英拟加税海外“炒房”
来源：《国际金融报》
欧美经济呈现复苏势头，吸引不少海外投资者，特别是亚洲的购房者前往欧美投资房地产，这也推高了纽约、伦敦等国际大都会的房价。对此，英国政府正在考虑对外来购房者增加税费为楼市降温。不过，英国地产商似乎并不是很担心这一政策会影响到他们的海外客户，尤其是当前的房价正处于大幅增长的时期。
如今，去英国投资房地产的人士，必须面对先交税的难题。
与英国做房地产生意的朋友聊天，发现目前英国楼市处于一种“焦躁不安”的状态，房价上涨过快，政府却无法立刻给楼市降温。
最新研究也显示，英国的伦敦已取代蝉连冠军5年的中国香港，跃居全球生活物价最高的城市，最根本的原因便是英国飙升的房价和节节上涨的英镑。
对过于火热的英国楼市，当地政府正尝试抛出降温措施。《国际金融报》记者于近日获悉，英国海关及税务总署对海外买家用本国资产，如股票、债券和房产等，作抵押贷款购买英国房产的行为进行严控，“并且根据资产性质的不同，征收资产利得税或入息税，比例最高将达45%”。
在该政策背景下，英国的楼市是否会“冷静”下来？海外投资者们又将作出怎样的选择？
房价强势上涨
英国的房价一直保持攀爬的趋势。
最新数据显示，刚刚过去的9月份，英国Rightmove平均房屋要价指数年率上升7.9%，改变了自2014年5月以来持续下跌的趋势，前值上升5.3%。与此同时，英国9月Rightmove平均房屋要价指数月率上升0.9%。
其实，从2013年开始，英国楼市就进入了一轮“疯涨”。据英国《卫报》报道，英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示，2013年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年全球金融危机以来的最高水平。2014年第一季度结束时，首次购房者数量更是达到3.14万人，达到2007年以来的最高值。
伦敦房地产经纪人Andy在接受《国际金融报》记者采访时感叹，伦敦房价的上涨趋势已经到了“无法遏制”的状态。
“金丝雀金融城的一室户，9月份的售价在600万元人民币左右，仅半年时间就增长了30多万元人民币。”Andy告诉记者，其他地段的房价也保持每季度3%左右的增长幅度。
在分析人士看来，伦敦房价的一路上涨直接带领了英国整体楼市的火热。据英国《每日邮报》报道，今年以来，伦敦等地的房产中介一天最多有60个买家来看房，并且会出现加价购房，价高者得的情况。
更夸张的是，一些之前因为受潮严重等问题而卖不出去的房子，也被人一抢而空。一处位于伦敦南部、标价28.5万英镑的房产出售信息刚在网站上发布，尽管图片显示房屋内一片狼藉，但还是有人在几分钟内抢先下了订单。
“在几年前，我从来没有预料到，英国的楼市会出现如此辉煌的景象。”曼彻斯特的房地产经纪人Tina冷眼旁观英国的楼市，对此感到很诧异，“2013年时，我以为这不过是一次短期的上涨。”
Tina表示，9月份之后，购买者明显比之前几个月要多了起来，有几分投资“小高潮”的意思。
英国媒体的统计显示，2008年至今，英国国内价格达到100万英镑(约合1000万元人民币)的房产数量已经翻番。更有专家给出长远预测：英国每套房价均值在2035年有望达到83万英镑(约合870万元人民币)。
有分析人士指出，英国房价在前几个月经历了短暂的休整后，再次企稳反弹，供不应求的格局没有变化。从整体看，目前英国楼市处于稳健的增长楼市，基本可以肯定后市将继续维持相对强劲的增长。
政府出手调控
面对高房价，当地政府表示了忧虑。
“英国房地产价格猛涨是英国经济最大的风险。”英国央行副行长肯利夫(Jon Cunliffe)在此前发出警告称，“特别是房价上涨的速度远远超过人们工资收入的增长，这是最大的威胁，这会导致英国经济内部债务大幅上升。”
眼下，楼市过热的弊端正在显现。业内人士指出，飞速上涨的房价对金融稳定和经济长期发展构成压力；高房价还影响代际财富差距，对年轻人形成负面财富效应，而资源过度集中在年长和富裕人群手中，阻碍社会的创新能力和生产效率。
据英国BBC英伦网报道，英国慈善组织The Money Charity对150所英国大学进行了调查，发现很多学生为了付房租而不得不打工。英国全国学生联合会的一位发言人也表示，无法从父母那里得到额外资助的学生不得不在读书之余从事全职工作，甚至借高利贷。
记者采访了几位英国居民后发现，对于当地房价，大部分居民有不少怨言，因为他们已经无法负担起现今的房价。
