“我不大认同‘华润每进入一个城市改变一座城市’的说法，我更希望华润是融入泸州，能为泸州市民提供新的购物、生活选择，与泸州一起成长。”17日，华润置地商业地产事业部常务副总经理吴凌华来到泸州，在接受记者采访时表示，“华润到了泸州，就是泸州的。”

  因为需求，华润购物中心选择泸州

  记者：华润为什么这么快选择进入泸州？

  吴凌华：华润每进入一个城市前，都会对这个城市进行细致的考量。总的来讲，华润迅速进入泸州是基于四点原因：

  一是城市的需要。城市发展到一定阶段，就需要一个新的商业载体来满足城市发展的需求。对照泸州当前的商业环境和华润进入后能带来的变化，我们就能发现华润的进入是随应了泸州城市发展的需求的。

  二是商家的需要。华润购物中心不是单纯的一个商业体，而是众多商家的组合。对于以前就进入了泸州的商家在而言，或许因原有商业物业陈旧而需要一个新地方；对于或将新准备进入的品牌商家来说，也需要相应水平的商业物业。华润的到来将提供这样的平台。

  三是市民的需要。随着收入的提升，人们对物质文化的需求也提出了更高的要求，他们通过网络很容易了解到一二线城市购物、休闲状态，对更好的生活方式怀有憧憬，华润将为泸州市民带来新的购物生活体验。

  四是企业发展的需要。华润的发展，在于不断开拓新的市场。泸州具有不错的城市规模、经济基础和市民消费水平，特别是泸州还有一个好的合作伙伴——佳乐世纪城，华润对此充满了信心。

  记者：华润购物中心进入泸州后，具有哪些优势？

  吴凌华：一是泸州以前没有华润购物中心这种全新的商业模式；二是华润强大的招商运营能力；三是合作伙伴佳乐的全力支持，以及佳乐世纪城强大的影响力和凝聚力；四是泸州位于四省交汇处这个独特的地理位置，具有强大的辐射能力。

  华润购物中心，与佳乐结合的产物

  记者：华润商业地产有万象城、万象汇(五彩城)和1234space三大产品线，请吴总给我们解析一下它们的区别和泸州华润购物中心的情况？

  吴凌华：华润商业地产起源于深圳，即深圳万象城，它在经营过程中不断提升，成为当前全国购物中心的典范。万象城系列在华润商业地产发展过程中起着重要作用。但在此过程中，我们也在不断思考，华润的商业产品是否要局限在这个层面上？于是我们有意识的发展第二类产品——万象汇，如北京五彩城。泸州华润购物中心就是属于华润万象汇产品，是因地制宜与佳乐结合的产物。

  万象城与万象汇两种产品，在规模上或许有些差别，但在规格和档次上却并没有什么不同。比如华润以后在深圳的商业，最高端的不是深圳万象城而是深圳万象汇。对泸州华润购物中心而言，我们也不是仅仅求量，而是求质，我们希望能带来更好的产品和服务。我们带进的品牌至少有30%是泸州现在没有的。比如新引进的影院，将不次于全国影院顶尖水平。

  记者：很多商家对华润购物中心招商“门槛”很关心，华润购物中心对进入的商家有什么要求？

  吴凌华：所谓“门槛”，其实就是定位，这个定位会基于对城市的了解，要对这个城市足够的尊重；还会基于市民现阶段的需求，与市民的生活、休闲、购物息息相关。

  华润购物中心最重要的特点是综合性，以前泸州的商业业态主要是百货，而华润购物中心则包罗万象，涵盖了零售、儿童、餐饮、娱乐、快时尚、服务配套等业态。我们追求的是一种新的生活方式的体验，比如与家人一起来到这里，年青人可以时尚购物，小孩有地方玩耍，老人可以去看看电影等。

