【深圳商报讯】(记者 胡佩霞)备受关注的以房养老正快速推向市场。据深圳商报记者采访，目前保监会已选择幸福人寿、泰康人寿、合众人寿、大都会人寿、平安人寿等七家保险公司试点，这七家保险公司已将产品设计框架上报保监会。幸福人寿相关产品负责人接受记者采访时称，明年一季度或正式推出产品，初期不会在全国铺开，而是会选择一线城市试点。

  以房养老方式，通俗讲就是将房产价值提前变现，用于支付老年人当下的生活开支，老人去世后再将房产变现还款。中国目前已经有浦发等银行推出了住房倒按揭，也有七家寿险公司积极准备推出以房养老保险产品。对于没有子女或者不希望依靠子女养老、没有社保或者社保资金较少的老年人来讲，将手里的房子提前变现可让老年生活更有保障，的确是一个不错的选择。

  不是什么房产都可参与

  以房养老保险产品哪些人可以参与？什么房产适合？房产如何估值？是否划算？据了解，目前保监会选择的七家寿险试点公司均已将产品设计方案递交保监会。幸福人寿相关产品负责人接受深圳商报记者采访时简单描绘了一下产品的思路。

  首先不是什么房产都可以，对于房子将会有所选择。试点初期可能选择一线城市。其次，房产估价将按投保时市场价值评估，“不仅不会打折，而且还会设定每年的资产升值幅度，否则我们的产品就不成立了”。幸福人寿相关负责人告诉记者。

  中国当今房价高悬，购买以房养老保险的房子能保证每年都有增值吗？该负责人强调称，正因为如此，所以试点时会选择一线城市，他同时表示“哪个城市都有好房子”。大都会人寿总公司产品部负责人陈松表示，在美国也不是什么房子都可以，需要到政府认定的第三方机构评估。

  第三，既然是保险产品自然涉及预定利率，预定利率如何设定？该负责人表示可能会由保监会最后认定。目前普通型寿险产品预定利率已达到4%。普通型寿险预定利率越高，产品回报越高，也意味着寿险价格越便宜。但以房养老需“反向”思维，如果预定利率越高，则意味着投保人从保险公司预先借支资金的成本越高；而给房产设定的年增值幅度越高，意味着房产增值越大，对投保人有利。

  第四，投保人的年龄有设定。据了解，在加拿大、美国采用以房养老金融工具的公民，年龄必须达到62岁。幸福人寿相关产品负责人表示，他们可能会选择与中国合法退休年龄一致。

  以房养老不同于 “倒按揭”

  以房养老保险与银行的 “倒按揭”有什么区别？

  幸福人寿相关产品负责人对记者解释称，银行的 “倒按揭”本质上仍然是抵押贷款。理论上讲，房产估值会打折，而且参与者不一定非要管你到“死”。保险公司推出以房养老保险产品则不同，首先一定会管你到终老，而不论最终房产价值能否抵偿保险公司的之前支出。第二，房产评估价格不仅不打折，甚至每年还有升值。

  大都会人寿的陈松对深圳商报记者分析称：就目前国内银行推出的“倒按揭”养老业务来看， “倒按揭”是贷款产品，虽然每月付给老年人一定的养老金，但要扣除利息和一定的本金，并且需要到期还款。国内“倒按揭”产品的支付方式多为固定期限内的固定额度养老金给付。就美国的经验来看，养老金的支付方式选择较多，可以是固定期限固定额度，也可以是一次性支付，或者信用额度支付，或者几种方式的混搭，并且支付金额将老年人的预期余命作为重要的考量因素，而这一领域是寿险公司能够充分发挥专长的。而且，在美国参与这个项目的借款人拥有居住权，只要借款人尽到相应义务，无论贷款余额多大，借款人可以无限期地居住。如果借款人身故或者搬出房屋或者被取消赎回权时，贷款余额超过了房产价值，贷款人不得要求借款人出售其他资产以弥补超额部分。借款人可以在任何时候提前偿还部分或全部贷款，免受任何提前还贷罚款。

  政府财税支持应区分情况

  据记者了解的两家保险公司，他们均看好以房养老市场。

  幸福人寿相关产品负责人表示，推以房养老保险产品，对于寿险公司而言更多是体现社会责任，赚钱盈利不可能是目的。从美国等西方国家的运作经验看，政府均对此产品有财税支持，主要是应对房价的过大起伏和预期寿命延长的风险。

  据了解，以房养老的开展在美国就是以政府主导。主角既不是银行也不是保险公司，只有美国政府机构联邦房屋管理局(FHA)批准的贷款机构才可以进行“房产价值转换抵押贷款(HECM)”业务。

  大都会人寿总公司产品部负责人陈松接受深圳商报记者采访时称，在美国，通过提供担保的“房产价值转换抵押贷款”占到反向抵押贷款市场95%的份额。FHA提供的是一种双向担保，对于借款人的担保是：如果贷款机构不能按照约定为借款人提供贷款，FHA将代表贷款机构进行支付；对于贷款机构的担保则是：在满足一定条件下，贷款机构或者投资者将获得全额贷款偿还。

  幸福人寿相关产品负责人对记者分析称，为什么希望获得政府财税支持，原因也是此项业务风险很高。如果相当部分的房产价值最终不抵保险公司的资金支出怎么办？

  首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱接受深圳商报记者采访时称，以房养老是好事，能满足部分老人的需求。中国也研究了很长时间，应当尽快推出。目前，最大的困难应当是房价过高。至于以房养老政府财税支持问题，他表示不应对投保人不加区分而一律获得政府财税支持。参与以房养老的多数是富足的人，政府的资金应当支持那些无能力养老的穷人。部分有房族并不富裕，可以适当考虑通过以房养老获得政府财税优惠。