城镇化建设带给房地产业重大利好
文/本刊记者 张仙
“李克强经济学”的精髓在于市场化。房地产行业作为中国经济的重要组成部分，也一定是逐渐走向市场化和法制化的。未来的房地产市场会出现大的变革，随着行业暴利的消失，行政措施逐渐退出，代之以“无形之手”的推动，行业会逐渐回归理性正常。
在未来的数十年里，中国经济中最受关注的词语莫过于“李克强经济学”了，这个由巴克莱资本创造的新词迅速成为李克强总理经济增长计划的代名词，
按照巴克莱的说法，“李克强经济学”有三个重要“支柱”——不出台刺激措施、去杠杆化以及结构性改革。执政将近半年，各种改革已经开始初现端倪，“习李组合”表现出与前任政府不一样的执政风格。
“习李组合”将带领中国经济走向何方？巴克莱的定义是否准确？在房地产市场面临变革的大背景下，“李克强经济学”会对房地产市场产生什么影响？《中国地产总裁》杂志专访著名金融信托基金专家、经济学家孙飞博士，深入解读“李克强经济学”。
“李克强经济学”核心是市场化
《中国地产总裁》：如果让您来定义“李克强经济学”，您认为是怎样的？您认为其中的精髓是什么？
孙飞：我认为“李克强经济学”的主要核心是：市场化、法制化、国际化，其内核与中央的基调是一致的，即调结构、稳增长、促改革、惠民生。其精髓在于市场化改革。
关于市场化改革是多方面的市场化改革与顶层设计，比如说金融改革的深度市场化。如果金融市场的深度改革能够进行，有利于市场及资源的优化配置，从而避免计划经济造成的效率低下与垄断而导致的金融扭曲、资金空转、资源错配等弊端，前段时间的“钱荒”就可以得到很好的规避。
如果李克强总理的改革能够推行顺利，会释放很多的改革红利，中国经济会持续保持7%-8%的增长。
《中国地产总裁》：按照巴克莱的说法，“李克强经济学”有三个重要支柱——不出台刺激措施、去杠杆化以及结构性改革等，您怎么解读这三点？
孙飞：巴克莱的说法是不准确的。首先，中国经济整体的杠杆化程度并不高，因为中国和美国不一样，美国的金融衍生品很多，无限放大了经济危机，当金融泡沫破裂，整体经济就会像多米诺骨牌一样倒下，进而引发更深层次的经济危机。但是中国的国情并不是这样的。
另外，不少专家认为中国不少地方政府面临破产威胁，这也是不准确的。与美国底特律等破产的地方政府相比，中国的地方政府债务风险总体上并没有达到引发经济危机或金融危机的临界值，不会爆发系统性地方债务危机。因为中国土地是国有的，拥有大量优质国有资产，这些优质资源都掌握在地方政府手中。目前地方政府困境的根本原因在于资金的错配，而并非不可化解。虽然不少地方的房地产市场存在泡沫，但主要集中在拥有大量优势资源的一线城市，能够支撑高房价与泡沫。所以说，中国经济中的杠杆化程度并不高，巴克莱所说的“李克强经济学”中去杠杆化的说法并不准确。
其次，巴克莱说不出台经济刺激方案也是不准确的。7月24日，李克强总理主持召开国务院常务会议，决定进一步公平税负，暂免征收部分小微企业的增值税和营业税。从今年8月1日起，对小微企业中月销售额不超过2万元的增值税的小规模纳税人和营业税纳税人，暂免征收增值税和营业税。这就是一项很典型的经济刺激政策，以后还会出台一些结构性的刺激方案。所以，巴克莱所说的不出台经济刺激政策也是不准确的。
第三，巴克莱提到的结构性改革我是很认同的，而结构性改革的核心就在于市场化。
房地产业将走向市场化和法制化
《中国地产总裁》：分析“李克强经济学”能够为房地产行业带来哪些信息？未来房地产行业的政策走向可能是怎样的？
孙飞：“李克强经济学”的精髓在于市场化，房地产行业作为中国经济的重要组成部分，也一定是逐渐走向市场化和法制化的。
未来的房地产市场会出现大的变革，随着行业暴利的消失，行政措施逐渐退出，代之以“无形之手”的推动，行业会逐渐回归正常。当然，这也需要政府做好制度上的保障。
首先，加快住房信息联网建设，在合适的时机全面开征房产税，用税收的政策调节市场。其次，摒弃多年以来存在的双轨制，收回长久以来体制内人员的福利房与保障房指标，让保障房分配真正做到合理透明。
另外，新型城镇化的建设对房地产行业来说，是有重大利好存在的，这会使得三四线城市的房地产行业得到10年到20年的发展机遇。从宏观角度看，按照全国房价收入比与租售比来看，中国整体房地产市场泡沫并不大。虽然一线城市存在较大的泡沫，但集中的优势资源、货币大量进入房地产市场、一线城市在资源垄断下的市场稀缺以及大量贪腐钱财固化为房产等等都是支撑房价高企的原因。一线城市的房价高企是多方博弈的结果，核心是供求关系的失衡，拐点暂时并不会出现。
《中国地产总裁》：“钱荒”对房地产市场会造成哪些影响？7月20日，央行明确表示放开贷款利率管制，利率市场化迈出了重要的一步，此举能否为企业、特别是为中小房企降低融资成本？
孙飞：首先，并不存在实际意义上的“钱荒”，所以对房地产市场并没有什么影响。出现“钱荒”的原因在于我国资金配置的不合理、自我封闭空转、效率低下，导致部分领域融资难、融资贵、投机现象十分突出。政府的管制、行政化过于浓厚、市场化严重不足是这一问题的根源。
中国的资金实际上流动性充裕，政府应该有针对性地放开管制，打破垄断，优化配置金融与实体经济资源。通过精准调控，引导资金进入最需要的行业、产业、区域及实体项目中去，实现实体经济与金融市场收益平衡。早先投放的大量货币相当大部分进入了房地产市场，是导致房价上涨的重要原因。
至于利率市场化，其实是金融市场化的一部分，目前中国金融业发展极度不平衡，金融业总资产差不多160万亿左右，商业银行占到130万亿，商业银行在金融体系中处于垄断地位，要打破商业银行一行独大的局面，就要大力发展信托基金市场和直接融资市场。在发达国家，信托资产和商业银行并驾齐驱，直接融资比重和间接融资基本各占半壁江山。
要说对中小房企融资的影响，我认为，更多的是为大企业降低了融资成本，因为相较于小企业，大企业的议价能力和谈判能力更强。所以，更容易降低它们的融资成本。而对小企业来说，则更多的要考虑项目本身的吸引力能否吸引投资者的眼球了。
