2013年对楼市而言，用“跌宕起伏”形容是最恰当不过的。从年初的国五条出台到各地细则的颁布，到年中开始闹出的“钱紧”，再到下半年小产权房转正传闻、加强保障房建设等，一系列的楼市新闻几乎不费吹灰之力就能登上各大媒体头条，毕竟中国楼市的风吹草动关乎千家万户。

  市场

  量价齐升 “改需”爆发

  关键词：房价连涨

  买股票股价下跌，买黄金金价下跌，2013年，在各个经济领域上演起伏行情时，全国房价则一路高歌猛进。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，这一年的1月至11月，全国主要城市房价环比同比全线上涨，其中重点城市已经连续上涨11个月。以11月为例，环比上涨的城市数量达到66个，同比上涨的更是达到了69个，最高涨幅为21.9%。处在西部一隅的南宁，从今年2月到11月也经历了10连涨，同比最高涨幅9.7%。

  业内点评：广西大学商学院副教授汪军认为，近年来全国物价一直在涨，房价作为物价的一种，上涨符合经济规律。另外，南宁作为首府城市，近几年发展速度很快，越来越多外来人口进入，购房需求随之增加。如将南宁房价水平和居民购买力水平与国内一线城市进行横向对比，就会发现南宁房价仍有上行空间。因此，南宁房价出现十连涨并不意外。如国家调整经济政策、拓宽投资渠道，房价的拐点或许会来临，但从当前各方面的迹象来看，这一拐点应该不会来得那么快。

  关键词：销量猛增

  在房价连涨的同时，全国楼市的交易量也出现了井喷。国家统计局数据显示，今年1～11月份，房地产开发企业房屋施工面64.6096亿平方米，同比增长16.1%。同期，全国商品房销售面积11.0807亿平方米，同比增长20.8%。另外，中国房地产信息集团研究中心报告称，2013年全国商品房销售面积至少将突破12亿平方米，有望逼近13亿平方米。与此相对，今年南宁商品房销售面积同比涨幅均超过全国水平。1～11月，全市新建商品房销售面积640.03万平方米，同比增长42.94%；存量房销售面积177.58万平方米，同比增长63.28%。

  业内点评：辉煌地产南宁分公司总经理黄明程表示，去年全国楼市的销售情况不是很好，今年则迎来了明显回暖。开发商根据市场的变化调整节奏，加快开工和销售的进程。此外，在市场“刚需”依然活跃的情况下，“改需”稳步增长，使楼市的需求持续旺盛。在这样的情况下，市场供应量和销售量明显增加理所当然。当前南宁市场上不少开发商对明年楼市持较为乐观的态度，预判楼市不会出现暴涨暴跌。因此明年的供应量还会进一步加大，增长点主要集中在五象核心区、经开区等新区。

  关键词：“刚需”与“改需”

  2010年4月30日，北京率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”后，全国各地相继推出限购政策。在这一过程中，“刚需”这一名词越来越频繁地被提及，一时间，“刚需”成为支撑楼市的基础力量。进入2013年，“改需”似乎成为了楼市新闻的新宠儿，成为“刚需”之后楼市新的增长点。如今的楼市都是什么人在支撑，“刚需”是否还是楼市主流，“改需”是否会代替“刚需”成为购房者主力军，成为了不少市民关注的焦点。

  业内点评：黄明程表示，不论是全国还是南宁市场，住宅客户主要分为三类。一类是“刚需”客户，这类客户对价格比较敏感，居住需求为主导需求。一类是“改需”客户，这类客户除了有居住需求，对住宅的品质、周边环境及软硬件配套等有进一步要求。最后一类客户为投资型客户，这类客户多为手有闲钱的市场投资者。在限购政策逐渐铺开后，“刚需”在楼市中的基础作用越发明显，投资型客户则多分流到写字楼、商铺甚至是楼市以外的投资领域。由于经济收入和家庭人口的增加，以及对未来房产税的预判。今年开始，南宁市场上的“改需”呈现井喷式发展。尽管如此，因为城镇化进程仍在持续推进，“刚需”依然是南宁楼市的基础。

