商品房的多重买卖(即通常所说的一房多卖)，是指出卖人将同一商品房出售给两个或者两个以上的买受人，并分别与之签订商品房买卖合同的情况。在处理商品房多重买卖纠纷时，主要涉及两个相互关联的问题：一是数个商品房买卖合同效力的认定；二是何人可以取得争议商品房的所有权。

  同一商品房的数个

  买卖合同效力的认定

  2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“商品房买卖司法解释”)第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，一般而言，同一商品房的数个买卖合同均是有效的。

  商品房买卖司法解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

  第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”由此可见，未取得商品房预售许可证明及出卖人与第三人恶意串通损害买受人利益是导致合同无效的法定情形。

  何人可以取得

  争议商品房的所有权

  合同无效，该合同的买受人当然不能取得标的房屋的所有权，这是非常明确的。问题是，可以认定为无效的合同仅有以上所述两种情况，在实践中，大多数一房多卖的情况，或是由于开发商的欺诈，或是由于开发商销控混乱，造成不同的售楼人员卖出了同一套房屋而形成的。如果数个买受人均要求履行合同，那么，在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？

  《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中就“一地多卖”的处理原则为：

  第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

  所有权归属问题如何处理

  比照以上原则，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

  已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于房屋是不动产，转移房屋权属必须办理登记手续，而房屋所有权证是依法拥有房屋并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利理应受国家法律保护。

  数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房买卖合同备案登记的买受人的房屋所有权要求。虽然法律规定商品房买卖合同必须办理备案登记，但同时商品房买卖司法解释第六条亦规定在当事人无特定约定的情况下，未按照法律、行政法规规定办理商品房买卖合同登记备案手续并不构成合同无效的理由。因此，未登记备案的商品房买卖合同一般应该是合法有效的。在这种情况下，理应支持已经依法办理了备案登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

  既未办理产权登记，又未办理合同备案的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国法律规定，商品房的所有权转移以办理产权过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的效力。

  均未办理商品房过户登记手续和合同备案，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于对房屋所有权的转移登记，实际上是房屋买卖合同履行行为的一部分，因此，已经先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到人民法院的支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序、促进合同的善意履行、维护合同当事人的合法利益。

  如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。