11月9日，十八届三中全会在北京召开，此次会议被视为决定中国未来经济走向的关键性会议。虽然并未直接提及房地产调控，但会议提出“市场在资源配置中起决定性作用”以及进行财税改革、建立城乡统一的建设用地市场等多个方面均将对房地产行业产生深远影响。围绕十八届三中全会会议公报这一纲领性文件，预计中央还将陆续出台更加细化的改革方案，或将对楼市调控提出新的思路。业内人士认为，在楼市调控中，行政手段或将陆续退出，而市场的自我调节将在未来起决定性作用。

  调控信号行政化手段有望退出楼市调控

  根据十八届三中全会会议公报显示，未来经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。据了解，十八届三中全会围绕“市场”二字强调，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，就房地产市场而言，十八届三中全会之后，通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化的调控手段会更加突出，市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用之时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。

  从当前市场表现来看，无论是从最近“深八条”、“京七条”，其实已经呈现出通过“市场化手段增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构，行政化手段将逐步退出”的市场特征。

  土地信号“建立城乡统一的建设用地市场”让人期待

  作为房地产行业的基础资源，土地的供应直接影响市场。今年以来全国各地地王频出，拉高楼价预期。地方政府对土地财政的依赖一直为人所诟病。在十八届三中全会的会议公报中，提出“建立城乡统一的建设用地市场”，“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，“要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制”等一系列决定，让人们对改革土地供应结构充满期待。

  事实上，农业建设用地流转办法在河南、河北、安徽、广东等省份已正式出台，但市场仍期待有进一步的改革措施，使农业建设用地更有效率地为新型城镇化建设服务。在广州知名房地产专家韩世同看来，要解决目前土地供应不足的问题，必然要在土地方面进行改革，这将对房地产市场产生深远影响。“例如广州进行的多个城中村改造，就是将农业用地成功转化为了城市建设用地，在这方面是比较成功的，但目前农业用地转为国有建设用地只能通过政府，从而形成了地价的‘剪刀差’，这在城市发展中是一个缺陷。”韩世同认为，随着土地改革的深化，未来农村建设用地有望在政府的监管下在市场直接流转，更有效率地转为城市建设用地，对保障农民利益、扩大城市土地供应将大有裨益。

  微博

  @杨红旭：【看空VS看多】三中全会公报后，针对房地产形成两派。看空派：以投行、业外人、部分网民为主，认为改革升级，房地产将被抛弃，农地入市将挤破房价泡沫。看多派：以地产商、业内人为主，认为没提调控、房价、房产税，且强调市场机制，利好行业。这两种观点都属偏激，文件正式公布前，现在看属“中性”！

  @陈宝存：【小产权房转正是否大降房价？】两个问题考虑明白：第一，小产权房开发商(姑且给个开发商名头)熬到成婆婆了，会降价面对市场吗？第二，小产权房业主(姑且给个业主名头)终于做了大房得以扶正，难道会自降身价甘当小妾？而且，还要交钱转正的！

  @童大焕：楼市的货币蓄水池泄洪功能越来越弱，因为大量三四线及以下城市将越来越陷入鬼城陷阱。但上游的货币注水仍将长期持续，泄洪功能必将以广袤的土地所取代。所以，土地制度十八届三中全会后必改。但房价涨跌不取决于土地制度，而取决于楼市供应量和人聚财聚人散财散的城市化规律。

  房地产市场五大走势预测

  1.经适房必定取消，加大自住型商品房供应

  “十二五”规划提出，全国计划新建保障性住房3600万套。但目前我国保障性住房在数量上难以达标，同时工程质量以及分配监管也是大问题。10月29日，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。习近平总书记在会议上提出具有指导性的“四个关系”，明确力推保障房以提供基本住屋保障。

  点评

  同策咨询研究部总监张宏伟：从发展趋势来看保障性住房市场将呈现出四方面的特征：第一、经适房由于分配、操作、市场等多方面原因将逐步取消，逐渐淡出保障房领域第二、廉租房与公租房并轨，重点解决低收入、夹心层的居住问题，不一定是购买的问题。第三、加大对于棚户区改造的支持力度。第四则是加大自住型商品住房供应，满足自住型需求。

  2.“小产权房”有望入市转正

  在国务院发展研究中心向十八届三中全会提交的“383”改革方案中，提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入。这是否意味着，“小产权房”将被承认而入市？“小产权房”入市，会否冲击商品房价格？

  点评

  同策咨询研究部总监张宏伟：试点处理“小产权房”，关键点在于如何让“小产权房”转正成为商品房，同时，又不损害多方面利益，多方又可以受益的问题。因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。

  3.征收房产税或将加速推进

  在十八届三中全会上，进行财税改革成为重要内容，其中房产税会否加速推进尤为引人关注。国务院5月24日批转发改委文件明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年经济改革重点内容之一。“383”方案中提到，要积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设。其中包括，加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

  点评

  广州知名房地产专家韩世同：单一地推进房产税，阻力会比较大。如果在土地、交易环节的税负过重现象能有所改变，将税负转移到持有环节，必然要对目前的税制进行整体调整。要考虑分税的情况，也要同步来考虑。既满足增加地方财政收入，减少土地财政的依赖，也要对多套持有起到威慑、打击作用。

  4.限价限签限售，逐步退出可能性比限购大

  本届政府在楼市调控政策方面“说得少，做得多”，至今为止，没有发布过中央层面的“国字头”的调控政策，十八届三中全会也没有提楼市调控、房地产长效调控机制等字眼。从本届政府对房地产市场调控的态度来看，以后将更多的通过增加供应，通过市场手段、经济手段调节市场。

  点评

  方圆地产首席分析师邓浩志：十八届三中全会指出“市场在资源配置中起决定性作用”。落到房地产调控上看，未来会削弱行政干预，重点通过市场化手段进行调控，这和此前国务院没有再提房地产调控调性是一致的。所以限价限售限签这些过度行政干预的政策有可能逐步推出，转而使用利率、税收等政策进行调控。但限购的放开在目前还看不到。

  5.加快自贸区建设，警惕泡沫风险

  十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。据媒体报道，在上海获批自贸区之后，广州、深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。预计具体自贸区的批复和消息公布将陆续公布。

  点评

  同策咨询研究部总监张宏伟：从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市尽管将被市场炒作得沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。