玻璃幕墙属墙还是窗难定性 小区业主遭遇维修难
来源：中国江西网-新法制报
一年前，九江市南湖国际小区的众多业主家中阳台上的立面玻璃相继出现破裂，找物业公司维修却遭到拒绝，理由是玻璃幕墙位于业主家中阳台上，该由业主自行处理。业主们则认为，立面玻璃实际起了外墙的作用，应属于公共部分，应当作为公共外墙维护。双方无法达成一致以致破裂的玻璃一直无人愿意修复。
近年来，随着高层建筑采用玻璃幕墙的流行，玻璃幕墙是否属于公共外墙也产生争议。按照目前的规定，若算窗户只能保修一年，若算墙体则可保修五年。记者调查发现，相关的法律法规对此并没有明确规定，一旦发生纠纷，只有走法律程序，以“个案”的方式来解决。
玻璃破裂引发维修争议
“玻璃是自动破裂的，之后只听见‘哗’的一声巨响，像下雨一样，掉下了玻璃碴。”2013年8月，家住九江市和中广场东面的南湖国际小区业主管先生正在小区里散步，从天而降的玻璃碴把他吓得不轻。回到家后，管先生才发现原来是自家客厅的立面玻璃发生破裂，所幸没有造成人员损伤。
在和其他业主交流的过程中管先生才知道，不少业主家的玻璃也发生了自动破裂。
8月12日，新法制报记者来到九江市南湖国际小区。记者看到小区一共有6栋高楼，每栋在25层左右，这些高楼基本上采用了大面玻璃窗，每面玻璃上下之间仅有并不宽的水泥砖外墙连接。
“破裂的是内置阳台外的一块玻璃，本为双层，外面那层玻璃好端端的为何会破裂呢？”管先生告诉记者，为了弄清原因，业主们找到了小区物业公。物业公司答复认为，最外的一块玻璃可能因为在太阳的暴晒下承受不了高温而破裂，很正常。
玻璃发生了破裂，到底该找谁维修呢？管先生查阅相关资料发现，在外省，业主家中的玻璃幕墙开发商需要进行保修。于是，他找到小区开发商九江华宝房地产开发公司（以下简称“华宝地产”）希望由对方保修，但华宝地产认为该面玻璃位于其家中，属于业主所有，应当由业主自己处理。
12日，记者联系上了华宝地产公司，当询问南湖国际小区内玻璃幕墙破裂一事时，该公司一名黄姓负责人表示，业主所说的破裂玻璃都是位于业主家的玻璃窗，而玻璃窗的保修期只有一年，早已过了保修期，应当由业主自己负责处理。
对于开发商的解释，管先生和其他业主并不认可。
管先生说，如果玻璃不在，那么他家那一面就没有遮风挡雨的墙壁了，破裂的那块玻璃面墙上下部分均距离天花板和地板约20厘米，这块玻璃与其他外墙壁位于一个面，从室内看是一整面落地玻璃窗，这面玻璃就是玻璃幕墙，并且起着墙壁的作用，属于外墙的一个组成部分，应当按照外墙保修标准进行保修。
是属墙还是窗难划分
这样大面的玻璃到底属于公共外墙部分还是私家窗户？
带着疑问,新法制报记者采访了九江市房管局，该局物业管理办公室主任钟志平表示，是否是玻璃外墙，房管局也不好认定，应当在建筑设计时由设计规划部门认定。
九江市规划局建筑科工作人员则表示，如果玻璃面墙后是公共走廊，可以说它是外墙。但严格区分这种玻璃面墙到底属不属于外墙，国家法律上并没有明确的界限。一般来说，建筑物都必须围合，如果这类建筑采用玻璃面墙围合，那么就应当属于外墙。
该工作人员还表示，即使把它认定是外墙，是否属于公共外墙也难说。当然在业主购买房屋时，可以看合同中是否将其计算进了公共面积，这部分要以房管局的计算为准。
当记者以此询问九江市房管局时，对方则表示，合同中计算的公共面积并没有精确到玻璃的厚度，因此还是很难以此判断，也无法给出意见。
据了解，在理论上，如何界定区分所有建筑物的专有部分，就有“中心”说（即“壁心”说）、“空间”说、“最后粉刷表层”等5种不同的主张。但是在实际操作过程中，玻璃幕墙到底是窗还是墙，到底沿用哪一种理论主张来划分，目前的法律法规并没有对此进行严格意义上的划分与规定。
窗户保修一年墙可保五年
记者查阅相关资料发现，关于立面玻璃是墙还是窗的划分，会导致保修期的不同，且保修期过后的维护也不一样。
九江市房管局相关工作人员表示，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程根据不同的房屋部位，来确定相应的最低保修期限。“地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为两年；装修工程为两年。”