  华润到了泸州，就是泸州的

  记者：华润每到一个城市，都成为了所在区域、所在城市无可争议的时尚中心与潮流地标，极大改变了城市原有的消费模式和生活方式，华润购物中心能为泸州带来什么改变？

  吴凌华：我不认同华润进入改变一座城市的说法，我希望是融入，华润到了泸州，就是泸州的，为泸州带来一个新的消费、生活选择，与泸州、泸州市民一起成长。

  我进入泸州的第一印象，就是觉得泸州比我想象的更好：城市整洁、绿化好、市民有好的精神面貌。我希望以后更多的人来到泸州，第一印象也都是：泸州比我想象的更好。我们希望华润能为泸州的第一印象加分。

  记者：不少人认为，泸州只有一个商业中心？华润将如何改变人们的消费习惯，把大家引导到这里来？

  吴凌华：说当前不少泸州人只承认一个商业中心，那么，在这个商业中心之前，泸州的商业中心又是那里？这说明一个城市的商业中心是随着时代的发展而改变的。因此，商业中心是要靠引导，生活习惯要靠改变，只是看有没有相应的能力和方式。至于说当前泸州人习惯了原有的消费形式和地点，我认为那是因为没有更好的购物、休闲去处的缘故，而不是人们不希望去新的购物消费场所。

  在我看来，未来泸州的商业中心一定会往这边来。这是因为：这里有佳乐世纪城，1800亩规模的城市综合体在全国都是少有的；这里还有西南康健城、大学城等，大项目带来大变化，随着这一片区城市格局、交通环境的改变，人们的消费习惯、出行习惯都会因此而改变。

  记者：万象汇作为泸州一种新的高品质、高品位商业产品，如何把它根置入市民心中？

  吴凌华：高品质、高品位并不意味着高价格。对泸州市民而言，华润购物中心是规模更大、业态更全、体验更新的购休闲场所。我们会努力把华润购物中心的服务做得更好，活动将更加多姿多彩，如明星见面会、各种展示等，即吸引市民前来游玩，也帮助商家提升业绩。

  适者生存，商业地产要做好“内因”

  记者：今年以来，商业地产泡沫被人们不断提及，吴总如何看待商业地产泡沫现象？

  吴凌华：对于当前所说的商业地产泡沫问题，我觉得需要辨正来看。商业地产存在于不同的城市、分不同的层次，形态也多样，有自持也有出售，笼统地说商业地产存在多大的泡沫显得过于垄断。不同的城市、不同的产品层次、不同的商业形态，面临的境遇会有好有坏，在本质上讲就是适者生存。华润购物中心进入泸州，被投资者普遍看好，因此商业地产是否存在泡沫，对它来讲就不会有多大影响。

  记者：随着近几年来商业地产的快速发展，泸州商业地产库存大、业态类同、招商困验证三大难题日益突出。如何破局，请吴总为泸州商业地产支招？

  吴凌华：库存大不大，首先要看当地市场有没有这个需求。如果有，这个问题自然迎刃而解；如果需求不足，则是两极分化，强者越强，弱者越弱，这是一个洗牌的过程。

  对于业态类同问题，比如深圳，购物中心体量在全国都是数一数二的，每一个购物中心开业，都在说“狼来了”，市场上却依然是有的逐渐成长，有的逐渐衰败。业态类同，其实只是表面现象，关键是要看经营理念、方式和服务的差异，细节能带给消费者的不同感受。比如华润要求每个员工，都要认真回答消费者提出的问题；看见地面上有纸屑，都要捡起来；清洁工打扫卫生，提水不能超过半桶，防止水溅到路面，以免人们通行时滑倒等。

  对于招商，不得不说商家是有限的，招商的关键在于商家需要什么、关心什么？就华润而言，则具有更多优势，我们全国有50多个商业项目，已经开业的运营情况都很好，影响也很好，这就让商家对我们充满了信心，会坚定地信任和选择我们。

  其实，三个问题等于一个问题，那就是适者生存，现在的市场对商业地产而言，既是挑战，也是机遇。这就更需要运营者反思产品本身的问题，做好“内因”。