2014年广州退出“限购”？ 详解限购退出的五大特征
张宏伟
同策咨询研究部总监
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12月24日，广州市房管局局长李俊夫介绍，广州2013年全年供应各类用地1986公顷，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。
此外，今年广州全市共批复19个三旧改造项目，可增加1平方公里经营性用地和0.7平方公里公益用地，预计拉动投资超过400亿元。
李俊夫同时透露，广州明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制，研究“保障合理扩面”的可行性，将部分夹心阶层纳入保障范围。
当前，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。
当前来看，限购退出楼市是是在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征：
第一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
从当前媒体报道也可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台，也不知其真实性与落地的可能性，但是，总之，反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下，相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。
因此，从这个角度来讲，如果楼市长效性调控机制在今年年底明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。
第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。
无论是从最近“深八条”、“京七条”等一二线城市的调控政策，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第三、今年以来调控基调发生微妙变化，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来调控基调发生微妙变化，这样的变化主要体现在三点：2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理；2012年年底住建部明确提出支持改善型需求，支持面在增宽，改善需求成为2013年楼市一支重要力量；关于房地产税的改革，尤其是房产税扩围的各项准备工作如不动产登记、房地产税立法、住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等正在进行，房产税扩围箭在弦上。
房价控制目标变化、支持改善型需求使得市场逐步回归以供需关系为核心的合理状态，防止限购一旦退出市场出现报复性反弹；房产税的扩围将使市场坚持“去投资化”，防止把房产作为投资投机的工具。这样，总体来讲，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。
第四、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”(如温州)等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，广州明年也将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。
从执行层面来看，当前多二三数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。
之前，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月(北京为5年，较为严格)为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效，因此，执行3年左右的楼市“限购”政策，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳符合“限购”条件而自动失效，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
当前，虽然部分一二线 城市加码限购政策，但是没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。即使强调，也是比较偏中性的，或者类似于广州，限购加码的同时，也在研究限购如何逐步退出，将调控手段转向市场化、经济化。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
第五、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格；当前户籍制度改革背后的异地高考、人才引进等特定人群对于当地市场住房需求也表现比较强劲，有条件地定向宽松放松这类人群的住房购买资格或许成为未来政策层面的趋势，这或许也会成为突破“限购”的方法之一。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
