多地试点共有产权房 让“夹心层”有房住
2013年度500强开发商首选供应商品牌测评启动<<<<<<<<点击进入
制图：宋 嵩
多地试点共有产权房
让“夹心层”有房住(政策聚焦)
本报记者 孙小静 刘成友
【核心阅读】
去年底，住房城乡建设部负责人表示：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”2月7日，本版报道了江苏淮安共有产权房政策的实施情况。上海市和山东平原县也推行共有产权的保障房多年。三地的具体措施有什么异同？
放宽标准，主要针对“夹心层”
在上海市住房保障体系中，对城镇户籍低收入住房困难家庭，主要实施廉租住房制度；对城镇户籍中等收入住房困难家庭，主要实施共有产权保障住房(经济适用住房)制度；对存在阶段性住房困难的本市青年职工和引进人才、来沪务工人员及其他常住人口，主要实施公共租赁住房制度。
2010年，上海市共有产权房开始申请供应，申请人需要具有城镇常住户口3年以上，且在提出申请前5年内无住房出售或赠与行为。在准入条件上，上海实行“双困”标准，住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，其中同一户口所在地住房中两代以上复合家庭可享受一定面积放宽，有效解决大龄青年、新结婚户与长辈分室居住的问题；经济困难标准自2010年起连续4次放宽，目前3人及以上家庭已放宽到人均月可支配收入5000元、人均财产15万元以下，两人及以下家庭可在此基础上上浮20%，基本覆盖了中等收入但仍无市场购房能力的“夹心层”群体。
从2010年到2013年批次结束，上海共有产权房预计累计受益家庭达到6.5万户左右，基本做到当年申请、当年选房。据抽样调查，购买共有产权保障住房家庭大部分房源仍保留，购买一套房可缓解两个家庭(两代)的住房困难，因此实际受益家庭近10万户左右。
山东省平原县刚开始实行“产权共有”时，分配面很窄，2010年规定必须是城镇低保户、无房(如有房，人均不超15平方米、总住房面积不超50平方米)的家庭；后来经过多次调整，2012年的8月20日，平原县将执行标准放宽到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房总面积不超75平方米”。
在准入上，平原县实行“三级审核、两级公示”的审核制度，由居委会、街道办事处、联合调查组三级入户进行审核，街道办事处、联合调查组2次进行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原县为每户家庭设立统一的基础分，对有退伍军人、伤残军人、70岁以上老人、重大疾病患者等特殊情况的住房困难家庭实行加分，按分值高低分配楼层，分值越高所分配的楼层位置越好，同分值的再通过现场摇号进行分配。
首付不同，资金可循环利用
考虑政府实际财力和调动保障对象积极性两方面因素，上海市设定购房人所占产权比例一般不低于50%，视项目情况，政府占3成至4.5成，个人5.5成至7成。
山东平原县则按照6∶4的比例分配，住房困难家庭用现金支付60%的房款，与政府共同享有保障房产权。平原县设计了50平方米、60平方米、75平方米等多种“产权共有”户型。平原县目前商品房均价为4000元/平方米，2013年底分配的“产权共有”保障房均价为2000元/平方米(包括水、电、暖、天然气配套费和太阳能安装费)，仅相当于同类区域商品房价格的一半。
两地相关负责人均表示，在共有产权模式下，政府能够回笼部分资金，上市转让的收益可循环用于住房保障。上海相关负责人说，在这种机制下，政府直接投资压力较小，支出主要包括免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等，财政负担可以承受。
上海规定，政府获得的转让价款纳入财政专户管理，统筹用于共有产权房项目间价格的平衡、行使优先购买权回购共有产权房用于后续保障对象，以及保障性住房建设及其相关市政配套设施建设等。
截至目前，山东平原县已建成分配产权共有保障房1242套，县财政配套资金1.6亿元，回笼资金1.08亿元。
严格上市，五年后才可转让
上海和山东平原县要求，购房者只有在购买满5年后，该房才可上市转让，且政府具有优先回购权。而江苏淮安对于共有产权房的上市时限没有作出明确规定，也没有规定政府要回购。
在上海，5年内，如果申请人购买商品住房或有迁离上海、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情况，由住房保障机构予以回购；5年后，才可以上市转让，价格按照届时同地段、同品质商品住房市场价格确定，购房人和政府按各自的产权份额分配上市转让的总价款，但住房保障机构有优先购买权。目前阶段，上海尚无关于个人获得全部产权方式的规定。
山东省平原县房管中心副主任张永轩说，保障房“产权共有”模式实行严格上市准入，5年内不得转让、继承和抵押；满5年后，按照届时同地段商品住房与保障房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购；房屋转让后，该家庭不得再次申请保障性住房。
上海相关负责人表示，目前，有少数购房家庭发生了出租、出借共有产权房或者改变住房使用性质等行为。现阶段国家层面在住房保障领域尚未出台法律法规，对这些行为无法进行行政处罚。上海目前是在购房合同中约定房屋使用过程中的禁止性行为，并约定发生禁止性行为后购房家庭需承担的违约责任；住房保障房屋管理部门在劝阻无效后，依合同提起民事诉讼。通过民事诉讼处理违规使用房屋行为，存在着时间长、执行难等问题。相关负责人建议，国家应立法为保障房确立供后管理措施和机制。
