土地暗战

  开发商们拿地意愿非常低，近期广州不少地块也是底价成交甚至流拍，不过政府推出的新地块地价依然高企，甚至尚未竞价就已经成为新“地王”。南都记者调查发现，相交于去年的火热行情，近期土地市场急速遇冷，开发商按兵不动甚至被视为在倒逼政府放松限购。不过地方政府新推出的地块却拒绝“随行就市”，出让底价就达到“地王价”。业内人士指出，目前市场下政府不调低出让底价，难免继续遭遇流拍的窘境。

  底价成交流拍频见

  番禺万博商圈，近年来一直是房企的必争之地，就在今年1月，招商地产还以14 .6亿元夺得万博商业区一地块，再度刷新区域地王纪录。而萝岗区作为广州近两年楼市新兴板块更不必说，去年6187套的年度成交量同比增长57%，已经成为开发商们的新宠。

  不过就在8月21日，广州市最近的一次土地出让当中，位于番禺区万博商务区地下空间拍卖，因为只有一家竞拍人报名而以底价成交，竞得者为广州本土一家小型房企万雍投资集团有限公司。而萝岗开发区居住用地处境更惨，因为无人竞拍惨遭流拍。

  “出让底价定价过高是地块遇冷的重要原因。萝岗与番禺是目前广州楼市降价的重灾区，但政府的定价缺乏弹性，地块底价与去年相比并没有调整，房企拿地的积极性自然不高。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。

  统计数据显示，广州今年上半年招拍挂出让地块77宗，最终成交60宗，不少土地以底价成交，总价412亿，未达去年成交一半。其中，中止出让土地7宗，流拍10宗。不过值得注意的是，上半年412亿的成交当中，266亿出现在第一季度，如年初广钢新城首次推地一天就有155亿元的收入。而春节之后土地市场开始遇冷，二季度成交迅速降至146亿元，5月起地块溢价率大幅回落，且地块流拍频现。

  合富辉煌研究报告显示，自今年5月起广州已有8宗地块被中止出让或流拍，其中部分为市中心优质地块。

  进入下半年之后，随着房地产成交持续低迷，土地市场更是跌入深渊。南都记者统计广州市国土房管局数据发现，今年7月至8月底，下半年广州共出让16宗地块，其中底价成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均没有竞价拍卖仪式。其中7月仅15亿元的土地出让金收入也创全年新低。

  而北京也上演了近来罕有的流拍局面。7月30日，孙河板块两宗宅地遭遇了流拍尴尬。8月14日，北京房山区一宗多功能地块流拍，成为年内北京第三块流拍土地。对于房价一路高歌猛进的首都来说，上一次出现宅地流拍还是在3年前。

  统计显示，今年前8月，20大标杆房企合计拿地仅1825 .2亿，相比2013年同期的2946 .2亿，减少了1121亿，同比减幅高达38%。

  根据Wind资讯统计，截至8月25日，20大标杆房企拿地单月额度连续多月锐减，其中4-8月连续5个月单月不足200亿元，最近3个月更是在百亿上下徘徊。黎文江认为，这也体现出了开发商或在与政府较劲，想以不拿地的方式逼迫政府放松楼市调控。

  开发商拿地意愿低迷

  近期恰逢上市房企中期业绩披露密集期，不少开发商也对下半年的拿地策略进行了阐述。南都记者发展，多家开发商均表达出不强烈的拿地意愿，颇有向政府隔空喊话的意思。

  在恒大地产的业绩发布会上，上半年实现营业额633 .4亿元，同比上涨51%。不过恒大地产首席执行官夏海钧却表示下半年将会“量入为出”，不会大幅拿地。理由是当前土地储备足够未来5-7年的发展。

  越秀地产的上半年业绩发布会上，总经理、执行董事陈志鸿也表示，他们对土地市场，房地产销售市场要进行综合评估、综合的决策，才会形成拿地的策略。对于下半年拿地意愿，他表示，房企买地也要随行就市，会看着政府是否作出地价调整。