  政策

  政策发力 影响深远

  关键词：新国五条

  2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，新国五条是之前调控的升级版。之后，南宁“国五条”细则出台，并明确二手房转让征收20%个税方案。

  业内点评：南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟认为，新国五条其实是炒旧饭，跟之前的调控没有太大区别。其在南宁市场上造成的影响主要是引起了持续几个月的二手房抛售潮，导致那几个月南宁的二手房交易量猛增。新一届的政府强调深化改革和加强市场调节作用，预计再出类似行政调控的可能性会比较小。

  关键词：房贷“收紧”

  自下半年以来，不少地方住房贷款停贷、限贷等现象，都在传递着一个讯息：房贷在收紧。无论对购房者还是开发商来说，信贷紧缩与成本增加都形成了一定的扼制，消费者的购买力被削弱，企业拿地的速度和热情也在悄然消退。所有信息传递一个信号：“大考”才刚刚开始。“钱紧”的产生，已经在年中和年底两次给楼市带动房贷的收紧影响，是2013楼市盘点不容忽视的一个热点。

  业内点评：广西天昌投资有限公司房产分公司营销总监邓升强表示，做过开发的房企到年底都会面临银行额度用完的局面，进而会提前做好准备工作。因此今年的钱紧尽管给开发商带来了较大的压力，但影响不大。不过“钱紧”的来临，仍旧房企敲了一个警钟——以后的资金流不会那么充裕了。一旦“钱紧”成为常态，开发商随便拿一块地就可以赚钱的日子将会一去不复返，因为融不到资就意味着难以开工，盲目开发的现象将得到有效遏制。这样一来，有开发经验、有实力、有品牌的房企将越做越好，无开发经验的房企将逐渐被市场边缘化，整个房地产行业的发展水平将因此得到规范提升。

  关键词：小产权房

  小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。今年以来有关小产权房的各种传闻，让房地产市场显得更加难以平静。

  业内点评：陈伟表示，一线城市因为房价已经处于较高的水平，而小产权房由于不用缴纳土地出让金等相关费用，价格优势较为明显，解决了一部分人的居住问题，所以小产权房在这些城市还会有一些机会。但也正因为没有缴纳土地出让金等相关税费，小产权房要想通过合法渠道进入房地产市场，必然会遭到“正规”开发商的极力反对，因此小产权房目前看来不可能在全国普及，合法化的可能也微乎其微。

  猜想

  长效机制 还需酝酿

  关键词：房产税

  从2003年楼市调控拉开大幕开始，楼市调控政策基本都集中在以行政命令控制房价。而在今年，这种调控方式在国家层面已经淡去。而与之相应则是房产税、房地产融资等政策的反复强调。尽管房产税并未直接与房价挂钩，对于楼市调控长效机制来说，房产税仍然是最主要的政策方向之一。

  业内点评：邓升强表示，房产税如果真正施行起来对房地产会有一定冲击，对持有多套房产者影响较大。有消息称全国房地产信息联网平台明年建成，一旦该平台建成，“房姐”、“房叔”将受打击，短期内有可能会让房价下落。不过房产税能不能实现还不好说，因为地方政府会不会执行、如何执行还是一个需要考量的问题。

  关键词：保障房

  近几年，中央一再强调要采取措施落实保障性住房的建设任务。新一届政府上任后，进一步要求建设保障房，强调3600万套保障房要全力完成。保障房能否真能让“居者有其屋”，会对房地产市场产生何种影响，也是不少市民关心的热点。

  业内点评：陈伟表示，由于保障房本身数量有限，且购买者主要是中低收入人群，因此对房地产市场影响有限，就像南宁的高档商场不论建了多少个都不会影响到和平商场一样。不过，保障房如能有效落实，对中低收入群体来说是一项利好，也有利于社会的和谐稳定。