上海总价地王底价成交难改土地市场火热的趋势
张宏伟
同策咨询研究部总监
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12月11日，TrueThrive Investment Limited以59.5亿元底价竞得黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，成为今年上海土地市场总价亚军。该地块最终成交楼板价为3.2万元/平方米。
规划显示，该地块东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，北至规划绿化；出让面积64980.0平方米，99街坊2/2宗地块容积率为3.0，99街坊7/2宗地块容积率为2.0，为商住办地块。
黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，在年底土地火热的市场背景下，以59.5亿元底价竞得，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，主要有三方面原因：
第一、地块起拍楼板价价格本身定的符合正常的市场价值，为3.2万元/平方米，已经没有太多溢价空间，导致该地块最终以底价3.2万元/平方米成交。
第二、地块总价较高，起拍总价就在59.5亿元，不是一般中小型房企可以参与的，应该以品牌房企参与为主，从这个角度来讲，总价较高导致品牌企业竞拍时比较谨慎，最终以底价成交。
第三、从参与竞拍公司来看，只有两家公司参与，参与的公司数量比较少，竞争相对也就比较弱，在这样的市场背景下，这个地块似乎就是为这两家“量身定做”，最终谁有勇气出底牌，谁就容易获得这个地块，从结果来看，TrueThrive Investment Limited实力略胜一筹，最终获得黄浦区今年上海土地市场总价亚军地块。
总价“地王”底价成交不改上海土地市场火热的趋势
黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，在年底土地火热的市场背景下，以59.5亿元底价竞得，是不是意味着在“沪七条”满月的市场背景下，上海土地市场由此进入低谷期？如何看待年底及2014年上海土地市场的发展趋势？
从上海市商品住宅市场需求来看，2013年11月“沪七条”出台之后，由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量则已达1183万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，今年以来“自住需求+改善需求”两股力量的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰，这说明在经历过去两年调控之后，上海市商品住宅市场的需求仍然相当旺盛。
上海社会科学院城市与人口发展研究所12月10日发布了《2030上海发展研究丛书》，在《上海人口变迁与展望》一书中展望了未来上海人口变迁，并预测2030年上海常住人口将达3000万人。报告给予我们启示，上海人口持续增长的背后面临着强劲的房地产市场需求，上海“人多地少”的基本面不会改变。
此外，从土地市场的供应与市场需求的角度来讲，上海“人多地少”的基本面在近5年左右时间内并没有改变，仍然是面临供求关系持续紧张的基本面。
同策咨询研究部数据显示，截止2013年10月，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.17。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积(含综合用地)/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积(含综合用地)中商办部分剔除(工作量比较大，短期内难剔除)，那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。今天黄浦区总价“地王”底价成交不改上海土地市场火热的趋势，土地作为建造商品住宅的“面粉”势必还会面临中长期上涨的压力。
加大供地=向市场“扔肉”，势必导致地王争夺战
十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，开发企业积极布局一二线城市，甚至勇夺“地王”。在此市场背景下，如何看待年底及2014年的土地市场？同策咨询研究部总监张宏伟认为：
第一、调控城市年底大力推地，2014年也将加大土地供应，将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，甚至勇夺“地王”的现象不可避免。
此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。
此外，从市场的角度来说，这些调控的城市具有市场布局和比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市的布局，因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大，2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第二、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变。总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。甚至有的品牌房企甚至提出不放弃任何一个省会城市、区域中心城市的布局，力争在每一个核心城市的市场份额做到前三，甚至第一。因此，对于品牌房企来讲，不会放过这次拿地布局核心城市的好时机，2014年二线城市土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
第三、市场化背景下，由于“人多地少”的客观特征，供求关系持续紧张，一线城市投资价值中长期看好。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。
土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
第四、从执行层面来看，只要供求关系紧张局面得以缓解，调控政策就会逐步淡化其市场作用。从二线城市来看，一方面具有比较好的成长空间价值，另外，二线城市在预售制度、销售环节、限购执行等诸多方面，实际上并不是太规范，起码没有一线城市那么严格和规范，因此，从执行的角度来讲，总体来讲，阶段性影响会有，但是在持续影响力有限，至多4-6个月，从这个角度来讲，总体上也不会影响品牌房企的逆势扩张的布局策略。
此外、从经验来看，历次政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化基本不会影响房企对于二线城市的布局。
