7月份广州官方才在“国五条”细则实施后首度承认房价上涨，结果8月份广州的房价又创下近一年来的新低。根据网易房产统计，8月份全市十区两市均价“应声回落”跌破1.2万元/平方米，其中长达半个月时间内成交均价甚至只有九千多元，房价一度回到了五年前。业内人士表示，在政府部门限价限签以及市场上双合同操作的影响下，官方数据有如数字游戏，已经不可相信。

  账面数据：8月房价再创新低

  自从今年4月底开始实行“价格指导”政策以来，广州市的“账面房价”就出现了连续3个月的下跌。7月份，广州市国土局公布的十区成交均价接近1.6万元/平方米的高位，被视作广州在“限价”以来首次承认房价上涨。

  某数据中心监测的统计数据显示，7月全市十区两市均价为13918元/平方米，仅次于今年3月份的历史高点，环比上涨了7.8%、同比上涨8.8%，其中十区网签均价也重回1.6万元/平方米的高位。不过在刚刚过去的8月，广州市十区两市账面上的网签数据再次回落到1.2万元/平方米以下。在国家统计局数据显示显示广州房价连续上涨14个月的情况下，本地数据却创下近一年来的新低。

  据某数据中心统计，8月份广州十区两市网签均价仅为11926元/平方米，环比下降了1992元/平方米，跌幅达14.3%，同比亦下跌了1.3%。

  成交量方面，据统计，8月广州十区两市共网签7261套一手住宅，环比大幅上涨约15.7%，总数则与今年6月成交量基本持平；但与去年同期的7899套相比，下跌了近8.1%。

  中心六区楼价回落至23943元/m2

  从成交区域分布看，8月份外围区域表现抢眼。据统计，整个外围新四区两市网签成交量共6278套，环比大幅增长17 .3%；但网签均价同样创下今年新低，今年首度跌破万元仅为9748元/平米，环比降幅约14%。

  在8月份成交量排名前十的楼盘中，清一色是来自中心六区以外的刚需盘，其中网签价低于1万元/平方米的楼盘占8个，无一楼盘网签价超过2万元/平方米。前十名楼盘总成交量高达3234套，占全市总成交量的44.5%。

  而中心六区在8月成交量仅983套，比7月增加61套，但在楼价方面环比同样大幅下跌13 .6%，回落至23943元/平方米。

  市场报价：涨价盘数量远超跌价盘

  从市场一线的数据回馈来看，情况却与网签数据大相径庭。搜房网数据监控中心统计，截至8月26日，广州十区两市七八月同期在售的一手住宅项目有267个，其中，80个盘报价上涨，162个盘报价持平，25个盘报价下跌。这也是继“新国五条”广州细则出台及“限价令”实施后涨价盘数再创的一个新高。

  涨价盘方面，今年8月广州楼市也一改中心六区领涨的传统，出现了郊区盘齐齐领涨的态势。如在涨幅榜的前十名中，增城就占据了四盘，在产品无变化的情况下，碧桂园豪园、恒创恒福花园、锦绣御景国际的涨幅均超20%。

  跌价盘方面，8月下跌楼盘数有25个，占8月广州在售楼盘总数的百分之9.36%。只是在降价额度方面，降价最多也只有海珠区的华标品峰，在清尾阶段报价下调了5000元/平方米。其他多数降价盘也因为清尾而报价有所下调，降价幅度超10%的仅四盘。

  业内：官方数据有如数字游戏

  对于近月来广州网签数据中房价的连续下跌，以及市场上出现的不断上涨之势，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，官方数据有如数字游戏，不可不信，不可尽信。“从政府部门公布的楼市成交数据可以看出，目前在全市十区，不论中心城区或是郊区，不论豪宅或者普通住宅，均已全方位实施限售限签，市场背后有行政干预之手在起作用。”

  黎文江表示，“双合同”无论对于开发商还是买家都不是好事。对于开发商而言，所谓的装修合同反映的并非真实装修成本，万一未来收楼业主对装修质量不满意，很可能产生合同纠纷；对于买家而言，装修合同往往只能申请消费贷款，利率基本上浮10%，贷款年限大多在3年以内，等于变相加重业主的初期置业负担。

