编者按：11月底，由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

  为馈行业与观点读者，观点地产新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

  在卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学看来，衡量一个商业项目的好坏，从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。

  据张尚学介绍，除了深圳(楼盘)大本营所外，卓越在很多城市都有商业项目，包括在青岛(楼盘)、上海(楼盘)等地。而眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房；青岛、上海的项目都在筹备过程中。

  随着城镇化的推进，卓越未来会否去到三、四线城市发展项目的问题，张尚学透露，卓越还需要研究，现在主要是在一线城市和省会城市。

  张尚学表示，未来卓越去到三、四线城市发展商业主要有两个契机，一是城镇化发展，二是城市更新。

  另于眼下的卓越，外界关注更多的或在于其上市问题，卓越回应称，上市的问题还是看资本市场。张尚学补充指，IPO和融资环境有关系，如果融资环境好的情况下，企业现金流相对比较好的情况下未必非要去做IPO。

  以下为观点地产新媒体对卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学的采访实录：

  观点地产新媒体：请问卓越在商业方面的发展情况怎么样？

  张尚学：

  除了深圳大本营所外，我们在很多城市都有商业项目，包括在青岛、上海等地。眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房；青岛、上海的项目都正在筹备过程中。

  我们谈的更多的是集中商业，包括购物中心、写字楼等这些都属商业地产范畴。

  我们在全国的项目都会涉及到商业地产，任何发展商都回避不了商业地产这个问题，比如说社区商业，只不过体量大还是小、多还是少。

  观点地产新媒体：卓越在西乡的旧改项目，会牵扯到商业项目吗？

  张尚学：

  任何的物业形态都会涉及到商业，包括旧改项目也是这样，开发商回避不了里面商业部分的产品。

  观点地产新媒体：今后卓越是以写字楼为重点吗？

  张尚学：

  不一定，只是外界看到比较多的是写字楼，因为写字楼很高，有昭示效应。卓越做写字楼也比较成熟，品牌较好。如果有合适的机会、环境、条件，我们还会再做精、做强写字楼。

  观点地产新媒体：卓越在商业和住宅的持有比例方面是怎么规划的？

  张尚学：

  我们是因地制宜，当然有一个基本的概念，商业以后会占资产比例的20%左右。但是，因为现在获取土地的时候有一些政府指标我们不能控制，这不是一个绝对概念。

  观点地产新媒体：卓越的商业主要还是集中在深圳，怎么看深圳商业地产的发展情况？

  张尚学：

  因为深圳发展比较快，从目前来讲相对还好。再过几年饱和度会增加，这肯定会存在的，以后社区型商业是一个方向，会满足社区居民的基本生活需求。

  观点地产新媒体：卓越对于去到深圳以外的地方发展商业项目是怎么考虑的？

  张尚学：

  我们在其他城市发展得也不错，卓越不是一个地方性公司或者城市公司，而是一个全国性公司。在其他城市的公司都是按照设定的组织体系，包括人力资源搭配去做，这是基本保障。

  观点地产新媒体：您觉得什么样的商业项目是好项目？

  张尚学：

  从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售额，还有客流量、消费者满意度、商家满意度。这些方面如果都得到好的结果，这个项目就是好的商业项目。商业项目未必非要定性为哪一种概念和模式，其实还是要用不同指标衡量，现在从零售商业来看是可以细分化的，比如说财务指标、消费者满意度、顾客满意度、商家满意度，这些指标好就可以算是好项目。

  观点地产新媒体：随着城镇化的推进，有很多企业会去三四线城市发展项目，卓越有没有这个计划？

  张尚学：

  我们还需要研究，但是现在主要还是在一线城市和省会城市。

  去三四线城市发展商业主要有两个契机，一是城镇化发展，二是城市更新，这会推动商业的发展。在三四线城市主要是传统商业升级的概念，是一个商业发展升级的过程。但是毕竟容量有限，会有先入优势，进得比较早就会有优势。

  观点地产新媒体：您认为商业地产热的态势会持续多久？

  张尚学：

  从写字楼来讲，和所处城市GDP、产业状况有很大关系。从零售商业来讲，可能在四、五年过后市场会是一个竞争非常激烈的状态，会有一个洗牌或者磨合的过程。

  卓越在当下商业地产比较热的情况下，会选择因地制宜、因势而异来定位及适应市场。

  观点地产新媒体：作为商业发展商怎么和品牌商维护好合作关系？

  张尚学：

  品牌商也分各种业态，每种业态都有自己的品牌，首先要和品牌有个共赢的概念。

  第二，我们是在做平台，要打造好经营平台，提供给品牌商好的经营基础，好的经营环境，这是发展商要做的。

  观点地产新媒体：住宅房价上涨对商业地产会造成什么影响？商业与地产之间的相互作用是什么，商业与住宅结合的核心定位是什么？

  张尚学：

  住宅毕竟是生活必需品，量价齐升关键还是因为老百姓的需求。有了需求，就会延伸到生活的需求，生活的需求说白了就是商业的需求，这是一个循环的概念。

  从资产价值来讲，商业物业是创造价值的产品，按理说应该比住宅价格更高，更核心的是在于经营价值。未来如果住宅价格往上涨，商业价格也会有增长的趋势。

  观点地产新媒体：怎么看商业和金融的关系？

  张尚学：

  商业最大的问题是在于资金投入成本，因为回收周期比较长，投资回报率比较低，再加上现在融资环境不宽松，融资成本很高，在这种情况下怎么去支持商业的经营和运营，对发展商来讲压力还是很大的，所以这方面需要更多灵活渠道，在商业融资成本方面进一步努力。

  观点地产新媒体：未来卓越发展商业主要是走REITs渠道吗？上市在计划之内吗？

  张尚学：

  这个还没有明确，只是在尝试，上市的问题还是看资本市场。

  为什么IPO?这还是和融资环境有关系，融资环境好的情况下，企业现金流相对比较好，未必非要去做IPO。

  观点地产新媒体：怎么看电商对商业的冲击？

  张尚学：

  现在电商处于迅猛发展的阶段，但是有一点不能忽略，消费者永远是社会的群体动物，不能让我们以后的消费者，或者老百姓都生活在虚拟的世界里面，这对人类社会的发展不好。

  电商有两个具有竞争优势的地方，一是价格，二是后续物流、评价体系的服务。因为物流行业的发展，可以使电商发展很快，但再过几年一定会有一个平衡点，因为消费者是社会动物，老百姓的消费行为需要亲身体验。

  如果在商品价格相对平衡的情况下，价格优势无非在于一些标准性产品。如果商品价格达到一定平衡的时候，实体和电商会出现平衡的关系。

  观点地产新媒体：在商业方面，卓越有什么经验可以借鉴？

  张尚学：

  在做商业方面，企业就像人一样，永远是个学习过程，我们也在学习研究。