广州市国土房管局近日公布了2013年广州房屋租金参考价，数据显示，广州去年房屋租金平均上涨两成，这也是官方数据显示四年来涨幅最大，似乎已经超出了广州房价涨幅。而市场分析人士表示房租市场价实际涨幅应该为10%左右，要远远低于房价的实际涨幅，但是不可否认也是近年来较高的水平。

  官方数据显示去年租金涨两成

  根据广州市国土房管局公布的2013房屋租金参考价数据，2013年全市楼梯楼、电梯楼住宅租金分别为15.66元/平方米/月和21.87元/平方米/月，同比增长19.45%与19.77%，涨幅是近年来的最高水平。

  记者从满堂红、中原地产以及合富置业三家研究机构中了解到，市场实际涨幅13%左右，要低于官方公布的水平。“存在统计方式上的差异。”业内人士表示。

  根据满堂红研究中心提供的数据显示，2013年广州十区住宅租金约为44.2元/平方米/月，涨幅为12.9%。“统计范围不一样，导致数据不一样，但是这个涨幅也是近年来较高的一个水平。”满堂红市场部高级研究经理周峰如是表示。满堂红数据显示，从2005年开始，广州十区二手住宅平均租金便开始逐年上涨，从最初的21.52元/平方米/月涨至去年的44.2元/平方米/月，首次突破40元/平方米/月。从具体涨幅看，2013年同比上涨12.9%是近十年来的次高，仅次于2010年13.3%的涨幅。“如果从市场成交的租金幅度看，广州去年住宅租金的涨幅应该在10%左右。”合富置业市场首席分析师龙斌也这样表示。记者在中原地产提供的数据中也发现，在该代理机构所覆盖的广州九区一市中，涨幅最高为萝岗达到23.7%，最低为花都3.8%，天河涨幅次低为8%，其它各区市涨幅12%-16%不等。

  龙斌表示，虽然统计机构公布的数据和官方数据有出入，但是不可否认，2013年的整体租赁市场确实表现较为活跃，特别是中心城区的价格上涨幅度比较大。

  除了中心城区之外，部分交通配套完善的外围区域房租也出现较为明显的上涨。“番禺去年的租赁市场活跃度也比前几年有了较大的提升，受中心城区房源少房租高的影响，一部分上班族将目光转移至了番禺。”周峰分析。

  房价涨幅实际要大于房租涨幅

  从广州市国土房管局公布的数据看，2013年房租涨幅为两成，似乎已经超过了本地房价的涨幅。究竟是不是如此？业内专家一致认为，从市场的真实情况看，房租的涨幅仍要低于房价涨幅，二者之间存在一定的关联但并非绝对的因果关系。

  根据数据监控中心统计，2013年广州十区一手住宅价格涨幅为12.5%。龙斌认为，由于限价政策的压制，广州官方的成交价要低于实际成交价，广州实际的房价涨幅应该以国家统计局的数据作为参照标准，大概为20%的水平，显然这个涨幅仍然要远远高于房租10%的涨幅。

  满堂红周峰也持相同的看法，不仅一手楼的房价涨幅高于房租涨幅，实际上二手楼价的涨幅也如此，2013年广州十区二手住宅成交均价涨幅约为18.9%。

  实际上，房屋的租赁市场更能真实地反映需求，租两套房子的人不多，但是交易市场则不同，仍然存在一定的投机成分，龙斌表示，房租和房价走势并存在绝对的必然关系，但是有可能存在需求的相互转化。

  而周峰则认为，房租上涨实际上和房价上涨有一定的关联，因为房价上涨可能导致房屋出租回报率下降，从而刺激业主上调房租。

  业内分析

  2014年一线城市房租将继续上涨

  在业内人士看来，像北上广深此类大城市，房租上涨是合理的，并且在未来仍然将继续上涨。

  归结房租上涨的原因是由供应和需求两方面决定。广州向来是大量外来务工人员的聚集地，租赁需求非常庞大，这也是支撑房租不断上涨的主要原因。龙斌分析，2013年大学毕业生达到700万，创下历史新高，除此之外，还有历年积累下来的大量务工人员，大部分都可能流向北上广深等地。而广州近几年经济发展稳定，并且在多个成熟商圈的带动下，还有大量的贸易人群，房屋租赁的需求量非常大。

  从供应层面看，因为一手住宅的限购限售限价等调控政策，直接导致一手住宅的供应量收缩，目前年供应量为六七万套，意味着流向租赁市场的房源也将减少。同时，广州城中村拆迁也导致了一部分房源的供应，特别是市区，这种供应萎缩的现象更为明显，这也是它们房租快速上涨的原因，龙斌表示。“按照这种趋势，今年房租仍然要继续上涨。很显然，外围区域低价位的房源将更加受欢迎。”

  2010-2013年广州租金涨幅

  年份 楼梯楼 同比 电梯楼 同比

  2013年 15.66 19.45% 21.87 19.77%

  2012年 13.11 6.07% 18.26 2.07%

  2011年 12.36 8.50% 17.78 25.30%

  2010年 11.39 6.28% 14.19 3.41%

  数据来源：据广州市国土房管局数据整理

  2010-2013年广州十区一手房价涨幅

  年份 一手房价 同比涨幅

  2013年 15906.72 12.50%

  2012年 14044.07 4.81%

  2011年 13399.63 2.23%

  2010年 13106.93 40.24%

  来源：相关数据监控中心监控阳光家缘

  蜗居一族心声

  小芳：

  同样是租房 我还是想回广州

  “在成都租房后才知道原来广州房租真的不高。”小芳和男朋友因为工作调动在2012年底去了成都，两人在成都市中心一环路租了一个电梯洋房小区单位，一房一厅租金1300元。“成都市区不像广州，没有城中村，有些商品房交给包租公司后进行分割，将一个100多平方米的大户型分割成五六个小房间再进行出租，即便是这样的房子也需要500-600元/月。这个价格在广州城中村也能租一个独立的单间。”小芳说，“单纯从房租数字上看，似乎不如广州高，但是成都普通工薪阶层的收入也远不如广州，毕业两三年在一般的企业上班也就3000-3500元/月，就算选择住房中房，房租也已经占了月收入的五分之一，住远了，交通不方便，不像广州，可以乘地铁，公交路线也多。但是，在广州以5000元的月收入为标准，用同样是五分之一的1000元租房，还是能租到不错的房子。”

  小林：

  四年多房租涨了近一倍

  小林从2009年开始便住在白云永泰的一个城中村内，由于地铁未通，每天坐公交车需要一个小时左右才能到上班地广州火车东站附近。当时一室一厅房租为350元/月，房租一年上调50元。但是在2010年9月地铁三号延长线开通后，房租由一年一调变为一年两调，如今租金已经变为650元/月，比最初涨了近一倍。