据一份机构统计数据显示，今年前11个月房企海外融资总额(包含贷款)合计已经突破529.1亿美元，约合人民币3228亿元。同比2012年全年的额度涨幅超过100%。其中房企的票据和债券融资达到了367.5亿美元，约合人民币2241亿元。仅9月以来，融资就达到了76亿美元，约合人民币达到463亿元。

  同时，在国内，截至11月底，已有36家房企争相发布再融资预案，募资规模约达1040亿元。

  如此爆发式的增长不免带来业界的隐忧，当房企出海的规模越来越大、涉及项目越来越多，是国内楼市调控下的迫不得已？又或是海外的楼就比国内更好卖吗？

  海外市场前景相对乐观

  国内房企“走出去”，还要追溯到2004年。当时由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地5家企业组建的海外联合投资公司，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目。这也成为房企早期联手进行海外试水的经典之一。

  从过去个别项目赴海外试水，到如今大规模到海外买地，国内开发商“走出去”的步伐越来越快。

  本月16日，美国驻华大使馆更是召开大使投资论坛，面向中国投资者发出投资邀请。受邀对象是中国“土豪”房企，华远地产、SOHO中国、富力集团、碧桂园、海航实业、恒大地产等都在邀请之列。

  这是美国驻华大使馆首次以房地产专题进行招商引资。美国驻华大使骆家辉在论坛上表示，房地产投资已成中国企业赴美投资的重要方面。

  事实上，2011年以后，国内房企在海外布局的规模和频率开始明显提升。2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资触角也从香港延伸到东南亚甚至欧美地区，合作模式更是从“搭伙”发展为“单干”。

  从2013年1月份披露的房企海外投资规模来看，当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年这一年来，前11个月海外融资就达到了超过3000亿元。

  如今，在2012年就开始布局出海造房的国内房企陆续迎来收获期。碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市，绿地首个海外项目动工，春节后将进入销售，首创置业位于法国的项目也已进入招商阶段。

  除了大家心知肚明的楼市调控，还有哪些因素导致房企大佬们争相海外扩展？前搜房国际董事总经理庄诺告诉本报记者：“中国房企今年为何会出现‘集中出海’，我归纳了三个原因。首先，是因为国外融资成本更低，很多国家1%-1.5%的低利率吸引了中国房企。”

  “第二，从市场角度看，美国、一些欧洲国家的房地产现在正处于触底反弹的第一阶段，之前已经跌倒谷底了，现在只可能是回升阶段，而中国的房地产随时有可能从高处落下来，去海外投资开发的前景相对健康；第三，国外的房地产项目开发成本低，主要因素是中国土地成本高，我们拿具有可比性的海南岛和济州岛来比，济州岛的土地50万元/亩，海南的地1000万元/亩，国外的土地成本低也是一个重要因素。”

  中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。具体来看，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。

  国内市场仍是主流

  在不久前举行的一场北京房展会上，海外地产项目吸引了所有人的眼球，“海外军团”与国内项目几乎平分秋色，创下2008年以来的最高纪录。而展会组委会也有调查显示，在展期内有近20%的被调查者表示考虑购买海外房产。国内龙头房企开始海外投资开发房产，正是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

  目前有越来越多的国内投资者把目光瞄准了包括商业地产和住宅地产在内的海外房地产市场，业内人士认为，国内资金对海外置业的热情在一定程度上也激发了房企“走出去”的决心。“预计万科进入纽约的第一项目将是位于曼哈顿区的超高层。”万科董事会主席王石曾在微博上这样描述公司在美国的投资计划。而这，仅仅是国内开发商在海外扩张的一个缩影。

  据了解，像万科、碧桂园等知名房企纷纷走出国门、布局海外市场，不过有意思的是，这些公司的海外项目客户群锁定的依然是国内买家。

  庄诺告诉记者：“目前看来，现在走出去的房企大都是做高档房的，也就是说投资型较多，我所了解的这些房企在国内的客户资源都很好，他们去海外开发项目有一半是卖给了中国人。”

  或许，我们可以从国内上市公司的报表看出国内买家的购买力。根据此前上市房企公布的三季报统计，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。

  显然，这些数据显示国内大型房企销售业绩亮眼，虽在调控之下，但日子并不难过。不少业内人士表示，进军海外市场并不简单，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

  本报记者也采访了中原房地产咨询公司研究部经理张大伟，他表示：“大型房企的项目大都在中国一、二线城市，房企之间的竞争日益激烈，土地价格上升过快，目前房企平均利润明显下滑，所以海外投资将会继续增加，但国外房地产不会比中国更热。”

  张大伟解释：“目前国内房企纷纷海外融资在海外投资的主要原因，主要是因为国内资金链紧张，楼市调控已成常态化，房企对资金安全更加关注，海外资金成本更低，多元化融资可以降低资金风险。”

  他认为，虽然中国目前中国海外融资的步伐将还会有所加快，但是这也只是一些大型房企的尝试，不是主流。在世界范围内来看，房地产行业利润最高的还是在中国。

  海外投资须谨慎

  尽管海外投资热情高涨，但是对于国内开发商而言，由于“出海”经验有限，在海外投资的模式仍然以合作为主。

  按照王石曾在微博上披露的内容，万科进入美国房地产市场的方式主要有四种，分别是：寻找品牌过硬的当地发展商，通过合作寻找合适的项目，依靠合作伙伴的专业团队，万科美国团队立足当地招聘。

  可以看到，“合作”是万科反复提及的模式。分析认为，进入国外新城市，内地房企最缺乏的便是经验，以收购的方式获取项目，可以为企业探索当地项目开发模式提供实践平台；另一方面，与当地知名度较高，开发实力强的企业合作，将有效弥补不足，推进房企自身运作模式形成。

  不过，业内人士仍一致认为，海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。虽然海外开发的土地成本相对国内较低、融资环境也更为宽松，不过，“出海”同时也常常面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等国内不存在的复杂因素影响，海外开发仍需谨慎对待。

  另一方面，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

  谈到风险，庄诺对记者说：“其实目前这一波房企出去的正是时候，但是后面再出去就有风险了。首先融资成本会增加，比如美国，不再是负利率了，或者收紧银根，首先受影响的将是房地产。”

  庄诺介绍，从2009年到现在，搜房网统计的中国人海外买房原因无非两大类，一是真正需求，占40%左右，二是转移资产，约占60%。“我个人认为，作为个人投资，海外置业的精力成本很高，各种税、险会使海外买房是一件很辛苦的事情。”

  庄诺认为，国内的刚性需求依然是中国房地产的有力支撑，中国人爱买房子投资房子的文化也使得投资对象都集中于房子。“中国人口多、地少的先天条件决定了中国适合走新加坡路线，即有钱人去买高档商品房，更多的人则去买普通的经济适用房。所以最后会形成一种格局，最后剩下大房企生存得很好，小房地产公司将会越来越艰难，最后死掉。”