户型设计与普通别墅无区别，但使用年限为40年

  近两年来，随着广州商业体量的大爆发，产品也越来越多元化。记者发现，有一种称之为“类别墅”或“商业别墅”的产品在市场上有逐渐增多的趋势。这种产品在户型设计上和普通的别墅并无区别，同样附送较大面积的花园、停车位、露台等。业内人士分析称，该类产品其实也是打住宅擦边球的表现，最主要的目标买家是一群被限购挡在门外的自住型买家，不限购不限贷是其最大的优势。

合景天峻ihouse

招商金山谷意库

板房

  “类别墅”产品逐渐增多

  记者踩盘发现，位于萝岗中新知识城的城市综合体项目合景天峻即将推出一批商业别墅产品ihouse。和住宅别墅相似，该项目的ihouse产品也有联排、双拼和独栋设计。在户型设计上，基本上和普通的别墅并无差别，买两层送一层，同时还附送面积不等的花园以及车位。以一套160平方米的单位为例，赠送的负一楼面积为70平方米，由于该户型处于单边位，门外的花园以及车位赠送面积达到106平方米，实用率超过了100%。同时，记者看到，在负一楼还有工人房，二楼则设计了双主套，一、二楼的层高都在3.5米以上，还有天然气引入厨房。基本居住的每一项功能都一一满足。该产品为毛坯出售。

  实际上，早在两年前，位于广佛交界处的中企绿色总部就首推这种产品，当时更多的叫法为独栋写字楼。去年，位于增城的合景誉山国际以及番禺的招商金山谷也先后推了类似产品。

  虽然目前市场上，常规的商业产品仍以写字楼、商铺、酒店以及商住两用公寓为主，但是这种商业别墅有不断增加的现象。在萝岗，除了合景誉山国际之外，敏捷广场也包含此类产品。

  限购催生商业产品类住宅化

  方圆地产首席分析师邓浩志认为，商业别墅和商用公寓一样都是打住宅擦边球的产品。公寓是仿洋房，这种商业墅或叫企业墅实际上就是仿造别墅的产品。对于开发商而言，建别墅比建洋房的利润空间要大，同样，商业别墅的利润也比公寓高，这就是为什么市场上开始涌现越来越多类似产品的原因。

  无论是公寓还是商业墅，深究其原因都是因为当前商业用地较多，而普通的商业产品市场已经相对饱和。因此，邓浩志认为这类产品应该自住型的功能比较凸显，反而用来注册办公的可能性较低。

  合富辉煌市场首席分析师黎文江也表示，这类产品的诞生或跟前几年容积率小于1的住宅用地被叫停的政策有关，这意味着独栋别墅用地已经不能获批，这就导致了开发商另辟蹊径，建起了商业别墅。因为限购的原因，只要价格和地段合适，相信市场上还是有一些买家会购买此类产品用于自住。但是，因为本身的商业性质，投资型买家的比例应该更大。

  售价约是住宅产品的八九成

  一般而言，由于商业项目具有一定的投资回报率，在同个地段下的产品，写字楼等纯商业产品的售价将会高于一般住宅产品。但无论是公寓还是商业墅这类商住两用的产品比同类的住宅产品价格要低。以招商金山谷推出的商业别墅“意库”为例，在售均价2.2万-2.5万元/平方米，其别墅的售价已经去到了4万元/平方米。合景誉山国际在2010年推出的首批住宅别墅单位，毛坯售价1.6万元/平方米起，最高约3.5万元/平方米，而在2013年推出的商业别墅售价在200万元起步，按照最小户型160平方米的价格计算，均价1.25万元/平方米。

  “售价一般在同类住宅产品的基础上打个八九折。”邓浩志如是表示。

  产品分析

  居住交易成本高 胜在不限购

  商业别墅虽然具有一定的价格优势，但毕竟不是纯住宅产品，在居住功能上有一定的弊病。比如，因为水电费和管理费按照商业标准收取，成本无疑要高出一般的住宅。

  买家如果想转让这类房产，将产生一笔相对高的转让费。因为商业用地的土地性质，使用年限只有40年。邓浩志认为，对于买得起此类物业的买家而言，多出的水电费只是一笔小钱，但交易费确实是一笔不小的费用。根据现有的政策规定，商业性质的产品在转让时要征收一定的土地增值税、无论是否满5年都要缴纳营业税，其中满5年和未满5年的缴纳方法又有所不同。同时征收的契税比例也比住宅要高1.5个百分点，增值越高，收取的费用也越高。

  既然如此，为何对于非商用型买家仍有吸引力？邓浩志表示，“当前住宅限购，相当一部分有实力的买家没有购房资格，导致市场上不少别墅销量并不理想，而这种商业别墅本身就是仿造住宅别墅而成，‘不限购’恰恰是吸引这批买家入手的最主要原因。”

  产品灵活度高 有投资功能 但整体供应量不宜过大

  对于存在比较高额的转让费，黎文江认为只要用作第一居所则影响不大。他表示，这种产品灵活性更高，既可以自住也可以办公，还可以用作度假或者招待客户。既可以以个人名义购买也可用公司名义购买。但是由于入市门槛比较高，仍然属于小众化产品，因此在市场上占比也不宜过高。同样作为商住两用的产品，公寓的入手门槛低，私人享用的面积小，公寓的流转速度肯定要大大高于商业别墅，而商业别墅因为占地面积大，配送的花园、露台、车位等也增加了此类产品的附加值，长远看，这一类产品更具有保值性。

  业内人士表示，这种商业别墅终归还是属于商用型物业，具有一定的投资性。买家在入手这类物业后，仍可通过出租等方式获得收益，在转手时，费用也跟直接的增值程度挂钩。因此，这类产品和普通别墅相比多了一个投资功能。