豪宅设计的价值
一、豪宅的定义与标准
随着中国房地产十几年的火爆，“豪宅”一词也成为媒体与公众热议的焦点。更有众多学者专家尝试定义豪宅标准，然而，由于这一类产品因项目所处环境差异，和功能需求的多样化，导致对豪宅的定义莫衷一是。
由于“豪宅”一词使用本身就属于公众媒体非专业圈，甚至带有文学褒贬色彩，而无论政府职能部门还是学术机构都没有具体量化的定义，因此，也没有必要把一类覆盖宽泛的建筑产品形态搞成狭隘僵化。
由于中国社会消费文化的畸形发展，对豪宅的认知也很分化，房产销售方更强调产品的面积规模、装修奢华。公众与媒体则更关注其在某些领域的特色与排名，甚至昂贵的价格，把豪宅看着权贵富豪的身份象征。而国外的豪宅最主要的品质是优越的自然景观环境，最引人关注的是建筑的历史传承和文化品味。
所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。
其实，如何定义豪宅并不重要，了解中外豪宅有哪些最基本的品质方面的共性原则，对中国豪宅的发展和消费者的置业选择更有指导意义。为此，洲联集团收集研究了国际上大量豪宅资料，并结合中国具体实践制定了一套豪宅标准，分为十大方面。
区域位置
豪宅的区域位置是突显豪宅的唯一性、不可替代性的至胜法宝，其以具备优良的环境、升值潜力大、市场认知度高等特点而成为名副其实的品味象征。当我们评价一座豪宅的区域位置是否优越时，应该从四个方面进分析，第一，是其区位是否在环境优良的、有升值潜力的、或市场认知度高的区位；第二，是其交通环境。作为豪宅的业主都是以私家车为主要交通方式，因此，无论距离城市有多远，必须交通方便，要有高速连接等交通环境作为支撑；第三，是自然山水环境。购买豪宅的目的是为了提高自己的生活质量，特别是追求更好的室外居住环境，所以自然山水、自然的植被绿化非常重要；第四，是周边可提供的其他资源。如名校资源、景点等。
区内环境
在豪宅里生活的人都希望有一个开阔的、足够的、景观好的憩息空间，因此豪宅内必须要有足够的公共活动与公共景观用地，而这些公共的景观、绿化和用地面积，标志着整体环境质量的档次。市场上比较成功的豪宅项目都是因为在公共景观方面有足够的考虑。无论是与高尔夫球场类结合的别墅类项目，如观澜高尔夫，还是高投入营造公园品质景观绿化的高层住宅，如星河湾，环境品质构成了项目的核心价值。
功能细化
豪宅，反映的是一种全新的生活方式。若要通过设计升值，首先应该在功能开发方面，把功能具体化、细化，并做深入的，对生活方式的研究与探索。比如，以传统的起居室或客厅为例，可以结合新的生活方式开发出家庭活动厅、舞厅、艺术展厅、会客厅、私人雪茄吧、以及和酒吧、餐饮、娱乐结合的多种私人会所式的客厅空间。
今天的高收入人群，同他们自己二十年前的生活方式相比，也有了巨大的改变，精神与文化层面的需求在豪宅的功能层面占比越来越高。除必要的卧室与起居室之外，豪宅的其它非主要空间才是显示豪华程度的方面，比如特意加大走廊的长度与宽度，做成艺术展廊。这样的面积分配不是浪费而是增值。
空间的艺术性
建筑也是艺术的一种。作为建筑艺术品中的上乘作品，豪宅空间的艺术性，空间的表现力，更应该是建筑师和豪宅开发商的新追求。空间的形态方面也应有所创意，比如做圆形的厅、开敞的厅、以及开窗采用，落地、全部开敞等方式和创造其它的特异形的空间。创造出普通住宅没有条件做到的丰富空间效果，使豪宅成为真正的艺术品。
