戴德梁行：海外融资能解开发商资金困境？
随着国内融资渠道缩紧、成本上升，愈来愈多的中国房地产企业转向海外融资，以解资金之渴。据DTZ戴德梁行(微博)估价及顾问服务部统计，截至今年5月31日，今年共有21家房企通过境外融资平台发行海外债券(优先票据)，共募集资金约合人民币737.42亿元，发债平均利率 8.54%。而2013全年，共38家房企通过境外融资平台发行海外债券，募集资金约合人民币1,340亿元，同比增长了123%，发债平均利率 8.00%。海外融资保持活跃发展态势，那么，推动海外融资的主要原因是什么？海外融资是否适应于所有中国房企？
DTZ戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事顾悦如表示：“房企热衷海外融资，主要是由于海内外融资成本的较大差异。” 2012年下半年以来，主要发达国家普遍实施了宽松的货币政策。美联储于2012年9月推出第三轮量化宽松计划，每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券；同时，2013年上半年，美国1、5年期国债到期利率为0.14%和0.87%，与中国大陆同期国债利差分别为2.71%和2.38%；英国两度扩大其量化宽松政策的资产收购规模，达3750亿英镑；欧盟继2012年7月降息后，于2013年5月再次下调基准利率至历史新低0.5%；日本也于2013年推出每月7万亿日元的资产收购计划。反观中国，以国债基准利率为例，2013年上半年，中国1、5年期国债到期利率为2.86%和3.24%。相比于海外资本市场的宽松货币政策，国内外资本市场的融资成本差异可见一斑。
不过，在顾悦如看来，虽然融资成本较低，但是海外融资并非适用于所有中国房企，他认为：“目前，房企海外融资最常见的渠道是银团贷款、中期票据和优先债(优先票据)，年利率一般不超过10%。对于已经建立海外融资平台的房企而言，比如海外上市房企，可以充分享受到这些渠道所带来的低成本及便利等特点。但对于在国内上市的房企来说，这些融资渠道面临不少障碍，对于非上市房企而言，更可谓困难重重。”
以国内上市房企为例，究其海外融资困难的原因，一方面由于中国现有资本市场政策体系，对发债资格的审批以及募集资金投向作出了严格规定；另一方面，国内上市房企若要间接海外发债，资格准入、信用评级、资产担保也是关键。不过，这并非阻绝其海外融资道路，顾悦如表示：“若国内上市房企要成功获得海外融资，要具备以下条件：在海外拥有实体或开发房地产项目、保持财务状况健康、拥有可使用的结汇额度、取得国际著名评机构较高信用评级、拥有资产为债务提供担保等。”
不过，顾悦如建议房企不必局限于海外融资，而是要根据自身情况，利用可行且较低成本的融资渠道。“从降低融资成本的角度考虑，国内房企完全可以通过开发贷款、约定式回购、融资融券、委托贷款、股权质押等方式；而达到AA以上信用评级的、以各类商业地产开发为主的大型规模房企，则可以尝试发行企业债、中期票据、私募中票等渠道进行融资。”
总之，在中国房地产的发展进程中，金融始终是一个与房地产休戚相关的命题。不同的融资渠道，在不同的时代或兴起、或交替、或改良，而始终不变的是它应以更有效的方式，使各类房企即使处于变化中的市场、政策及金融环境，依然保持资金链顺畅。
