海南，我国版图的南端，对于大多数人，它是个美丽而又陌生的海岛。湛蓝的天空、金色的沙滩、美丽的海岛，给予每个到访者无限的遐想。如今，越来越多的 北京“候鸟”选择前往海岛过冬，究竟整个海岛楼市现状如何？去年的宰客事件，将整个海岛蒙上一层淡淡的阴霾，更多的人开始重新审视三亚，这座美丽的滨海度 假胜地。

  本期全访谈嘉宾——鸿洲集团营销中心总经理曹志刚。在他眼中，今年海南房价只有下浮，没有上浮的可能性。

  众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力，楼市价格战仍将持续很长一段时间。随之岁末将至，海南楼市旺季即将到来，开发商之间的价格竞争恐将楼市再掀波澜。

  三亚、海口房价仍有上涨空间

  《法制晚报》以下简称FW：今年三亚销售情况并不乐观，高端市场没有回暖迹象，未来三亚会不会进入刚需时代？

  曹志刚：这样说过早了，有个比例数的转换，如今海口需求量越来越大，三亚供应量越来越小，两地房价、市场差距在逐步缩小。然而，三亚作为中国唯一的热 带地区，有较完善的城市配套资源，配有国际机场，它具有持久魅力。即使价钱贵了还会有人去置业，政策的影响以及消费限制，短时会对三亚产生影响，从长期看 不会有太大影响。

  市场方面，到三亚旅游的客群成分有所变化。数量方面变化不大，但是旅游客群的购房意愿、购买力在逐渐下降，仍有部分购房需求的客户在海岛置业，总体销售也可说完成任务。

  其实，大家对市场判断不一样，这两年三亚房价仍处于低位，这两年房地产泡沫不大，大部分房子的价格已经处于峰值的六七成左右，三亚所有楼盘的均价在两万元左右。

  泡沫的剔除，价格的拉动，就会带来投资价值，未来三亚应该会有很好的市场表现。如今，来岛购房人逐渐转为度假客群，我称之为健康客群，对于北方的有钱人叫逃离。

  他们要健康，要生活品质，四五十岁以上，有购买能力，在北京卖套房，海南能买套别墅，健康的呼唤会持续形成在海南置业的动力。

  FW：您说三亚楼市正在挤泡沫，有人认为泡沫挤得差不多，未来仍有上涨空间，你认为呢？

  曹志刚：会有，至少现在还有很大上涨空间。海岛一线土地愈发稀缺，中国财富阶层仍有很大购买力，海南一般房产价格为200万-300万，对于他们来说仍存在很大吸引力。我认为三亚普通住宅均价应在四万左右，豪宅单价过六万。单价四万也只能媲美北京四环的房价。

  目前，三亚均价仅两万，未来仍有上涨空间。未来，海口普通住宅房价将达到两万，地段好的房子价格要到四万。

  候鸟南来 对城市配套要求增加

  FW：目前，东线除了文昌，万宁、陵水一线海景稀少，都在开发二线产品，对海南以一线海景为主打的旅游度假地产会不会有影响？

  曹志刚：会有很大影响。来海南置业的人，一定是对大海或者海洋资源有深切情感的人，在购买海景房时易冲动，这叫做旅游度假地产是合适的。

  前些年，开发商都在卖一线海景，沿海资源有限，对顾客吸引力大，价格持续上涨。但旅游度假的客群只是短时居住，如果开发沿海二线，性质就变了。旅游度 假者转为旅游度假移民，我觉得这是个很可怕的变化。我所说的移民是大批北方人到海南置业，随着人来得越多，你的亲戚朋友都来了，你就回去少了。随着海南岛 医疗、生活配套逐步完善，人就会越来越多，就会成为城市移民。

  FW：如您所说旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保证“候鸟”们的生活需求呢？

  曹志刚：这种移民对城市本身有很大要求，“候鸟”来后对当地配套的需求就更强烈了。医疗、教育、商业配套，对地方政府来说有很大压力，地方政府这方面做得不是太好。配套一旦滞后，会对房价造成很大影响。在购买海景二线房产时，更多购房人会考虑这些因素。

  二线海景房价格并不便宜，人们购买后对当地的配套需求只高不低，入住人一多，就会产生矛盾。二线城市如果不解决这些问题，会制约房地产发展。

  对于海口和三亚这种核心城市已经具备了基本生活配套，东线高铁、高速路已通。

  对海南来讲这不一定是个好事，城市负担增加了，对城市道路的要求也增加了，不是在政策特别利好的情况下，发展对销售会有影响，和一线海景的价格会有很大反差，对一线海景的房价会有大的影响。

  中小房企被迫转战中、西线市场

  FW：海岛东、西线有何区别，大房企为何鲜有进入西线市场？

  曹志刚：西线在海南岛曾经是工业区，不适合居住，很多厂房和产业生产线设在西线。中部是山脉，东边的海水资源好，一线海景沙滩质量较高。西线达不到，本身是工业、产业的布局，养殖业、现以去除的重工业均在西线布局，所以西线发展慢。

  但是随着西线产业逐步的改造和交通更加便利，房地产市场将逐步打开。此外，西线房价是东线价格的一半，只要东西线价格差异存在，西线仍有大潜力。

  FW：中线呢？未来，您认为中线市场该如何发展？

  曹志刚：中线购房者相对特殊，五指山、七仙岭房价很贵，负氧离子高。中线位于海岛的山脉上，没有海啸侵袭的危险。有一定的渠道背景的开发商才会去开发，购房者对城市要求不高，更喜欢田园风光。

  此外，五指山的价格并不低，均价在七千左右，当地没有大的开发商入驻。

  目前，仅保亭地区有大开发商入驻，与政府做资源置换，帮政府实现一些社会责任，政府才把土地出让给开发商，取地成本相对较高。大部分开发商都在东线取地，特别是在三亚、海口等热点区域。

  很多中小房企认为东线拿地成本过高，先从中部拿地试水、如北京春光在中线拿地也能销售，市场渠道拓展花费了很长时间。我认为，中线只有有影响力的大房企进入，才能催生当地房地产市场成熟。

  今年海南仍将以价换量

  FW：2012年，外界对海南楼市的定位是以价换量，2013年呢？

  曹志刚：2013年依然是“以价换量”。今年十月海南开盘数量突现井喷，31个项目上市也成了近几年开盘之最。延续“银十”热流，11月海南开盘数量 虽有所减少，仍有22个新盘拟开，其中不乏雅居乐、合景和鲁能等这样的名企，均有新品上市。旺季就要到来，开发商都想紧紧抓住机会出奇制胜，以“价格”优 势先套牢购房者的眼球。此外，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力，楼市价格战仍将持续很长一段时间。随之岁末将至，海南楼市旺 季即将到来，开发商之间的价格竞争恐将楼市再掀波澜。

  FW：北海等地同样拥有优质的旅游度假资源，与之相比海南有哪些优势呢？

  曹志刚：我认为今年海南房价只有下浮，没有上浮的可能性，但到了明年销售旺季会有所转型。目前，大部分城市都在加速城市改革，生活、娱乐配套达到要 求，房价自然就会跟着上涨，政府没投钱做基础建设，房地产怎么能跟着发展。海南有优质的海景，海景好的地方还有北海的金滩银滩，价格仅为海南房价的一半， 会分销部分海南市场客源。目前，海南进行大规模城市改造，包括主办国际性会议，加剧国际旅游岛支柱产业的发展，都会提高海南市场的吸引力。(曹志刚，鸿洲 集团营销中心总经理 )