豪宅定制在国外很普遍，特别是明星与顶级富豪定制的豪宅往往出自设计大师之手，甚至成为国家级文物。因此需要设计师和豪宅主人的充分沟通和交流，以高品味的艺术处理，将使用者的喜好用建筑设计和手段表达出来。首先，作为豪宅的设计要突破传统的、简单地追求平面户型合理的圈圈，要把注意力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方式方面上来。其次，在上一代的豪宅中，不乏面积1000平米以上的巨型豪宅，但其特点是除了面积过奢以外，在功能布局方面和在空间的创意方面并没有什么突破。这样就造成了客厅无穷大，卧室无穷大。所以说“豪宅”的“豪”与“奢”应该体现在建筑空间设计的巧妙，和新的功能空间开发方面。
设施配置
作为豪宅，无论其售价500万、上千万或者过亿，它的价格应有一个合理的构成，也就是说它的资源与设备配置要物有所值。除了所享有的室外大的环境资源和每户所占用的土地资源以外，建筑本身应有足够强的技术质量材料方面的优势。随着家用电器和住宅配套科技的提高，也要求豪宅物业具有更高的质量和更先进的科技以保障更舒适的生活。
这就要求豪宅在结构体系方面、维护体系方面，门窗五金方面，空调等设备的方面和其它的智能化等新技术方面有更大的提高。越来越多的豪宅开始追求高舒适度与低碳环保，其中对于室内恒温、恒湿和空气质量的要求逐渐成豪宅配置的主流。如果没有这些技术支撑，空言豪宅奢华，把全部的精力放在高档装修方面，并不是一个长久有效的高档化之路。
装修标准
豪宅多是根据主人的喜好，经艺术化归纳整理而量身定制的住宅产品，其室内的装修如同豪华汽车、豪华游艇一样，具有相当的共通之处。高档豪华的装修体现在三个方面：首先是空间功能的突出；其次是突出业主的艺术品味，因为室内的装修不是堆金砌玉、金碧辉煌、高档材料的堆砌，而是艺术的品味的象征；最后还要突出个性，对于装修本身来说，同样的高档装修，突显业主的个性是无价的，也是其它因素所无法取代的。
外观形象
建筑作为一种文化符号，其外部形象的设计更能突出其风格特征与品味，而需要达到高水准、高要求，主要是通过设计师本身的文化素养与内涵所体现出来的，更多的时候是通过技术的支持，做到细部的深化设计。甚至可以说设计师的审美观决定了豪宅的品位，因为艺术风格没有高底之分，关键的是设计师的水平，对于其设计风格，不应该有所限制，因为各种建筑风格都可成为豪宅设计的元素，从而形成不同的风格。
园林景观
豪宅的园林景观设计对于豪宅本身来说即是稀缺资源，也是其与其它住宅产品的区别所在。从某些方面来说，豪宅的园林景观设计也是体现业主的生活理念的一种方式，选择什么样的园林景观设计就会体现出不同生活意境与生活品位。因此，对于豪宅园林的景观设计要给以重视，甚至可以将其作为豪宅整体设计中的非常重要的一个环节，因此，要将景观设计融入到豪宅整体设计当中去，作为业主生活中的重要组成部分。
私密安保设施
真正的豪宅应当是深宅大院，这不仅是安全的需要，同时更是私密性生活的保证。中国人更强调这一点，甚至将高度的私密性发展到戒备森严的地步，动荡年代这一特点表现得尤甚。对私密的要求既在于建筑内部，也在于外部庭院。因此豪宅的设计在保证向外的景观视线的同时，更要考虑外部视线的干扰。对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。因此购买豪宅的名流富贾对于安全性与私密的敏感程度恐怕不亚于对豪宅舒适度的要求。智能化的典型实例就是比尔盖茨的豪宅，它的自控与安全系统使人印象深刻。
尊贵服务
豪宅作为少数人才能拥有的稀有产品，其服务体系更显其独特性与尊贵性。因为对于生活在豪宅的业主本身来说，他们都是社会名流或上层人士，能够拥有完好的家居服务是体现其高品质的生活价值的一个重要方面，而完好的服务体系主要体现在具有完善的管家，以及专业的服务队伍，如家政、园丁、厨师、保安等。
满足了上述要求也未必能成为真正的顶级豪宅，同国外的豪宅相比，在历史积淀，生活品味以及文化盛事方面还有很大差距。达到了上述标准，只满足了一半要求，即物质性的标准。而文化、艺术、时间的沉淀，以及自然资源的稀缺性和唯一性，才是形成顶级豪宅的必要条件。