  刚刚上市的时代地产亦没有表达出拿地扩张的意愿，时代地产董事会主席岑钊雄尽管认为下半年的房地产市场较于上半年相信会有很大的好转，不过他觉得目前土地市场虽有降温，但是还不算特别的便宜。“鉴于当前土地价格仍处于较高水平，土地市场已出现降温迹象，公司将釆取审慎的投资策略，灵活把握市场机会，合理补充土地储备。”

  政府拒绝“降价走量”

  据了解，去年伴随着房地产一波火热行情，广州11区基本都刷新了自己所在区域的“地王”记录。而近期尽管底价成交以及流拍的声音不断，政府却似乎没有“降价走量”的打算，推地继续底价高企。

  8月27日，广州国土局发出公告拍卖花都区狮岭镇长岗岭等两宗住宅用地，约22万平方米的土地面积，起拍价达到14 .52亿元，折合楼面地价6426元/平方米。据了解，这次是该巨无霸地块的第二次拍卖，此地块曾于2013年4月25日推出，最终被市中院撤回委托拍卖。相比两次拍卖条件，使用权面积不变，但起拍价增加了6 .6亿，楼面价也增加了2958元/平方米。

  值得注意的是，花都区现任单价地王为去年9月绿地集团以4 .78亿元拿下的新华街建设北路地块，当时楼面价为6138 .5元/平方米。这也就意味着花都区此次新推出的地块，即便以底价成交，都将成为该区域的新地王。

  随后在8月29日，广州市国土房管局挂出公告，将于9月29日集中出让位于荔湾、天河、番禺和花都四区的13宗地，总出让起始价达146 .02亿元。其中尤为吸引业内关注的是，在今年土地市场立下奇功的广钢新城再次露面，推出的第二批6宗地块包括5宗二类居住用地和1宗商住用地，总出让宗地面积20 .4万平方米，总建筑面积达80 .7万平方米。

  尽管如今土地市场的热度已不如年初，不过广钢新城新一批地块亦没有调低起拍价格，6宗地块起始楼面价约14000元/平方米，较2月份出让的首批地块起始楼面地价还要高出1000元，同时出让条件中也不再设置中小套型比例限制。

  对此，广东省房地产研究会副会长韩世同认为，广钢新城此时推出第二批地块，并非因为楼市和土地市场将现回暖趋势，而是处于供地计划和政府财政对于回收土地出让金的需求。“目前市场并未有回暖迹象，预计广钢新城此次拍地将多以底价成交告终。”

  开发商态度

  下半年将会”量入为出“，不会大幅拿地。

  ———恒大地产首席执行官夏海钧

  房企买地也要随行就市。

  ———越秀地产总经理、执行董事陈志鸿

  鉴于当前土地价格仍处于较高水平，土地市场已出现降温迹象，公司将釆取审慎的投资策略，灵活把握市场机会，合理补充土地储备。

  ———时代地产董事会主席岑钊雄

  观点

  “地王”难再现，下半年地价或回调

  中原地产首席市场分析师张大伟分析称，在今年整体市场下行的情况下，一些企业还是愿意拿地的，但拿地的价格预期也出现了变化。而政府还是太乐观，底价定得太高，超出了企业的承受能力。“在土地频频流拍的情况下，地方政府出于土地财政的考虑，一方面会加大各种救市的力度，另一方面，也会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，开发商是一个松散组织，不太可能出现联合起来不拿地倒逼政府放松限购的情况，目前不拿地主要有两个原因，一个是手头资金紧张，依然以去库存为主；另外地块的拍卖底价较高，不具吸引力。“最近在广州拿地的都是金融街等一些外来的开发商为主，他们对广州熟悉程度不高，因此面对高价地的时候更为大胆一些。”“有些地方政府在市场不好的时候，还会联合房企拉高地价，房企高价拿地之后，地方政府再通过其他方式将一部分钱返还给开发商。”邓浩志认为，不过在目前的市场情况下，房企想要拉起来是很难了，“地王”基本很难再出现。

  广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，今年广州的供地计划按目前情况来看不容乐观。没有了预期中的土地出让金，一些项目资金会不会有保障？到期债务有没有违约的可能？对房地产调控的措施会不会放松？实际上，豪宅限售、限签以及增城、从化的限价都已经实际上取消了。可以说，放松是必然的。

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