房地产是城镇化重要推动力
文/本刊记者 张仙
中小房企一方面应该练好内功，看准市场方向，开发一些与政府导向和市场导向相吻合的产品，就可以迅速回笼资金，解决资金问题。另一方面，中小房企还需要开拓更多的融资渠道，比如现在比较热门的海外融资、基金等形式。
7月的地产市场并不平静，不断被刷新的地王和不断飙升的地价，让不少“盼着”房价能够“有所松动”的购房者的“幻想”破灭。面粉贵过了面包，是否会带来下一步“面包”价格的上涨？钱荒的警钟萦绕在侧，地产商却依旧“财大气粗”，房地产市场是否会持续走高？城镇化风潮袭来，房地产行业将迎来怎样的机遇和挑战？如何才能避免城镇化建设中出现“鬼城”？ 首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池为《中国地产总裁》杂志做出深刻解读。
《中国地产总裁》：7月3日，北京和上海都出现了新的“地王”，您怎么看待“地王”现象？土地市场的回暖是否意味着房价的下一轮上涨？您认为不断刷新的地王是正常现象吗？
赵秀池：地王的出现大都在城市的核心区域、热点板块，这些地方集中了较多的优质公共资源，这些地方的地价上涨是很正常的现象。
土地市场的回暖意味着开发商比较看好后市，地价是房价的一个重要构成部分，地价高企会在一定程度上导致房价走高。至于不断刷新的地王，从根本上讲，是招拍挂土地制度的一种反映和表现形式。
《中国地产总裁》：“钱荒”对房地产市场的影响有多大？对大中型房企各有哪些影响？特别是对中小房企来说，以后他们在完善资金链的问题上要注意哪些方面？
赵秀池：资金是房地产市场的“发动机”，没有资金的支持，就没有房地产市场。“钱荒”对于资金实力雄厚的大型房地产企业来说，没有太大问题，但对中小房企会形成致命的打击。目前对于中小房企来说，融资能力受限，融资渠道很少，加之限购下资金很难快速回笼，所以对于中小房企来说，举步维艰。
所以，中小房企一方面应该做好内功，看准市场方向，开发一些与政府导向和市场导向相吻合的产品，就可以迅速回笼资金，解决资金问题，也就是说要摸清楚政府的政策风向，深刻理解政府的政策意图。另一方面，中小房企还需要开拓更多的融资渠道，比如现在比较热门的海外融资、基金等形式。
《中国地产总裁》：您怎么看待新型城镇化建设，您认为城镇化能够给房企带来的利好都有哪些？房企在城镇化的过程中应该扮演什么角色？政府又该扮演什么角色？
赵秀池：新型城镇化建设是解决三农问题，拉动内需，提高经济增长的重要途径。既是政府主导，也是百姓的迫切愿望。
城镇化并不等于房地产，但房地产是城镇化的重要推动力量。随着新增人口不断进城，城市规模不断扩大，与之配套的住宅地产、商业地产、养老地产、园区地产、旅游地产等也都要与之相呼应，才能更好地解决进城农民的住房、就业等问题。
在城镇化过程中，房企扮演着非常重要的角色，是一支重要的市场力量。房企开发的产品往往对城镇的形象、居住布局、产业导向等起着重要的影响作用。房企一方面要领悟政府政策，一方面要把准市场脉搏，从产城一体化角度去开发、设计产品，房地产产品才会需求、有市场，可持续。
政府在城镇化建设中起着主导地位。从城镇规划到公共资源的配给都是政府主导。因此，政府一方面要做好城镇规划、提供相应的公共资源，另一方面要制定好政策，利用税费等经济手段，划清政府支持、禁止的边界，吸引民间资本介入新型城镇化建设。
《中国地产总裁》：新型城镇化建设“新”在哪里？最重要的点是什么？最难的点又是什么？
赵秀池：新型城镇化建设的“新”，一是在于人的城镇化，要让进城农民享受市民化待遇，让进城农民在城镇拥有真正温暖的家园，在住房、教育、医疗等方面都得到应有的均等化公共服务。二是，新型城镇化主张因地制宜。农民可以进城，也可以就地城镇化。但一定要居业联动、产城融合。因此，各地一定要根据各自情况做出相应的安排。
新城城镇化建设中最重要最难的问题就是解决三农问题。包括占地农民的补偿问题、失地农民的就业、住房安排、子女教育、医疗、户籍问题等，这需要政府拿出更多的精力来思考。
《中国地产总裁》：某公司斥400亿在贵阳盖超过1000万平米的“超级大盘”，您怎么看待这种现象？贵阳会不会步鄂尔多斯和温州的后尘，引起楼市的崩盘？
赵秀池：每个城市享有的资源禀赋不同，经济发展速度不同，人口的吸纳能力不同，每个城市对房地产的需求也不同。不能简单地把贵阳与鄂尔多斯、温州做比较。贵阳的发展主要看贵阳的实际情况，一是要看其是否有相应的住房需求，包括新增人口的住房需求，存量人口的改善性需求等；二是要看是否有相应的产业支撑。如果没有相应的产业支撑，大量的住房建设就会变成一个空城、鬼城，所以居业联动、产城融合非常重要。
《中国地产总裁》：在城镇化过程中，如何才能避免类似于鄂尔多斯现象的发生？房企应该注意哪些方面？
赵秀池：在城镇化的建设中，房企起着很大的推动作用。为了避免鄂尔多斯现象的发生，房企一定要防患于未然。注意市场调研、可行性研究，要结合当地的资源禀赋、未来发展、人口迁移情况等对当地的真实的房地产需求以及未来的房地产需求有一个准确而理性的判断。单一的住宅地产也是有风险的，产城融合下的房地产才是能持续的。
《中国地产总裁》：不少专家表示城镇化的推进有可能会给三四线城市带去泡沫，您怎么看这个问题？
赵秀池：盲目的城镇化，不管是什么样的城市都有可能出现城市泡沫。当然由于一线、二线城市与三四线城市从资源禀赋、经济发展、收入水平等方面都有较多的优势，人口的吸引力更强一些。所以，从目前来看，一、二线城市拥有的发展机会更多一些。三四线城市如果不能根据自身情况，盲目城镇化、盲目进行房地产开发，没有相应的居住人口和就业人口进入就会导致泡沫。因此，三、四线城市一定要注意量力而行、因地制宜、产城融合。