二、设计能为中国豪宅做哪些改变？
由于“豪宅”两个字带有明显的文学层面的昂贵与张扬之意，笔者宁愿选用高品质住宅一词代表其产品层面的形态特征。设计直接决定豪宅的功能与形式，因此设计的升级是中国住宅品质提高的关键。
所谓豪宅、高品质住宅、高档次住宅，功能的完善与超越普通住宅是最起码的要求，而完善的功能需要足够使用面积支撑，低于500平米的户内面积，不可能具有高品质。
目前的高档住宅，无论是别墅还是城里的集合住宅，多有复式多层室内楼梯，虽然有助于提高土地的使用率，但在居家使用过程中，带来诸多不便与风险。国外的别墅类豪宅有大量的单层类型，市中心的大平层豪宅也是常见作法。
面对这一趋势，需要高起点、高标准、高水平、高质量的专业技术对其进行有机的整合，才能改变豪宅在设计上单一的局面，才能提高豪宅的品质与档次。为此，我们提出了高精度整合设计与生态舒适设计。
高精度整合设计
由于市场对豪宅的精度要求越来越高，把建筑、室内、景观割裂的传统设计方法已经过时，我们推崇的是多专业的整合设计，多个团队同时工作，相互配合，甚至颠倒工作秩序，由室内设计师进行户型平面设计，再由建筑师完成达到建筑规范的施工图纸，这样得到的成果其室内外界面的精度远远高于常规住宅。
豪宅景观区域环境质量的优劣是由建筑物、构筑物形成的硬质界面和由其围合产生的外部空间共同决定的。从内到外，室内、建筑单体、阳台、露台、前庭后院以及组团绿地乃至中心绿地在社区环境气氛的营造中，每一个环节均不可或缺，设计也是完整统一。这就需要不同专业的设计人员从规划阶段开始，在一个总体构思下展开全程的分工协作，对豪宅景观区的设计达到从宏观到微观的全面整体把握。
生态高舒适度设计
目前，国内豪宅虽然具有了面积规模与奢华界面，但是对于舒适度普遍缺乏量化标准。住户对舒适度的最直观的感受来源于室内的温度、湿度、热辐射、新风量、噪音等方面。今天，欧洲已出现了大量先进的生态建筑示范，新型生态空调系统则采用室内调温与新风系统分离的方式，即楼板辐射与置换式新风系统。将公建中成熟的技术系统应用于豪宅之中，需要解决豪宅中一些特殊的问题。舒适的环境不是简单的温度问题，而是同湿度、界面表面温度、风速及表面温度辐射率综合的函数关系。居住环境舒适性的深入研究是提高豪宅舒适度的理论基础。
国内也出了很多生态节能住宅的成功案例和房企品牌，我们参与设计的南京锋尚与朗诗国际都是这方面的典范。其最核心的技术应用是通过地源热泵、天花辐射制冷、金属外遮阳、置换式新风等技术系统，获得了恒温、恒湿与全新风等方面的高舒适度，同时也使得整栋住宅具有了整体能耗指标。所以豪宅的最高境界是享有其它住宅无法提供的舒适度与健康保证。
三、中国豪宅的未来趋势
虽然，中国的房地产发展开始进入衰落的周期，豪宅的购买群体远低于小户型刚需的人数，但是最近的豪宅需求出现引人关注的变化。
首先，高收入价层开始寻求自己长期居住的、理想的终级住宅，甚至作为自己的养老房。
其次，随着房产持有税、二手房交易税出台的威胁日益临近，富豪价层开始将多套持有房产转化为品质更高的单套豪宅。
第三，由于限购政策的影响，大企业的股东及高收入价层，并不介意企业名义购置房产，交由高管私人使用，也不介意非住宅产权的商用办公类物业改造成为豪宅使用，更不介意三、四十年的土地使用权。有企业在环境品质良好的产业园区内购置多套总部办公楼，改造成为豪宅分由股东使用。
第四，出于对工作、生活、商务交际圈的便利性需求，市中心高档住宅也将进一步向顶级奢华发展，大平层带有完善顶级功能配套的豪宅将大量涌现。如每户私家泳池，多辆房车停车位，高设备配置，奢华精装修，甚至提供游艇及停机坪服务。
总之，随着中国富豪收入水平的攀升，中国大城市进入世界级行列，中国的豪宅也正在向着更国际化，更私密化和集中化方向发展。