“来到伦敦后，我拼命工作就是为了能买一套两居室的公寓。而现在，为支付每月的房租已让我疲惫不堪。”从事媒体行业的Adeline觉得在伦敦拥有一套住房的梦想越来越遥远。
“我认识的很多年轻人完全没有能力在伦敦等城市买房，他们只能选择租房或者依靠父母。”Andy称，房价不断上升，房租也水涨船高，很多在伦敦工作的年轻人生活压力越来越大。
英国抵押贷款机构哈利法克斯银行近日公布的调查显示，英国20岁至45岁年龄段的首次购房者中，有超过2/3靠父母资助。受访的父母中有38%坦言，在帮助子女购房后，对自身的经济状况前景感到担忧。但仍有超过1/3的父母表示，尽管财政吃紧，仍希望咬紧牙关资助子女买房。
英国经济智囊机构安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此导致投机暴增，普通购房者反受其害。
种种情况让英国政府有些坐立不安，央行方面也担忧楼市过热升温可能会增加民众负债，故而之前曾采取措施予以控制。
英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)曾代表金融政策委员会和监管机构出台政策，试图打压房地产市场的凶猛涨势。其中主要包括从2014年10月1日起，按揭设上限，即贷款金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不可超过15%；另外，对借款人偿还抵押贷款的能力设置新的测试标准，即借款人必须在银行基准利率上升至3%的情况下，依然有偿还能力。对未能通过新测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请。
不过，政府对这样的政策似乎还不是很放心。近日，外媒报道称，英国海关及税务总署对海外买家用本国资产，如股票、债券和房产等，作抵押贷款购买英国房产的行为进行严控，根据资产性质的不同，征收资产利得税或入息税，比例最高将达45%。此举被视作政府试图减少海外买家购房的众多举措之一。
“新的政策执行之后，来到英国的海外投资者，将面临非常高昂的税收。”一位房产商告诉记者。
政策影响几何
征收资产利得税的消息传出后，立刻引发了外界的议论。
“政府方面出台这样的政策目的显而易见，是为了严格控制海外购房者。至少海外炒房的行为会有所收敛。”英国房地产中介Henry & James的相关负责人告诉记者。
根据英国商业、创业和技能部门的数据，位于西敏寺、肯盛顿和秋思以及伦敦金融城的两成英国房产都被海外投资人买下。
伦敦一家事务所负责人称，伦敦现在有6万间房屋空置。外国买家将这些昂贵的英国房产视为投资品，买下房屋后却又无人居住，而伦敦人却因此失去了购买这些英国房产的机会。知名房产公司莱坊的最新研究表明，欧元区经济复苏缓慢，因此很多海外买家都在投资英国房产。
所以，从这个角度来看，政府从控制海外投资方面着手，对于遏制房价应该会有一定成效。
不过，政策消息传出后，迎来的并非都是赞同之声。据外媒报道，当地税务专家正在游说政府取消新政。因为这不仅会影响未来的海外购房者，也会影响已经在购买英国房产的买家。根据规定，2016年3月以前，他们需要重新规划房贷，否则他们必须缴税或卖掉房产。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉《国际金融报》记者，这样的措施一旦执行，无疑将提高海外投资者在英国投资买房的门槛。
“显然，投资者将支付更多的现金来购买房产，而难以通过国内相关资产的抵押获取来购买房产；由于税费的增加，也导致投资者持有房产的成本上涨。对于当地的楼市而言，这是非常严苛的政策。”殷旭飞说。
法律专家Charles Hutton也认为，这对那些想要投资英国房产的人来说是一场噩梦。他说：“我怀疑很多已经购房的人，还不知道这个变化，如果他们不能尽快采取措施，损失将相当巨大。一些人甚至不得不出售手中的房产，以避免缴税。”
英国房产中介Charles McDowell称，新变化推出后，他已经失去7宗交易。“增加征税会降低海外买家对英国作为安全和稳定税务环境的信心，而这正是购买高端房产的基础。”Charles指出。
据悉，2012年，英国财政大臣欧思邦曾经宣布，公司购买高价值的英国房产时需缴纳财产利得税。政府也已经对公司拥有住宅的房产征年税。10个月内，已有1980万英镑入账。
“在政府方面看来，新政策既可以遏制房地产市场过热，也对其财政收入有利。”英国房地产分析师Cullen对记者说。
治标不治本
