随着经济社会快速发展，小额农业贷款等传统融资方式已难以满足农民的需求。农民如何利用手中的土地资源获得贷款，实现“点土成金”？自十八届三中全会提出“赋予农民更多财产权利”后，农民住房财产权抵押贷款成为一种新的途径。

  今年4月，我市出台《赣州市农民住房财产权抵押贷款试点办法》，会昌县、瑞金市在全省率先试点农房抵押贷款。目前农民住房抵押贷款开展情况如何？贷款风险有多大？推广难在何处？日前，记者对此进行了调查采访。

  试点情况如何？

  落实政策 慎重稳妥推进

  会昌县中村乡居民金伟明是远近闻名的能人。开公司、承包林场、种植松木林，他紧跟现代农业步伐，生意做得红红火火。融资难，是他现阶段面临的最大困难。

  农民住房财产权抵押贷款政策犹如一场及时雨，解了他的燃眉之急。听说农民住房也可以抵押贷款，他立即将400平方米的房屋抵押，获得了60万元贷款，成为此项工作开展以来首批贷款者之一。截至目前，我市已累计发放农民住房产权抵押贷款3笔、金额合计205万元。

  会昌县试点的依据来自中央发出的相关信号。十八届三中全会提出，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。今年中央一号文件明确，在保障农户宅基地用益物权的前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让等。

  “此项试点是推进城乡一体化的探路之举，‘慎重稳妥’四字，是中央对试点工作提出的要求。”赣州银监分局监管三科科长曾暾介绍，我市经过大量前期调研和经验借鉴，出台了农民住房财产权抵押贷款试点办法，并在会昌县和瑞金市开展试点。

  《办法》规定，“三证”(集体土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)齐全的农民住房可以像城里人的房屋一样，向银行抵押贷款。《办法》同时明确，违规违章建筑不得设定抵押登记。为最大限度维护农村经济组织及其成员的利益，贷款到期后，如借款农户无法正常偿还贷款，将优先保证农村房屋所在集体经济组织收购或集体经济组织成员间转让。

  如何规避风险？

  政府补贴 保险提供保障

  众所周知，法律规定，农村集体经济组织内的成员才能使用宅基地，这对于农民住房财产权的转让有直接限制。当出现贷款无法偿还时，由于农村住房的交易受限、出租方式偿债能力低，导致债权的实现存在较大的不可操作性。

  “这些‘死’资产变成‘活’资金，成为农民创业致富和农村建设的重要资金来源。但是要普遍推开，要优先解决好保障农民土地权益与有效防控金融风险之间的关系。”会昌县农商行邹姓负责人有这样的考虑。

  考虑到农村实际，若农民经营失败，将会失去住所，所以并不是所有农民住房都适合抵押。对此，会昌采取的办法是重点选择城边、国道和省道边、集市上的房屋作抵押标的。

  为规避金融风险、积极推开试点工作，我市在政策制定时就有相关条款保驾护航。《办法》明确指出，为调动银行业金融机构参与住房财产权抵押贷款的积极性，县(市)财政对受理银行业金融机构当年新增农民住房财产权抵押贷款余额的2.5%比例给予财政补贴。对于贷款风险补偿方面，县(市)政府设立农民住房财产权抵押贷款风险基金，对受理银行业金融机构实际发生贷款损失金额30%比例给予风险补偿。

  一旦发生贷款无法偿还的情况，银行依然要承担70%的贷款损失。对此，会昌农商行做出了有益探索——与当地保险公司合作，推出农民住房专项保险业务。保险费用由会昌县农商行承担，既减轻了农民负担，又有效防范了金融风险。

  推广难在何处？

  存在诸多体制方面障碍

  农民住房财产权抵押贷款是创新农村金融制度的重要途径，农民对开办此项业务的愿望也比较强烈。但为何试点4个月，只发放3笔贷款？

  “在实际操作中，面临诸多障碍。”会昌县农商行邹姓负责人介绍，主要是房屋确权难和评估难。

  由于历史观念原因，农村房屋存在确权难。不少农户没有办理相关产权证明，部分农户在实际建房时存在超占地面积或超高建设，导致无法办理相关证件。《办法》出台前夕，相关工作人员前往会昌县文武坝、麻州、西江、筠门岭等地开展摸底调查，发现“三证”齐全户数仅有3户、“二证”户数451户、“一证”户数15户。

  同时，存在房屋价值评估难。评估价值的多少直接影响农户抵押贷款的积极性，以及银行对金融风险的把控。目前，由于农村房产没有市场化，也没有相应的评估标准，导致很难合理公正地对抵押物进行评估。在认定抵押物评估价值时，金融机构往往要综合考虑抵押物的使用年限、地理位置、规划和用途等因素。

  对此，曾暾认为，试点工作需要多方发力，共同推进：发挥政府主导作用，加快信用体系建设步伐，建立多渠道风险补偿机制；建立多部门沟通协调机制，加强土管、城建规划及房产管理等相关部门的配合，加快农民住房产权的确权进度；建立合理公正的评估标准，建议针对抵押物的建筑成本、使用年限、地理位置等制定评估参考标准，使得农户得到合理的信贷支持；要制定相关制度，使得农民住房财产权的转让有章可循；建立农村产权流转交易平台，制定转让过户制度，方便农民住房财产权的转让，使得农民住房财产权的转让得以实现。同时，可细分客户，将信誉度高、有一定经济实力的致富带头人农户设为本次试点工作的重点对象，既能降低债务风险、推进试点工作，也能更好地促进新型农业经济主体发展。(李岚 记者刘珊伊 实习生熊玥)