一面“鬼城”一面“睡城” 昆明欲破解新城危机
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文章来源：中国房地产网-中国房地产报
在沉寂多时之后，昆明土地市场不久前迎来近期规模最大的一次土地出让，其中云南城投下属公司拿下的17宗地块均位于北京路延长线龙泉街道办事处附近，占地面积达到474259.19平方米，将被用于开发北部山水新城的城中村改造项目。
据中国房地产报记者了解，3年前就已投入建设的昆明北部山水新城目前已经全面进入二级开发阶段，除此次拿地的云南城投之外，此前已有俊发地产、华润置地、中国长江三峡等房企进驻。不过，由于其所在的昆明北市区住宅项目扎堆但欠缺配套设施，一直被当地人称为“睡城”。
与此同时，同样是经过了多年打造的昆明呈贡新区由于开发进展缓慢，不断遭到外界“鬼城”的质疑。相关专家认为，在推进城市化的进程中，昆明正在遭遇开发节奏和功能布局上的困境。
略显尴尬的两座新城
呈贡新区位于昆明东南，距昆明主城区17公里，早在2003年就开始投入建设。当时昆明提出要围绕滇池建4座新城，呈贡新区就是其中的一个。2008年，云南省委、省政府又对呈贡新城建设做了重大调整，整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入了新城建设范围。按照当地政府的规划，呈贡新区将“五年出形象”，力争做到“十年成规模，二十年建成”。
昆明风之铃咨询机构CEO石远告诉记者，由于呈贡新区距离昆明主城区较远，能够辐射的人口和产业发展都很有限，因此建设难度很大。
自2010年开始，已建设近8年的呈贡新区就不断被外界冠以“鬼城”的头衔，住宅楼大量空置、周边配套设施稀缺成为其被诟病的主要原因。另一方面，呈贡新区新建的13座行政中心也空置数年。搬迁的延迟以及官方态度的暧昧，加剧了开发商与投资客们的犹豫，有些道路修修停停，影响了呈贡新区建设的进度。
如今昆明市政府的全部行政部门都已入驻这个新区，不过据当地人反映：“办公人员大都住在昆明市区，这里一下班就没什么人气了”。
对此，昆明市政府副秘书长、市规划局局长尹旭东对外回应称，呈贡新区在规划实施过程中，由于功能区分散，无法像占据医疗、学校等众多公共资源的主城区那样聚集人气。他表示，过于清晰的分区从长远来看是好的，但在建设过程中或许并不利于人们的生活便利。
就在呈贡新区建设的同期，北部山水新城区域所在的昆明市区北部也迎来住宅市场的大放量，十年来大批开发商纷纷涌入，使北市区成为昆明住宅体量供应最大的板块。人多、交通拥堵、房子密密麻麻是目前北市区的现状。
当地相关房地产界人士指出，北市区目前存在的主要问题是缺乏人居环境和商业配套，特别是商业方面主要以小区商业配套为主，缺乏能承担城市副中心功能的大型商业中心，另外，北市区在交通、教育、医疗等方面的条件也亟待改善。
“北市区十年来的发展一直是以房地产项目带动城市发展的模式，这也是这一区域成为‘睡城’的原因所在。政府目前也意识到这一问题，因此山水新城是整个北市区政府主导意识最强、收储面积最大的一个区域，其目的就是想改变北市区目前的现状。”石远指出。
开发周期之困
昆明北部山水新城位于昆明市区北部范围内最北部的一片区域，是北市区的外延。早在2009年6月，昆明市盘龙区就编制了《昆明市盘龙北部山水新城概念规划》。针对该区域人居环境薄弱、配套设施欠缺的问题，规划提出要将北部山水新区打造成为一座“最昆明”的生态环境建设先行新区、高端产业项目承载新区、综合改革实验新区及现代化示范新区。
据记者了解，三年多来，北部山水新城已经全面推进了25个城中村，1万多亩的土地改造，完成十余条道路的基础设施建设，加上一批开发商陆续入驻，山水新城目前已经全面进入二级开发阶段。云南城投日前在答复中国房地产报记者的采访中指出：“各大房地产品牌企业进驻北部山水新城，将加快北部山水新城的开发建设进度，片区整体环境将得到极大改善。”来自克而瑞昆明机构的调查数据显示，目前昆明市北市区的住宅均价为9000元～10000元/平方米，而山水新城内的房价也达到了8000元～9000元/平方米。
“呈贡新区是昆明市政府主导的新城，北部山水新城则主要是当地城市化自然外溢的结果，其所在的市区北部也一直是昆明房地产的热点区域，随着该区域配套设施的完善，当地人口对它的认同度会越来越高，将业成为‘鬼城’的可能性不大。”克而瑞昆明机构信息经理张骏认为。
昆明北部山水新区管委会副主任张波日前公开表示，要使山水新城成为盘龙区的重要经济发展增长点。据了解，昆明市区北部之前的产业以一些重工和烟草业为主，根据相关规划，今后政府会主导第三产业特别是服务业的培育。不过在石远看来，当地培育第三产业难度不小。“该区域之前的产业格局已经形成，新兴产业的布局对外界缺乏足够的吸引力。目前盘龙区政府已经迁至新城，就是想通过行政的力量拉动其发展。”石远表示。
在张骏看来，未来山水新城的产业方向也只是商务办公、商业配套方面与住宅的结合，真正要从‘睡城’过渡到产城融合的城市副中心，可能需要十到二十年的时间。
但新城的发展与土地供应息息相关。相关数据显示，昆明市近年来土地出让金涨幅在全国居于前列。而由于政府性基金主要来源于土地出让金收入，昆明近年来在土地出让的节奏把握上也备感压力。该市相关负责人之前就曾表示，昆明市已进入还贷高峰期，以往大量存量债务和计划新增债务只有通过储备土地和土地一级开发整理进行债务保全或进行融资。而据记者了解，昆明目前土地供应仅完成全年计划任务目标的60%左右，今年的任务目标恐再次落空。
“目前正在修建的地铁一、二号线将把呈贡新区、山水新城和昆明主城区连接起来，未来解决交通瓶颈之后对两座新城的发展都是重大利好。”张骏指出。
