春节成交量“马力不足”,二季度楼市“马上就好”

提要:2014年年初,全国重要城市住宅市场成交量开始下降,销售市场逐渐趋于平淡。中指系统数据显示,2014年1月监测的43个城市中,有36个城市楼市成交量环比下降,其中蚌埠降幅最大,为56.78%;其次是大连,环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中,厦门涨幅最大,为1919.78%;其次是南昌,上涨473.82%。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

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  2014年年初,全国重要城市住宅市场成交量开始下降,销售市场逐渐趋于平淡。中指系统数据显示,2014年1月监测的43个城市中,有36个城市楼市成交量环比下降,其中蚌埠降幅最大,为56.78%;其次是大连,环比下降53.11%。而在成交量环比上涨的城市中,厦门涨幅最大,为1919.78%;其次是南昌,上涨473.82%。

  其中,1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷,上海商品住宅成交环比下降30.65%;深圳一手住宅成交环比下降45.5%,同比下降70.4%。

  2014年2月,各地因春节因素,楼市“春节效应”显现,商品住宅成交量出现“普跌”。比如:从大年初一至初七(2月6日)七天春节长假时间,广州仅网签成交了62套,日均成交量不到9套;在此期间上海商品住宅也只成交了29套,杭州主城区仅预定3套成交2套。

  从2014年年初全国重要城市住宅市场成交量“普跌”并趋于平淡的原因来看,同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为,春节成交量“马力不足”,短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号,具体来讲主要有三方面:

  第一、十八届三中全会之后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕,政策“阶段性”的从严执行加上“钱荒”二次发力导致其市场短期“马力不足”,一定程度上导致开发企业推盘策略的调整与市场购买情绪出现阶段性的观望。

  第二、市场进入春节传统销售淡季时间段,春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义。另外,在春节前后开发企业推盘节奏放缓,将更多的推盘计划放到2014年春节之后,或者政策调控效果逐渐趋弱的第二季度。

  第三、在大中城市,市场基本面仍然为供不应求,市场基本面没有改变,此时,品牌房企积极布局市场,抢先布局2014年楼市,甚至春节期间集体加班,以实现业绩“开门红”,一定程度上会突破2014年“春节效应”。

  楼市“马上就好”:二季度为集中放量“窗口期”

  尽管楼市进入“春节模式”,成交量出现“马力不足”现象,但是,我们看到在大中城市,品牌开发企业仍然积极推盘,整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。那么,在此市场背景下,品牌开发企业的行为是否驱动楼市再度走向火热,2014年楼市将呈现什么样的发展趋势? 是一蹶不振还是继续延续2013年火热的市场行情?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管在2013年11月份前后上述城市都发布了“阶段性”收紧政策,但是,当前地方政府发布的政策力度相对偏中性,十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态仍较为暧昧。这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。

  因此,只要2014年市场和房价不出现报复性反弹,当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化,市场成交量还会延续2013年的行情,整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

  此外,从政策的时效性的角度来讲,从经验来看,历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月,预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解,从时效性的角度来讲,短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化,因此,2014年第二季度将成为需求集中放量“窗口期”,从第二季度开始楼市“马上就好”。

  把握楼市成交量“普跌”的购房“窗口期”

  在二季度楼市“马上就好”的市场背景下,买房投资置业何时何地购房为好呢?同策咨询研究部总监认为,应该把握好以下六点基本原则:

  首先、从楼市政策和市场层面来讲,认清房地产市场走势趋势,同时把握好购房“窗口期”成为买房投资置业的关键。

  当前市场基本面回暖,房价持续小幅上涨是趋势,不要再奢望短期内会出现房价下跌的行情。即使有2013年11月份地方政府“阶段性“收紧措施,其对于楼市影响的时效性也不过为4-6个月,因此,对于普通老百姓来讲,在当下楼市“马力不足”的市场背景下,购房者相对来讲具有一定的议价优势,此时更要逆势而动,而不是继续观望,等待第二季度楼市成交量好转房价再度上涨时再出手。因此,在楼市基本面持续回暖与好转的市场背景下,房价持续上涨已成为共识,把握好今年第一季度楼市成交量“普跌”的购房“窗口期”成为关键。

  其次、跟着政府规划政策走。

  各地政府城市及区域发展规划政策频频出台,助推地产市场向上行走。比如各地轨道交通的规划及开建、西咸新区等新区的获批、上海自贸区及其他城市自贸区的申请,上海世博板块、前滩板块、虹桥商务区等区域市场的发展规划……这些规划及项目的落地给当地地产市场的发展带来投资机会。

  第三、从产品角度来讲,住宅地产的中小户型产品尤其是市中心的中小套型产品值得关注。中小户型的产品总价低,自住需求关注的多,市场流通性好,市场风险低,是投资置业的良选。

  第四、选择有特质属性的住宅产品进行投资或自住,未来会有更大的市场升值空间。

  比如有最新规划的区域、学校众多的学区房;环境较佳的别墅聚集区、距离地铁较近的地铁房等等。

  产品本身具有较高附加值(俗称“偷面积”)也算是具有特质属性的房源。比如通过优化设计,产品可以获得更多的附赠面积,这样,购房者就可以获得更多使用面积,实际使用性价比就提高了,未来会有更大的市场升值空间。

  第五、选择知名开发企业的楼盘进行购买,可以有获得更多增值服务的性价比。品牌开发企业不只是开发项目、卖房子,它们更注重品牌与市场口碑,也更注重售后服务和物业管理,从这个角度来讲,品牌开发商项目品质上更有保证,尤其是在售后服务、物业管理等诸多方面要优于中小开发企业。

  第六、从投资者心态来讲,选好适宜的投资机会,该出手就出手,但是也不要过于贪婪,因为市场风云变幻,机会转瞬即逝,错过最佳投资时机也是在一瞬间;同时,也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息,做出自己的判断,不盲目“抄底”。

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