自十六届三中全会提出“条件具备时开征统一规范物业税”以来，房产税一直是学界、政界、房地产行业以及民间所关心的话题。到今天十八届三中全会再次讨论房产税，时间已经过去了十年。十年来，学界对于房产税做了哪些思考？有关部门做了些什么准备工作？各界在哪些问题上达成了一致，在哪些问题上还有较大争议，以致房产税到本届三中全会前仍未能在1951年的版本上进行一个全面完整的修订？十八届三中全会后，房产税会在一个什么样的时机开征，如何开征？这都是些值得深入思考的问题。

  经过十多年的研究，应该说房产税的内涵已经非常清晰。在学界基本达成一致的，有以下几个方面的内容：第一，关于房产税的功能定位。大家普遍能接受的就是房产税是一个受益税，其功能定位是满足地方政府为当地居民提供最基本公共服务的收入需求。而其调节房地产价格和调节收入分配的功能要弱于此项功能。第二，关于房产税的税费统一。由于与房地产开发相关的环节比较多，自然相应的税费也比较多。不过，学界对此已经梳理得比较清楚。比如房地产交易环节的税费跟保有环节的税费关联度不大，应各自调整，不宜简单合并。第三，房产税明确的征收对象应该既包括地上建筑，也包括土地，应实行房地合一征收。第四，关于房产税的课税范围。应将个人所拥有的房产纳入课税范围。1986年版的房产税主要是对企业经营性房地产征收，对个人房产暂时不征。因此，新房产税要正式对个人所拥有的房产征税。第五，房产税改革立法的重点应指向保有环节房产税。第六，房产税由于其可视性、受益性强，因而最适合作为地方税，且是基层政府的税收，准确地说，是县级政府的税收。

  有关部门十年间已经做了以下工作：一是在全国开展了按市场评估值征收房地产交易环节的相关税收试点，湖北鄂州就是其中的试点地区之一。在技术层面上解决了房地产市场价值的评估问题，为保有环节的征收打下了基础；二是在上海、重庆试点征收保有环节房产税。上海的征收对象是指居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海本市居民家庭新购的住房，适用税率为0.6%(低税率为0.4%)。计税依据按评估值，暂按市场交易价格的70%，减免面积为人均60平方米。重庆主要是对个人家庭拥有的独栋住宅和高档住房征收。计税依据是成交时的交易价格，减免面积按办法出台之前和之后分别为180平方米和100平方米。这两个试点地，一个是对新购住房征收，一个是对高档住房征收，该办法与对所有个人家庭征收还有很大的距离。该试点能否满足政界关于房产税的功能定位(调节房价、调节收入分配、作为地方主体收入来源)，具不具有可推广性还值得商榷。

  房地产税改革究竟存在哪些问题，以至于房产税立法十年迟迟不能出台呢？各界对以下问题存在争议：一是保有环节的房产税究竟对房价有无影响，众说不一。可否调控房地产市场尚无科学的实证分析。二是房产税的开征会不会影响房地产行业，乃至影响整个地方经济的发展，这也是地方政府所疑虑的。三是房产税究竟可否作为收入调节的工具。如果像上海那样，很大程度上是在对过去买不起房现在有刚性需求的人在征税；如果像重庆那样，对于拥有多套住房但都不是高档房的就征不到税；四是如果房产税是地方税，究竟是应由全国人大立法，还是可以下放该税种的立法权，由各省人大立法；五是房产税开征后，其收入能否成为地方政府，尤其是县级政府的主要税收收入来源；六是如果农村土地流转制度改革，对房产税的开征又能带来什么样的影响；七是房产税的开征还有诸如以下的一些技术问题：1、开发环节的土地出让金与保有环节的房产税究竟是什么关系，如何处理？2、房产税是否覆盖到农村？农村又是一个什么意义上的概念，城乡接合部怎么征？3、对普通居民所拥有的住房是实行面积减免还是评估值减免？4、是继续试点还是全面开征？5、房产税计税依据如何确定，税率如何确定？

  由于房产税改革在中国当前城镇化和城市化建设中，涉及到房地产调控、收入分配制度等问题，因此，其改革受到各界前所未有的关注。除了房产税的税制要素设计等具体问题引起人们关注外，还非常关注房产税的立法程序等问题。这次，三中全会改革方案明确提出房产税改革走立法路径，通过立法适时推进改革，可以看出是中央领导对市场重大问题的积极回应。

  如果要顺利实现保有环节的房产税立法，以下一些问题值得注意。第一，作为世界各国地方政府普遍采用的一个受益型税种，政界和学界都不应赋予其过多的功能。诸如调节房地产市场、调节收入分配、成为地方政府的主要税收来源等。如果功能定位不准，必定带来税制设计上的一些倾向性意见，从而带来更多的扭曲效应。因此，房产税如果定位为满足地方政府提供如警察、垃圾处理、下水道、义务教育等最基本公共服务的一个税种，就要提高它的透明度，明确告诉纳税人用到了哪些方面。第二，房产税应该由省级人大立法，以满足各省不同实际情况的需要。第三，房地产计税选择市场评估值，税率则不宜过高，主要体现居民的责任，且可实现不同年度在一定范围内的浮动税率制。第四，房产税可以作为县级政府的主体税种，但却不可定位于主要税收收入来源。中国的县级政府承载着较多的支出责任，将房地产税作为主要收入来源难度极大，也不合时宜。第五，减免应设计两套方案由纳税人自主选择，即自主选择按面积减免还是按评估值减免。如果这样的话，就可以不区分农村和城市，统一征收房地产税了。中心城区的老住户，由于历史的原因，房子不大，但升值很快，就可以选择面积减免的方式。而对于农村住户来讲，住房面积大，但是房价低，可以选择按评估值减免的方式，这样就可以将城里有老房的贫民和农村有大房的家庭合理的减免。第六，如果要立法，就不宜只在部分省份试点，而应全面推开。

  ■蔡红英(湖北经济学院财政与公共管理学院院长、教授)