许多自建民宅楼高超过6层

占用道路通道堆放沙石的现象在“城中村”比比皆是

在市区“城中村”，村民建房杂乱无章，“握手楼”林立

  我市土地资源历来紧缺，但随着城镇化的快速推进，农村村民住宅违法用地、肆意建设现象在一些地方较为普遍，在城市规划区内因历史原因形成的“城中村”地区，违建情况也日趋严重，既影响我市城市形象，也带来一系列问题和隐患，给城市管理和市民生活造成较大困扰。为此，第54次市政府常务会议审议通过 了《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》。该《办法》的出台，对于提高土地集约利用水平，规范引导村民住宅建设，遏制违法建设行为无疑有着非常积极的意义。

  城镇规划区内

  村民住宅应组织集中建设

  住宅、建筑物参差不齐杂乱无章，“暗无天日”的“握手楼”比比皆是；东家刚折腾完西家又开始“轰隆隆”建房，建筑物料占道乱堆乱放……在不少市民的印象中，这就是许多“城中村”真实的写照。

  为防止这种无序开发和鼓励农村集体建设用地集约挖潜，《办法》参考其它先进城市的做法，明确在城市(镇)规划区内，村民住宅应当由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设，且不得建设低层联体式或者单户独院式村民住宅，鼓励集中建设农村村民住宅小区。而在城市(镇)规划区外，或者使用原有宅基地进行村民住宅建设的，《办法》则秉着尊重历史和农村实际、尊重村民意愿、体现农村特色的原则，在鼓励集中建设的同时，允许由村民自建。

  中心城区村民

  自建住宅不得超过6层

  与此同时，《办法》也对农村村民住宅建设规划技术指标作出规定：城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，如果是村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，则中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区政府所在地以及南澳县县城的住宅容积率不大于4.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，停车率不小于总建筑面积的15%；其它地区的容积率不大于3.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于20%，停车率不小于总建筑面积的12%。

  如果是村(居)民自建农村村民住宅的，中心城区和澄海区、潮阳区、潮南区政府所在地以及南澳县县城建筑层数不得超过6层，其他地区不得超过4层。建筑层高首层不超过4米，其他层高不超过3.5米。同时，建筑主朝向间距宜不小于建筑高度的0.7倍且不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，且应当满足消防 安全的要求。对因用地指标或者建设现状等客观条件限制无法满足上述间距要求的，至少应当满足消防安全的要求，并征得相邻村(居)民同意。临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路的住宅退让道路红线应当不少 于6米。

  村民住宅建设实行

  乡村建设规划许可制度

  根据现行城乡规划管理法律、法规，在城市、镇总体规划范围内使用集体所有土地进行村民住宅建设的，应执行城市(镇)规划区内的用地和工程规划管理制 度；但实践中城郊结合部等“城中村”内的村民住宅建设，往往难以按城市(镇)规划区的要求进行规划管理，甚至失管，为此，《办法》根据我市实际，明确 “对村(居)民依法自建住宅的，按乡村建设规划制度实施管理，核发乡村建设规划许可证”。

  同时还规定，农村村民住宅未依法办理规划许可或者其他建设审批手续的，不得开工建设。建设单位或者个人应当自取得规划许可证件之日起一年内依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

  村民违建不得办理

  水电气开户接入手续

  《办法》在村民住宅建设审批管理方面遵循重心下移、简化程序、方便群众的原则，主要包括：

  村民自建农村村民住宅的，由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门委托镇人民政府(街道办事处)办理审批手续；尚未实行委托审批的，以及村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，实行牵头部门统一收件和答复，相关审批部门提前介入、集中联审。金平区、龙湖区的牵头部门为市城乡规划行政管理部门，其他区(县)则由区(县)人民政府指定。

  为遏制村民违建现象发生，《办法》还规定了两方面措施：一是明确未经城乡规划部门核实合格的，不得组织验收和投入使用，有关部门不得办理工程质量竣工验收备案、权属登记等手续，供水、供电、燃气等单位不得办理相关开户接入手续；二是对未取得乡村建设规划许可证或者未按照许可证规定进行建设的，明确由 镇政府或者城乡规划部门责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，依法强制拆除。