加强房地产税立法≠房产税扩围信号释放

  误读引发不少多套大户型房产持有者恐慌

  暂时别担心 征收房产税时间表未定

  “加快房地产税立法并适时推进改革”——在十八届三中全会公告中，短短的一行字再次引发业内关于房产税即将扩围的猜想。一时间，已被辟谣很久 “2014年1月1日起正式开征房产税”的消息也再度引发关注。业内专家指出，房地产税和房产税是两个截然不同的概念，不能因此混淆视听，即便将来要征收 房产税，也要先通过全国人大、以立法的形式来确定，这仍需要一个较长的过程。房产税扩围之所以“难产”，是因为诸如房产税征收到底是指向增量还是存量？是 普征还是只向小部分人群来征等基础性问题并没有得到一致认可，大家还要在试点城市中观察，以得出一些结论。因此，短期内全面开征房产税不太可能。

  房地产税与房产税不可“张冠李戴”

  “公告中没有一句话讲的是房产税，说的是房地产税，这是两个完全不同的概念，不能张冠李戴。”在谈及公告引发人们对房产税扩围猜想时，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军如是说。

  李战军进一步说明，房产税是对老百姓在房屋持有环节进行征税的单一税种，而房地产税则是一个综合性的概念，包括契税、印花税、土地增值税、营业税、耕 地占用税等多种税收。公告中所说的房地产税的征收将要通过立法的途径来解决，至于房产税的征收将扩大税点及加强征收力度，这些都是“杜撰”的。换一句话 说，即便未来要征收房产税，征收方案细则也要通过全国人大立法的方式来出台，征收程序上要符合法律规定，而不是以政府调控政策的方式自居。一般意义上讲， 即便全国人大要运行立法程序，都要经过至少两年的时间。

  房产税征收前要解决哪些问题？

  缘何房产税征收扩围之路走得如此艰难？

  阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲认为，房产税扩围之所以“难产”，一是因为诸如房产税征收到底是指向增量还是存量、是普征还是只向小部 分人群来征等基础性问题并没有得到一致认可，大家还要在试点城市中观察，以得出一些结论。二是如果房产税全国开征，到底能否被社会所接受、能有什么样的反 响暂时还无法评估，这需要更多的研究数据来做支撑。三是房产税全面开征执行难度较高，征收人群需要为此付出极高的成本，如何保证房产税征收的公正与公平， 还需要仔细思考，在尝试中不断磨合、完善。此外，目前中国房产的产权属性也比较复杂，能否以通常的规则对其进行征收也待考量。

  此外，李战军认为，还可从如下三个主要方面来理解该问题：

  第一，在我国，政府头回对老百姓房产持有环节进行征税，以前征税多集中在房产流通交易环节。

  第二，由于房产税征收的税基是房价，那么也就意味着房价越高，征收的房产税就越多。房价中占比的“大头”不是房屋的价格，而是地价，地价的承载则是土地，问题就在于我国的土地不属于老百姓的私有财产。

  第三，目前我国城市八九成的居民都拥有自己的产权房屋，而房产税扩围涉及面如此之广，应该开听证会、征求老百姓的意见。此外，老百姓把自己70年的土地租金都交过了，房产税的征收应该在税负总量不增加的基础上来完成，而非“税上加税”。

  房产税未来应该怎么收？

  在当前形势下，政府有关部门应做出何种努力来化解房产税“难产”的危机？

  在李战军看来，一是要像人口普查那样，做好房屋普查的工作。二是制定产业发展规划。“从最基本的事情做起，忌喊空话。很多人认为全面推行房产税没有想象中的那么难，我不赞成这种说法，这涉及社会、市场的稳定及产业方面的发展，推行起来非常困难。”李战军说道。

  范小冲则认为，房产税是税制体制中的一个组成部分，应让其回归房产税本身，“先易后难”地渐行渐远，从向增量增收慢慢过渡到存量；先降低税率到让拥有 多套房产者逐步养成缴税的习惯，主动承担缴税的义务与责任……“不要想得太过复杂，刚开始征收时，应该‘见房就收’，然后在退税阶段考虑到弱势群体的利益 诉求，完善退税机制。”范小冲说道。

  此外，张宏伟认为，房产税扩容与征收应学做“刀削面”，每次只削一点，不应一蹴而就。

  就现阶段房产税城市扩围而言，可以分批次逐步在各个城市扩围推进，首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进，比如深圳、北京、杭州等；其次，东中部省会城市都参与进来；接着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收，尤其是东部一些地区的地级市。

  房产税的征收意义

  在于建立长效机制而非抑制房价

  不得不说，在很多人看来，征收房产税的主要目的是为了打压房价，那么试点城市的房价是否得到有效抑制？而推行房价的真正目的又何在？

  以试点城市上海市场为例，同策咨询研究部数据显示，截至2013年10月，上海市商品住宅成交均价为23902元/平方米，同比上扬5.57%。其 中，今年10月上海市商品住宅均价上涨明显，成交均价24932元/平方米，较9月高位上扬1.3%，与去年同期更是上涨超14.15%。短期内由于成交 集中放量导致房价上涨态势明显，超过当年的房价控制目标。

  “试图以开征房产税来打压当地房价是不现实的。客观上讲，世界上没有一个国家可以做到这一点，我国上海、重庆房产税征收试点城市也没有把房价打压下来，后果只能是房价越来越高，持有环节所产生的税费最终均转移至买房人手中。”李战军表示。

  范小冲也认为，征收房产税的真正意义在于建立长效机制，如果将其与短效的房地产调控政策挂钩，实际是误读。“房价降下来之后，难不成还将房产税取消？”范小冲反问道。

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为，从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化、调节市场需求结构。