万科成都易帅 转型"试验田"马年攻坚
千亿军团扩容 万科压力大
2013年，成都万科旗下的产品线覆盖普通住宅、别墅、商业综合体，并兼顾了首次置业、改善和高端居住、投资等多种需求,包括华茂广场等多个项目。
近两年，万科在成都已推出了多个商业地产项目。早在2012年11月，成都万科一位高管曾公开表示，2012年是万科成都商业元年，预计未来两三年，万科在成都的商业项目开发体量将突破100万平方米。
亚太城市研究院房地产分会会长陈宝存向记者表示，在万科集团中，成都大区已是集团几个重点区域之一，成都又是这个大区的核心城市，随着万科在成都加推商业地产，成都已成为万科推进战略转型的“试验田”之一。
在2013年中国房企排行榜中，万科揽金高达1709亿元，再次蝉联全国冠军。不过，紧随其后的绿地集团销售金额达1625亿元，两大巨头之间仅差84亿元。
值得注意的是，这次千亿级别以上房企数量已由3家（万科、绿地、保利）增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒 大4家房企也强势入围。
目前，虽处在金字塔顶尖，但万科还是感到了压力。目前绿地集团频频加大商业地产开发比重，尤其是颇受各地政府青睐的超高层项目。
近日来自《环球企业》的报道称，万科目前在北京共有4个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元，未来万科将每年新开一个商业地产项目。
将重点培育商业地产
万科打造商业地产，其执行副总裁毛大庆成为实际的推动者，此前曾拥有过在商业地产 “开拓者”凯德置地的从业经历。在前述项目开业当天，毛大庆曾专门发了微博，后来还说王石在参观项目后用了“酷毙”二字来概括对此作品的肯定。
昨日，记者多次致电毛大庆，但其手机一直无人接听。前不久，毛大庆在接受媒体采访时坦言，“商业地产是万科未来重要的业务增长点之一，我们主攻社区商业，目前正处于产品培养期”“开着车换轮子”，这是毛大庆对万科目前状态的描述。
我爱我家集团副总裁胡景晖昨日在接受记者采访时表示，目前北上广等一线城市的住宅可开发量已基本接近尾声，二三线城市未来3~5年也将出现类似局面，这也将终结高速开发时代。在他看来，加大持有型商业比例，能够提供稳定的现金流，这使原本偏重住宅开发的万科所要面临的现实问题，也是规避楼市风险以及引导个人投资需求的主要方式。
2011年6月底，深圳万科广场开业，这成为万科布局商业地产的起点。到目前为止，万科现有的商业项目已形成了三条产品线，包括万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。
实际上，在毛大庆看来，商业地产有两种套路，即卖了再管或卖了不管，万科商业将在形态上向太古学习，运营上则向凯德学习其资本化的经验。凯德是典型“卖了再管”的轻资产运营模式，即仅持有一部分股份，而将大部分股份转让给基金等投资者，其强项在于善从管理中产生收益。
“在持有型商业构成上，除了主权基金、国内第三方理财等机构之外，开发商肯定也会成为持有的主体。”胡景晖表示，国内呼吁了好几年的REITs(房地产信托投资基金)应尽快推出，这也是未来加速金融创新的表现。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，随着国内商业地产存量时代的到来，商业地产资产证劵化已成为一大发展趋势，鉴于目前国内REITs仍未开闸，可以赴海外上市。
