新政调控，使得住宅市场冷一阵热一阵，然而商业地产却持续活跃，许多投资客把目光从住宅市场转移到商业地产。今年以来，我国商业地产发展势头强劲，前6月商业营业用房销售面积同比增长8.30%；办公楼销售面积增长31.70%。商业营业用房销售额增长20.50%；办公楼销售额增长45.70%。我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

  珠海是一个滨海城市，不但旅游资源丰富，地理位置也非常优越，加之港澳珠大桥即将建成，届时，会有更多的客流经过或集聚珠海，这些都会助力珠海商业地产的发展。纵观珠海商业环境，珠海商业经济在大经济格局发展过程中，虽受地形、人口分布、政策规划、经济发展相对滞后以及客户群体层次不一等诸多因素的影响，受到一定的局限性，发展后劲所有不足；但是由于城市经济建设及国家政策规划等利好带动，尤其是毗邻澳门，带来超高的人流量，可以说珠海的商业地产还有很大的发展空间，尤其是中高端的集吃、喝、玩、乐、闲于一体的购物中心会更有前景。

  纵观珠海商业地产市场，目前珠海规划开发的商业地产项目有华发商都、恒虹世纪广场、扬名广场二期、领秀城等，项目商业体系配套均规划以业态丰富、规模大、定位高端、综合性更强的一站式购物中心。对于住宅街铺来说，具有较少的体量以及庞大的消费群体，街铺经济可以自然产生，不需要统一管理。但作为大体量的商城、购物中心或商业街，只有统一管理，差异化经营才是出路。那么只租不售模式应运而生，这是否也会成为珠海商业地产发展的趋势？

  只租不售统一管理

  国内很多商业地产项目，开始卖的时候挺火，后期经营跟不上，导致众多投资者和经营者对此类商业地产项目丧失信心。调查专家分析认为，现在普遍采用的“产权式商铺”开发模式难逃其责。商业地产开发商为了尽快收回开发资金，采用把商铺分割出售、并向中小投资者承诺“由开发商返租”“8~12%年回报”“一定期限内回购”的“产权式商铺”开发模式。导致卖场经营混乱，并引发开发商和业主、租户之间的冲突。

  商业地产项目发展到如今，只租不售已经逐渐成为主流，商业地产的本质是长期可持续的发展，对企业的管理水平和服务意识的要求很高，需要大量具备综合素质的管理人才的支撑。

  商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利。操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌。

  近期即将推出的华发商都，接轨国际的商业建筑理念和商业运营管理模式，只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，或可实现扶持商家发展壮大的效果，其未来的发展也必将在珠海商业圈刮起一阵狂风。

  天时、地利、人和   

  意大利品牌IMC(Italian Modern Center)启动进入亚洲市场计划，首站选择在珠海的华发商都，这则消息引起关注。华发商都动作频频，让不少关注华发商都的人兴奋不已。而尤其让不少业内人士惊讶的是，华发商都选择只租不卖，而选择“一个平方米都不卖”，背后却有着“商业哲学”。一个大型商业的崛起，为周边楼盘房价带来上扬绝对没问题。一个商业项目要营运成功，并不容易，是需要“天时、地利、人和”。   

  珠海一直以“百岛之市”和“浪漫之城”著称，现已获得越来越多的认可和越来越多的关注。特别是 8月15日，珠海喜获“中国最美城市”的殊荣。此外还分别在中国十佳宜居城市排行榜、中国十佳优质生活城市排行榜、中国最具幸福感城市排行榜三大榜单中取得优异名次。珠海城市的知名度在提升的同时也提高了华发商都的国际品位。

  华发商都以南屏为中心，中高端住宅区围绕，向横琴，前山，西区，拱北多区域辐射。作为移民城市的珠海自身人口密集，而华发商都靠近湾仔口岸，这又将带来过境游客的二次消费。华发商都似乎就是这个上天眷顾的宠儿，占尽了天时、地利、人和。