“联合拿地”无疑是2013年上海(楼盘)土地市场的一大关键词。相比房企单打独斗，联合拿地、联合开发成为不少房企新的选择。

  中原地产提供的数据显示，2013年截至12月6日，上海土地市场联合拿地共计39幅，土地面积194.81万平方米，土地出让金465.46亿 元，分别占全市土地成交的15.98%、17.86%和25.24%。业内人士表示，联合拿地、联合开发既是房企开拓市场的战略，也是调控之下抱团取暖、 分散风险以应对市场变化的明智选择。

  三种模式

  “今年从联合拿地的案例分析，大致可以归纳为三种合作方式。”汉宇地产董事总经理施宏叡对记者表示，房企与基金抱团、房企与国企抱团、民企互相抱团。

  施宏叡分析指出，以房企与基金抱团为例，今年5月16日，以“个人名义”报名竞拍的赵汉忠联手上海绿地(集团)有限公司，成功以13.79亿元的底 价，竞得上海闸北区319街坊87丘地块，折合楼面地价8600元/平方米，该项目将建设成为继真如项目之后的上海又一个星光耀广场。

  据了解，赵汉忠为星浩资本的负责人，而星浩资本是国内一家大型的房地产私募基金，投资者包括复星、阿里巴巴等数十家国内知名企业。房地产领域是国内资本长期追逐的热点，随着房企直接融资需求不断增加，房企与基金联合会成为一种主流的合作模式。

  再以房企与国企抱团为例，今年7、8月份，万科先后两次联合张江集团以总金额64.72亿元摘得张江园区2幅商住地块。张江集团是浦东国资委下属的大型国企，主导张江园区的建设开发和土地储备，万科是 国内龙头房企，并且长期精耕上海市场，实力雄厚。对于这样大型的综合体项目，“国企民企联合”的背后是一种双赢，从拿地、开发到运营，成功几率都提到最 高。

  民企抱团拿地则最为普遍，今年8月，三盛地产集团和三花控股集团联合以15.2亿元摘得浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、 M05-01商住地块，成交楼板价高达9431元/平方米，溢价率超过100%，刷新了惠南板块的地价纪录。两家房企分别是福建、浙江两地的大型民营企 业，在上海均有开发房地产项目的经验。随着越来越多的大型房企回归一线城市，上海土地市场的竞争空前激烈，拿地门槛随着地价不断攀高，联合拿地会成为中小 型房企和民营企业参与竞争的重要途径。

  不过德佑地产研究总监陆骑麟则认为，从三盛与三花联手高溢价拿地可以看出，中小房企为了弥补一线城市的土地储备不足，极易出现不理性拿地的情况。今 年以来，地块所在的惠南板块商品住宅成交均价仅为1.43万元/平方米，如此高价拿地，可能会因此出现该地块的未来盈利空间较为堪忧的局面。

  合作共赢

  事实上，相比较2012年的资金链紧张下的抱团取暖，今年的联合拿地性质似乎有所转变。施宏叡认为，在今年大型房企业绩普遍飘红的背景之下，合作共赢成为房企合作拿地的主要原因。

  今年以来，随着楼市成交的上涨，资金充裕的开发商纷纷加大了对一线城市土地市场的投入，导致了土地价格的节节攀升。德佑地产数据显示，今年以来，全 市溢价率超过100%的经营性用地已经达到了27幅，而去年全年则仅有3幅。在这种情况下，资金实力雄厚的一线房企往往在土地争夺中占据较大优势，这也迫 使了部分中小房企联合拿地，以弥补资金实力的劣势。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，今年政策总体平稳，房地产市场量价齐升，房企资金链方面与往年相比有所缓解，所以抱团取暖成分并不重，加上相关部门对未来房地产调控方向和力度或有改变，因此共担风险和合作共赢的成分会多些。

  “联 合拿地的风潮是由多种因素所造成的，既有开发商之间的主动合作，也有因为一线城市土地价格节节攀升而被迫联合拿地的情况，此外，还有部分开发商联合当地政 府下属企业拿地，为未来的项目开发提供了便利。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者表示，直观来看，两家房企都看中同一块地，去高价竞争不如共同分享，而且两 家或多家房企的合作拿地开发，可以“吃”下一家“吃”不下的地块。

  有开发商认为，无论开发商有多少资源，联合拿地都能使得资源最大化，两个开发商一起合作，同样一个开发项目，只需要用以前50%至60%的资金配比 即可。如果一个地块两家开发商都看好，与其硬拼，抬高地价，促使楼板价抬高，将市场风险留在后面，不如先期合作，降低风险。同时，合作开发也可以学习其他 公司的专业经验。

  不过也有业内专家认为，因为管理风格、企业文化、利益分配、股权分配等产生的纠纷不少，是“拿地联合体”不可回避的隐忧和风险。