广州：屋面漏水等情况物业维修资金可先用再审核
来源：中国防水在线
近年来，屋面漏水、道路损坏、电梯故障征集不到足够多的居民签名提取物业专项维修资金(下称“维修资金”)的现象在广州可谓屡屡出现。对于不少小区来说，“物业养老金”的使用一直是一个老大难的问题。记者从广州市国土房管局获悉，为规范物业维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，该局制定了《广州市物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)。该《办法》将从“物业专项维修资金的预交、续交”、“细化维修资金紧急使用制度”以及“维修资金随房屋所有权自动过户，解决业主分户账更名难”等方面入手，全面解决困扰物业维修资金各方面的难题。
屋面漏水、电梯停运等紧急情况可先用后批
当前维修资金的使用需经双2/3业主同意后向管理部门提交有关材料申请办理。在此过程中，组织实施单位征求双2/3业主同意需时较长，当物业产生一些危急情况需要紧急使用维修资金时，难以保障资金及时到位，有可能危及业主人身财产安全。为确保紧急情况下维修资金使用及时到位，更好地维护业主的合法权利，《办法》第三章对维修资金紧急使用程序进行了细化，并建立了预支付制度。《办法》第三十条规定，当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，可简化程序申请紧急使用维修资金。管理部门可向组织实施单位预支付维修资金进行紧急维修，待维修项目竣工验收后再办理审核手续。第三十一条、三十三条分别对“未划转业主大会管理”、“划转业主大会管理”两种情况下的紧急使用程序和监管措施做出了规定。
房屋转让后物业维修资金有望自动过户
根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定，受让人应持维修资金过户协议、房屋权属证明和身份证明等到专户管理银行办理分户账更名手续。但在实际中，部分业主与受让人未签订维修资金过户协议或未在房屋买卖合同中约定维修资金过户，从而导致资金账户无法更名，不利于维修资金的管理和使用。为解决这一问题，《办法》第五十二条规定，房屋所有权转移时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并移交维修资金卡(存折)，该房屋分户账的账户信息随房屋所有权同时变更。
目前，市国土房管局已在番禺区试点以物业地址建立维修资金分户账，探索解决维修资金过户更名的办法。该局也在积极推进维修资金信息管理平台建设，待管理平台建成后，即可实现维修资金随房屋所有权自动过户。
余额不足首期交存额30%需及时续交
为防止开发建设单位“收而不存”、业主“拖欠不交”的问题发生，广州市于2012年建立了维修资金预交存制度，明确开发建设单位在申请房屋预售或产权初始登记前必须足额交存首期维修资金。该制度从源头上解决了新建楼盘欠交、拖交维修资金的现象，扭转了维修资金归集相对被动的局面。基于预交存制度的有效性，《办法》也将该项制度囊括在内，以确保应交存的维修资金能够归集到位，实现维修资金全覆盖。《办法》第二章对维修资金交存程序等做出了详细规定。
另外，为防止维修资金出现短缺的情形，《办法》第十四条规定，业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，业主应当按照现行的首期维修资金交存标准进行续交。
在交纳标准方面，《办法》规定，市管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价合理确定首期物业专项维修资金的交存标准，并每三年调整一次，及时予以公布。
哪些情况可以紧急使用物业专项维修资金
根据《办法》，当物业出现下列危及人身和财产安全，或者严重影响正常使用的情形的，组织实施单位可申请紧急使用物业专项维修资金：
(一)共用部位、共用设施设备出现重大隐患，建设、消防、安监、质监等部门要求紧急限期整改的；
(二)电梯发生冲顶、蹲底等严重影响乘客安全事件的，或电梯存在安全隐患经电梯检验检测机构或原电梯制造单位进行安全技术评价为危及乘客人身安全的，或定期检验时被责令停梯整改的；
(三)供电、供水和排水设施设备出现功能障碍，严重影响业主(使用人)正常生产生活秩序的；
(四)屋顶、外墙面发生渗漏或有大面积脱落危险，严重影响业主(使用人)房屋正常使用和威胁行人安全的；
(五)其他由业主大会表决通过确认的紧急情形。
