限购限贷政策逐渐放开，房地产市场何去何从？论坛现场，陈淮侃侃而谈，为厦门房地产业界带来了他对于政策以及未来市场的最新见解。

  政策怎么看？

  限购退出顺理成章

  刚一开场，陈淮就强调，房地产的需求从来不是政策创造和消灭的，无论是限购限贷，还是其他政策能影响的只是长期累积的总需求在时间上的分布结构。“限购只是把某一个城市的需求力图分到其他城市或者推到未来，放松只是希望把未来的需求提前到今年释放。”过去十年决定中国房地产业发展规模、增长速度、空间分布以及价格的是市场，而非政策。

  陈淮表示，过去十年大多数城市包括大多数的省会城市始终是供大于求，或者供大于求与供不应求在相互交叉中，供大于求占主导地位。但这种状况被市场政策掩盖了，本来是供大于求的现象表现为供不应求，但现在真实情况正逐步显现出来。

  他认为，当供求状态改善，限购政策顺势退出就是顺理成章。“限购抑制了异地人口向城市里集中，对于中国的城市化进程是不利的。”他指出，中国的城市人口不是太多而是还不够，分布不合理，按照中央抑制特大城市的人口扩张、发展中等规模城市的目标，未来我国七成城市人口主要集中在50万-100万、100万-300万、300万-500万的城市中，这需要500—800座这样的城市，但目前只有270座左右。从长远来看，借助市场供大于求，目前政策退出时机很好。

  房企怎么办？

  开发商要与市场博弈

  2014年上半年，我国房地产市场成交量萎缩20%备受关注，市场下行的论断不绝于耳。不过陈淮认为，今年的成交规模仅次于2013年，居于历史第二高位，它表现的只是增速下降，同时简单地谈成交量没有多大意思，三到五年总的供给需求才能说明供求的对比关系，而不是用短期的销售量同比、环比数据来说明供求对比的变化。

  他表示，过去两年，房地产投机性需求已经比较明显地退出了。“虽然2013年量价提升，但购房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，2014年要一个自我修复的过程。

  在陈淮看来，限贷限购的放开的确可以给市场注入新的活力。“这能让以前的观望需求在短期内有所启动，但是它不可能让我们回到2013年‘国五条’颁布后日光盘、月光盘频繁出现的时期。”

  陈淮表示，对于开发商而言，如果说过去十年是和政策博弈，那么今后十年则是要和市场，与竞争对手、消费群体、技术进步进行博弈，优胜劣汰、适者生存将是生存法则。