在英国房产专家看来，目前的税收政策，已经对伦敦最昂贵地段的房产产生调控效应。一些房地产中介商也表示，他们的销售量受到一定的影响。
那么，资产利得税真的可以彻底打压英国房价泡沫吗？
德意志银行认为，租赁价值在住宅收益中的重要性排第二，第一是资本收益。这可能并不令人吃惊，如果伦敦房价每年上涨5%的话。
但是，对于来自新加坡或中国香港，到伦敦买房以寻求更高租金回报率的人来说就不一定了。在Cullen看来，征收资本利得税的背后，需要关注的问题有很多。
在殷旭飞看来，对于英国来说，这样的政策确实会有一定的效果，尤其是针对海外投资者，购房门槛提高，税费成本提升，潜在风险增加。“不少投资者可能会放弃原有的投资计划或者售卖已经购买的房产，从而有利于平抑楼市风险。”殷旭飞说。
可是，这并不意味着英国的房价会因此而得到切实有效的遏制。
“我们知道，英国现在的房地产市场的现象是，富人拥有越来越多的资产，穷人依旧挣扎在努力挣钱买房的道路上。很多家庭，努力了很久，也只能拥有一套房产。”Cullen表示，征收海外投资者的资产利得税的确在一定程度上将控制海外资金投入，但是对于多数房地产商和富豪们来说，他们还是会习惯性地囤积房产，将资源纳入自己名下。
在Cullen看来，遏制过热的房地产市场，不能只看一方面的推动因素，“不错，海外投资是为英国楼市的房地产市场加了一把火，但是根本因素显然不是海外投资者们的行为。”
Cullen认为，英国前期实施宽松的货币政策，较低的抵押贷款利率以及实施“帮助购买房屋”的政策等，推动了楼市的活跃和房价的提升。如今要遏制英国楼市，必须从多方面着手。
“不停地进行税收变化，绝对不是一个长期的办法，它只可能短期在房地产市场上引发波动。”Cullen说。
伦敦房地产商Linda告诉记者，虽然中介商们丢了几单生意，可是房地产的价格却“丝毫没有显现出下降的趋势”。
当地媒体观点也指出，征收海外投资者的资产利得税是不合理的，因为海外投资者在伦敦买房的原因可能有多种：或为了把孩子送进伦敦政治经济学院读书，或为了本国的不幸政治事件找好退路，抑或是被租金收入所吸引。但本质上他们的动机是“买入并持有”，这对于英国的房地产楼市并没有太多的危害。
殷旭飞也对记者指出，海外投资者有一定比例的是投资高端房产，总价高；如今该紧缩性政策的出台，将抑制海外投资者投资英国高端房产的情况。“税收政策的不稳定肯定会影响投资者信心，这样一来，将不利于英国楼市投资增速的提高，当地房地产市场活力也会受到一定的影响。”殷旭飞说。
未来成长可期
英国的税收政策变化，无疑让很多投资者们踟蹰。
房地产商James Antony早就退出了英国房地产市场，在他看来，当地的房价已经涨到了一个高点，“8月份的浮动让我觉得无论是伦敦，还是整个英国的房价上涨潜能表现微弱”。
James认为，英国的房地产市场已经完全成熟，再进行投资也不会获得太多的利润。“所以我开始选择在西班牙、葡萄牙等国家进行投资，那里的房地产投资利润远远高于英国”。
如今，James非常得意自己当初的决定，“很多本来在英国投资的朋友，都因为最新的资产利得税决定投资别的国家，比如说新加坡就很不错。”
确实有一些客户开始脱手在英国某些地区的房产，“但是拥有伦敦房地产的投资者依旧在观望。”Andy对记者透露，“在他们看来，伦敦的房地产市场是值得坚守的。”
“英国的房价依旧保持增长的趋势，海外买家们并不乐意如此轻易地放弃这样的‘肥肉’。” 伦敦中介商Aron说。
一位房地产分析人士对记者指出，金融危机后，英国房价大幅下降，但未来随着国内经济复苏，当地房地产依然有投资升值的空间。“只要是有升值空间，就会有投资者。有投资者，房价就不会出现下跌的问题”。
因此，在业内人士看来，一些实力不强的投资客，或许会因为政策原因尽早脱手房产。但对长期投资客而言，基于看好未来英国经济复苏以及旅游业方面的发展潜能，所以不会因为政策调整而抛售房产。
记者还了解到，目前最被国际金融机构、国内外投资者看好的依旧是英国伦敦。有专家预测，2014年英国经济增长率有望达到8年来最好的水平。“所以，目前的英国房地产市场，上升通道刚刚建立，正是介入的好时机。”上述房地产分析人士指出。
与此同时，有经济学家表示，欧元区经济正在缓慢复苏，这预示英国房产未来上涨的空间非常可观。
“对于投资者来说，英国楼市依然是值得关注的。”一位房地产研究员表示，房地产价格的高低与一个地区经济发展、承担的社会职能有很大的关系，伦敦作为世界级的金融中心，经济地位较为重要，一旦欧洲地区经济复苏，伦敦地区房价上涨也是大概率事件。
“房地产投资，最后还是靠市场来说话。”Aron认为。
