广州市国土房管局日前发布了《广州市商品房买卖合同(预售)》新版公开征求意见公告，以期杜绝开发商增加“霸王条款”的现象，令买家的权益也更有保障。然而对于新版《合同》中首次出现的“先查验后收楼”的约定，多个开发商对南都记者吐槽，认为该约定在实际中难以操作。业主对该条也是心存疑虑，担心得不到保障，而律师则认为，房屋质量约定很有必要，业主与开发商的纠纷70%以上是因房屋质量而起，但新版合同没有约定房屋出现质量问题后卖方的具体违约金。而擅长为业主维权的知名律师王美洲在针对开发商的吐槽进行相应点评时亦认为，新版合同应约定违约后开发商具体支付的违约金。

  先查验后收楼，操作有难度？

  上周，周炜去收楼，被开发商要求先签收房屋交接书才能去现场验收，“我都没看过房子，怎能签署房屋交接书？到时房子不合格我找谁负责？”对此，新版《合同》中首次出现“先查验后收楼”的约定，购房业主在办理收楼手续前可以进行房屋查验，其中包括房屋质量和交付材料查验，对除地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，可以要求修复后再交付，避免收楼后再查验时发现问题难以得到及时解决的情况。只是，周炜能寄希望于新版合同吗？

  开发商们表示，新版《合同》对于商品房的质量规定，要求甲方承诺经验收不合格的，乙方有权解除合同。“这一条难以实行。”有开发商表示，新版《合同》对于业主的验收没有一个明确的定义，实际是由谁来验收？地基基础和主体结构合格并非可由乙方来认定。交楼条件及房屋交付手续和相关材料已明确政府职能部门对房屋已完成了验收，乙方又来一次验收，到底是谁的验收才有效？此条款实操性低，一旦实施将引发无穷争端。

  不过，王美洲却认为新版《合同》对房屋质量约定很有必要，业主与开发商的纠纷70%以上是因房屋质量而起。“其实旧合同里面也有，但因为现在是卖方市场，开发商过于强势，而政府相关部门又视而不见，因此造成目前‘先收楼后查验’的这种怪圈。”王美洲表示，房屋质量一般由政府部门验收，发生争议，可以由法院委托专业机构验收，这样的约定并无问题。关键是因为房屋出现漏水，空鼓，裂缝等质量问题，开发商长期不修复，业主难以索赔。建议将新版《合同》约定违约后开发商具体支付的违约金，将条款修改为：乙方不解除合同的，有权要求甲方按合同第十四条约定标准，即开发商需要按日计算向买方支付全部房价款0 .05%的违约金，承担违约责任。如不做上述具体约定，开发商将自行约定为“将继续维修”之类无责任约束的霸王条款。

  开发商或将延长交楼时间

  关于交房条件，新版合同中第十一条：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

  开发商认为，按照精装修标准交楼的验收流程，从质监站进场验收(15日)，到档案验收(15日)、合同结算备案(最快需时60个工作日)、墙体基金退款(5日)、散装水泥基金退款(5日)、建筑工程质量安全监督报告等各部门完成手续后，才能领取《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。如果要求取得《备案表》才算达到交楼条件，开发商只有将交楼日期推迟，目前已有楼盘出现一年半至两年后交楼的约定，实际增加了买家的供楼负担和其他损失。因此，开发商们建议仍按质量验收完成作为交楼条件，并建议增加：乙方应依法缴纳因购买该商品房所产生的契税、物业专项维修资金及其他政府规定缴交的应付税费、杂费等。

  而王美洲律师则认为，2008年广州市商品房买卖合同范本曾经规定工程备案表是交楼条件之一，实际执行并无问题。契税应在开发商通知办证时缴交，维修基金可在业主实际交楼时缴交，均无需作为交楼条件。

  新规观点对对碰

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  交楼文件不齐，买家可拒收楼

  新规：关于房屋交付手续和相关材料，新版合同规定：甲方不出示证明文件或者出示的资料不齐全，不能满足交房条件的，乙方有权拒收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

  开发商：买家收楼后，房子风险责任应转移

  开发商认为，新版合同没有体现签约双方平等自愿的原则，一边倒地偏向买方，在实战中双方违约的情况都有发生。开发商们建议增加：在甲方出示证明文件时，乙方应向甲方出示已缴交契税凭证、物业专项维修资金及其他税费、杂费等凭证。如果乙方拒绝接受，应在即日以书面形式回复甲方列举不同意的理由。开发商表示，新版合同删除了现版合同中第十七条“风险责任转移”，有违公平原则，乙方收楼后，该商品房的风险责任理应随之转移，不应由甲方负责，因此建议保留原合同第十七条的内容。

  律师：拒绝收楼无需增加书面回复

  王美洲认为，房子通常出现质量问题，业主都会向开发商提出，无需增加书面回复条款。风险随房屋交付转移有相关法律规定，无需在合同中约定。建议该条款修改为：甲方不出示证明文件或者出示的资料不齐全，或房屋存在质量问题未修复的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

  2

  规划调整须全部买家同意

  新规：对于规划调整，甲方依法申请修改前应依法书面通知乙方，除规定情形外，应当先暂停预(销)售，并取得该房地产项目全部已预(销)售单元买受人和建设项目抵押权人的书面同意意见。

  开发商：实际上无法执行

  新版合同中的第十五条的规划调整，开发商认为规划调整有两种可能，一是对买家有利一是不利，笼统视为修改规划就是损害买方利益，还要买方全部书面同意，实际上无法操作。建议修改为：公示15日内接收不到本项目利害人的反对意见，则视为同意变更。

  而对于原文中：乙方解除合同的，应当书面通知甲方。乙方不解除合同的，有权要求甲方赔偿由此造成的损失。开发商表示疑惑，上述甲方赔偿乙方的损失，应如何界定？由谁做界定者？界定的结果是否公平公正？

  律师：若买家不解除合同，开发商应赔偿

  王美洲认为，若条款不约定开发商变更规划的违约金责任，就会失去意义。“在实际操作中，开发商变更规划的，基本都是对开发商有利，对业主不利。条款约定业主可以解除合同，但在房子升值的前景下业主不可能去退房，而变更规划后给业主造成的损失又很难评估，故业主难以维权，因此应约定固定违约金。”王美洲建议修改为：乙方不解除合同的，有权要求甲方按照总房款的10%支付违约金给乙方。

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  户型结构改变须通知买家

  新规：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响乙方所购商品房质量或使用功能情形的，甲方应当在变更确立之日起10日内，书面通知乙方。

  开发商：施工误差范围以内应免责

  开发商认为合同应当明确列明“空间尺寸”的名词解释。如果是在国家规范允许的施工误差范围内，应当免除责任。凡是变更施工图设计都要通知乙方，一是违反施工操作规定，二是为难乙方。此外，楼宇施工图变更可能涉及不同楼层的多个相同户型单位，若一部分业主同意修改，另一部分业主反对。开发商无法在施工过程中对发现的设计缺陷作出合理整改。

  律师：设计变更对买家影响大

  而王美洲表示，上述概念的含义很明确。按照报建图施工是开发商的义务。开发商变更房屋设计的事情很普遍，但难以评估损失。建议将乙方不解除合同的，有权要求甲方赔偿由此造成的损失。