  中原地产项目部经理黄韬表示，地方政府为完成房价目标，短时间也不可能取消“限购限价限签”，市场只能走一步看一步。

  房价下跌三招：

  限预售证

  高价盘拿证每次限额50套

  今年4月底，广州宣布全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导，申报价格超过指导价格的，将无法领取预售证。

  “价格指导”政策执行之后，广州市楼盘领取预售证的成功率立刻大幅下降。南都记者统计阳光家缘网数据显示，在今年4月以前，广州单月新增预售住宅基本都在6000- 8000套之间，且中心六区与郊区的数量比约为2：8。而在5月之后，每月新增预售住宅一直徘徊在4000套左右，中心六区与郊区的数量比则变为0 .5：9.5左右。

  在刚刚过去的8月，由于即将迎来金九银十，新增预售住宅数量回升至7937套，不过“价格指导”的迹象依然明显。例如在高价盘集中的中心六区，不仅难以获取预售证，即便获取预售证，数量也得到严格控制。统计显示，8月中心六区领取预售证的楼盘中，无论楼盘规模多大，如翠屏·瀚宇贵都二期、时代花生Ⅱ、御金沙、骏文雅苑、罗马家园、中信西关海、天健·上城，新增预售套数均齐刷刷为50套。

  限网签

  高价盘网签量环比大降

  除了在领取预售证的时候就控制价格，此前已经领证的楼盘，在网签的时候同样还得过一道坎。不少业内人士反映，近月来高价盘网签控制同样严格。“不少已经成交的单位都在排队网签，一星期只能成交一两套。”白云区一个均价约4万元的楼盘销售负责人表示。

  某数据机构统计显示，8月份在高价盘成交方面，网签量也是明显收紧，其中网签均价超过35000元/平方米的楼盘仅网签78套，超过40000元/平方米的楼盘仅网签34套，而在7月，单是网签价过40000元/平方米的楼盘，网签量就高达89套。

  更为夸张的是，在8月份的第三周，广州甚至出现了中心六区无一成交的局面，创下广州楼市近两年首次六区零成交记录。而同期近郊成交量突破

  2000套达2094套，环比涨幅达97.18%。

  同样在中心六区网签数量极少的影响下，8月份的第二周和第三周，广州全市的网签均价分别为9395元/平方米和9185元/平方米，直接跌回2008年底的价格，房价一度回到五年前。

  从区域成交比较来看，搜房放数据监控中心统计，在今年的3月份，中心六区的成交占比可以达到28 .6%，接近三成。不过4月份开始，中心六区成交的占比就开始一路降低，在刚刚过去的8月份，中心六区成交占比仅为13.5%。

  双合同

  “再这样下去装修价将超毛坯”

  由于“价格指导”政策，曾经因为“限价”而在增城大行其道的“双合同”策略，现在也开始向广州市区蔓延了。所谓双合同，源于今年4月，广州宣布全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。为此，开发商为了楼盘能以较低价申报批准预售，就把一套住宅合同分为毛坯房和装修二份合同与买方签约。

  “现在增城基本所有的楼盘都是双合同，另外市区也越来越多，甚至像南沙、萝岗这样的新兴区域都是采用双合同来签约了。”广州某大型开发商销售总监告诉记者，这也是没办法的事，现在有些楼盘卖12000元/平方米，其中装修价达3500元/平方米，这种局面再持续下去，很快装修价都可能超过毛坯价了。

  例如越秀区的东山月府，最高带装修价约4 .9万元/平方米，但由于政府对该盘的指导价为33559元/平方米，开发商遂以“双合同”签约，以致其装修价高达1万甚至以上。从官方的反应来看，政府部门

  现在似乎也已经默认这一做法。日前广东省住房和城乡建设厅厅长王芃现场接受市民投诉时，提及增城“双合同”的问题，直接连线增城市国土房管局，该局相关负责人就坦承存在这种现象，并称“装修合同是开发企业和购房者在平等、自愿原则下签订的民事合同，作为购房者如果不愿意可以不签”。

  相对于大部分地方频频使用“双合同”掩盖真实成交数据，从化基本采用“毛坯”交楼，反而更能看出近期的房价走势。7月下旬开盘推新的从化楼盘珠光御景山水城，8月份杀入楼盘成交榜前十位，共网签264套，网签均价为6563元/平方米，环比涨22.2%。该盘上半年均价仅5006元/平方米。