“这里面并没有提到关于玻璃幕墙的保修期限及维修责任。”九江市房管局工作人员告诉记者，目前全国仅几个地方针对玻璃幕墙出台了更细化的相关规定，且这几个地方规定内容也不统一。例如，广东省建设厅于2008年2月1日起颁布施行的《既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第八条规定，施工单位应按国家有关规定和合同约定对建筑幕墙实施保修，保修期不少于三年。上海市则在2012年2月1日起施行了《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》，按照其第十七条规定：“施工单位应当按照国家和本市有关规定在玻璃幕墙保修期内承担保修责任。玻璃幕墙防渗漏的保修期不低于五年。”
九江市房管局工作人员称，在全国和江西省都没有明文规定的情况下，他们也不好判断玻璃幕墙的保修期限。只有玻璃幕墙被认定为外墙，即为共有部分，才能参照关于外墙的保修期限保修五年。如果玻璃幕墙被认定为窗，则根据商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，门窗翘裂的保修期限最低为一年。这意味着被认定是窗的玻璃幕墙只有一年的保修期。
8月18日，记者就此联系了江西省建设工程安全质量监督管理局，该局工作人员吴凡表示，目前江西省确实没有相关的细则，玻璃幕墙的保修要看有无事先约定，否则也只能通过法律途径，进行个案分析解决。
据了解，该楼盘为2010年竣工验收的，如果按照窗进行保修，业主所提到的玻璃幕墙，早已经过了开发商的保修期；如果按照墙面进行保修，那么玻璃幕墙仍然在保修范围之内。
公共墙过保才可考虑使用维修基金
因为不能确定是窗还是墙，南湖国际小区玻璃幕墙破裂维修问题一直没有定论。那么能否让物业公司使用住宅专项维修基金（以下简称“维修基金”）进行维修呢？
业主的这个想法，并没有得到物业公司的支持。负责该小区管理的华宝物业公司认为，维修基金保修的是公共部分，目前并没有认定玻璃外墙为公共部分的依据，因此难以考虑动用维修基金。
南昌市阳中阳律师事务所律师刘新斌受访时认为，玻璃幕墙认定为建筑物的共有部分较合理。玻璃幕墙作为特殊建筑材料，故对玻璃幕墙的设计和施工有严格的规范，建设部门也有监管的责任。“虽然没有明确的法律法规来界定玻璃幕墙是墙还是窗，但由于玻璃幕墙本身涉及到公众安全性，关乎很多人的利益，因此维修时尽管业主与物业公司出现扯皮的情况较多，但在最终的法律实践中，多数倾向于划定为墙，即为公共标准。”
“如果玻璃幕墙是作为建筑物的外墙，防渗漏保修期为五年，五年期限从房屋验收合格交付时起算。在保修期限内，开发商要履行保修义务；超过五年期限，开发商不承担保修义务，可以考虑使用维修基金。”但刘新斌律师坦言，想要使用维修基金未必容易。“专项维修基金是用于对”房屋共用部位、共用设施设备维修，而不是任何维修都能使用维修基金，只有在保修期满后的中修、大修、更新、改造工程才可使用维修基金。此外，还须经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。
“总不可能真的为了一块玻璃去打官司吧？”管先生感到无奈的同时也有困惑。如果实在没有办法，他只能考虑自己出钱重装玻璃。
建议江西借鉴上海做法出台专门管理办法
据了解，近年来，外形精美、透光性好的玻璃幕墙深受开发商青睐，在超高层建筑中更是成为许多建筑师的“不二选择”。
但是危险也随之而来，“钢化玻璃存在千分之三的爆裂概率,这是没有办法避免的。这种自动破裂的概率也在国家相关规定允许范围内。”从事玻璃幕墙检测多年的江西省建设工程质量安全监督局工程监督科洪姓工作人员告诉记者。
玻璃幕墙破裂问题不可避免，更换一块外墙玻璃又花费不菲，在业主、开发商以及物业公司都不愿意出钱修复的情况下，怎么办？
江西省建设工程安全质量监督管理局监督科科长陈磊认为，早前出台的《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》有一定的借鉴意义。按照规定，上海设定玻璃幕墙专项维修资金，凡是新建建筑采用玻璃幕墙的，建设单位须在房屋所有权初始登记前，按规定缴存维修资金；既有建筑的玻璃幕墙，业主须在5年内一次性或分批缴存维修资金。维修资金将专项用于玻璃幕墙的检查、鉴定、维修。
陈磊表示，随着江西的发展，后期可能会做一些尝试。
刘新斌也建议，江西不妨借鉴上海的做法，出台专门的建筑玻璃幕墙管理办法。
江西出台自己的建筑玻璃幕墙管理办法，或许时机已经成熟。
◎文/图 记者康春华
