近日，有媒体称，来自全国政协及国务院政策研究室的调研组相继造访鄂尔多斯，调研组建议鄂尔多斯大规模“引资”和“引人”，才能消化存量房。而鄂尔多斯市近年来也已经酝酿在全市范围内实施大规模人口迁移计划。

  事实上，鄂尔多斯“鬼城”引发的热议从来就没有停止过。而在我国，新城变“鬼城”的报道也不断见诸报端。据国家发改委的一个课题组对12个省区的调查，被调查的144个地级城市要建200余个新城新区，平均每个地级市要建约1.5个新区。那么新城就一定会变鬼城吗？怎么保持新城的生命力？
业内分析

  “鬼城”要吸引劳动密集型企业

  ——著名地产评论员、财经评论人吴其伦

  语录

  不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。
现在不仅鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，北京和天津之间也有空城。

  虽然“鬼城”案例比较多，但是如何定义“鬼城”，目前为止还没有一个统一的答案。我以为，“鬼城”从字面上理解就是空城，夜晚黑灯黑火，简单地说就是没人居住或少有人居住的城市或区域。“鬼城”分为三类，第一类，整座城市入住率都非常低，第二类，某一区域内闲置率过高，第三类，是某一项目的空置率过高。可见，空置率是衡量“鬼城”的重要指标。我以为，空置率超过60%，即可定义为鬼城。

  鬼城到底是如何形成的呢？一是对当地经济发展缺乏科学、前瞻的规划，导致大量房地产项目盲目上马；二是当地民众参与放贷已多年，政府没能及时预警并监管；三是对于依赖高利贷进行房地产开发的现象没能及时遏制。可见，对于“鬼城”的形成，地方政府也有一定的责任。

  那么“鬼城”如何重聚人气？通过对“鬼城”的持续研究，我以为，“鬼城”若要摆脱现状，短期来看，应该慎重上马新建项目。未来三到五年内，当以集中精力清理库存为主。

  而从长远看，要进行产业规划的调整，像鄂尔多斯、贵阳这样的城市，不要仅仅停留在只适用于当地人口的产业，而是应该与周边进行紧密的战略合作，大力吸引劳动密集型企业，聚集人气，使城市更具活力。

  在目前异常关键的时刻，建议“鬼城”所在地方政府：一是停止新的房地产项目上马；二是减免开发商的相关税费，激发开发商以价换量的意愿；三是进行精准产业定位，吸纳人才密集的加工业入驻。

  三四线楼市存风险但不会崩盘

  ——亚太城市房地产研究院院长谢逸枫

  语录

  按照人均收入水平与人口增长及居民人口、房价收入比、月与年销售面积与可售、新增的房源消化速度看，三四线少部分城市的确存在供大于求的风险。
近日，“鬼城”的话题又被推到了风口浪尖上。我认为，其实所谓的三四线少部分城市楼市泡沫“鬼城”并没有到那么可怕的程度，风险是有的，但是市场不会崩。

  现在并未有官方权威准确的数据，或是出现大量的房企破产及房价连续暴跌半年至一年以上的。

  其实，我认为是不少民间机构把市场供应与商品房库存的概念理解错了。首先是把潜在供应包含在新增供应的新完工或者是达到预售的房源统计上，导致新增供应数据不真实。再者是把商品房库存的未售房源(已抵押给银行，实际上是已经销售出去。)与在建已售未交付的房源及部分在建未售但部分已售的房源，统计在可售的房源，导致商品房库存数据失真。有的甚至把二手房统计在新建商品房的库存上。

  按照人均收入水平与人口增长及居民人口、房价收入比、月与年销售面积与可售、新增的房源消化速度看，三四线少部分城市的确存在供大于求的风险，但是也不能说这些地区的商品房库存巨大与空置率及高房价导致这些城市的房地产市场崩盘。

  我认为，地方政府应该考虑多出台支持刚性需求的优惠购房政策。尤其是在接下来的新型城镇化建设中，更需要地方政府的规划与建设。

  身边观点

  夯实经济基础是新城发展关键

  ——全经联河北分盟常委常务副秘书长徐涛

  语录

  夯实经济基础的手段就要做好产业联动，有效推动新城区建设，推动城镇化进程。

  目前，在我国确实有一些新城变成了“鬼城”，分析原因有几个方面：一，地方政府过度依赖土地经济，在房产市场迅猛发展的同时，在比较强劲的市场需求面前，往往会过度地去开发建设住宅社区。从而忽略了围绕居住所必需的综合配套。以此作为拉动和刺激经济发展的手段可以说是“饮鸩止渴”；二，没有更好地规划好产业结构。单一的居住，居住的人群构成来源问题不易解决，同时，新城区也没有自我输血和造血的功能，就没有了生命力；三是更多的盲目性，更多的“政绩冲动”。官员的政绩，如果单一地为了“上位”而“制造”出来，那极有可能是个灾害。

  新城的发展中夯实经济基础是关键。而夯实经济基础的手段就要做好产业联动，有效推动新城区建设，推动城镇化进程。新城一般都会有农业人口，新城建设势必会使得农业人口赖以生存的土地被占据，这就需要构建第一产业。比如说可以兴建代表更高生产力的现代化“农场”。同时，也可以招商引资，吸引更多的生产型企业进驻。这就会实现第二产业的发展。而随着第二产业的发展，新城所需的人口也就水到渠成。在这基础上，政府有责任将生产所需和生活所需的综合配套建设到位，新城的生命力自然也就蓬勃起来。

  盲目炒作造成“鬼城”出现

  ——石家庄泰德房地产经纪有限公司总裁张春梅

  语录

  从已经出现的案例来看，“鬼城”的出现很多程度上都是盲目炒作的结果。

  从已经出现的案例来看，“鬼城”的出现很大程度上都是盲目炒作的结果。当地政府出了一个规划，经炒作后，开发商先冲到那里，盖房，然后再炒作，吸引投资者购买。投资者购买后才发现当地没有经济实力和人气进行支撑，房子不好卖也不好租，就砸到了手里。

  对于一个新区的建设，我认为与政府大力度的支持是密不可分的。首先基础配套设施要跟上，交通、医疗、教育等这些与人们生活息息相关的配套设施要齐全。此外，新城要有一定的产业支撑。“鬼城”的出现，事实也与投资者盲目跟风有关。对于普通投资者而言，住宅不是好的投资品种。如果说老城区的房产依托配套，还有升值空间的话，那么对于还没有发展起来的新城来说，投资是不恰当的。谁也不知道新城的发展时间是多长，投资的时间成本相对比较高。

  记者观察

  新区可以试试先招商后建设

  新城怎么变“鬼城”？没有人气，大家觉得死气沉沉就像“鬼城”一样。那么怎样才能留住人？首先这个地方要解决人的吃、喝、拉、撒、睡，而最主要的还是人在这里有事做，也就是有工作，这样人就不会轻易流动。

  谈到工作，又回到了产业化带动发展的话题上来。现在的发展路径往往是规划一个产业方向，开发商开始盖房，然后招商，吸引人气。其实不妨反过来，先招商，后盖房。当一个地区产业基础不好的时候，就要看这个地区能够吸引多少外来支持。有支持再发展，保险系数会高一些。