看涨派:打死不卖房 房价涨不涨看人口流动

  北上广等地都属于移民城市,就像美国的纽约、华盛顿等地区一样,吸引着全国各地的年轻人来此寻找发展机会,这在客观上支撑着房价,让房价不那么容易跌。事实是,即使在2008年爆发金融危机时,纽约、华盛顿的房价也从未跌过。

  老王卖房的举动,一度在编辑部炸开了锅,引起同仁们的集体讨论,最不赞成老王关于房产观点的便是叶先生。他和我们分享他买房的故事,说当初老王 劝他不要买学区房,他没听,后来他买的一套学区房在2年间涨了200万元。与此同时,编辑部的另一位同事张女士,今年初在北京潘家园附近买了一套140万 元的住房,半年时间就涨到190万元。

  链家地产市场研究统计显示,北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米,环比上涨9%,同比上涨21.6%,创下历史新高。与北京类似,上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高,1至6月,房价平均涨幅高达11.2%。

  他们真实的买房故事和北上广等地销售房产的数据,无一不支持着房价还在上涨的事实。而在叶先生看来,现在依然是持有房子的时候,尤其是北上广等一线城市。他认为,一线城市的房价还有一定的上涨空间,至于二三线城市,房价可能不容易上涨,四五线城市的房价则可能下跌。

  “地王”卷土重来

  楼市暖不暖?看看土地市场。近几个月来,房企的拿地热情就如天气一般逐渐升温,大多数房企持续积极拿地,多地不断出现“地王”踪迹。而土地出让 的事,今年似乎也尤其多,南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州等10个城市特别多。据不完全统计,这10个城市上半年土地出让 金高达4703亿元,平均同比增幅达200%,占比全国306个城市土地出让金的40%。

  一些特别地块的竞拍过程也能让人看出土地市场的火热。8月7日,武汉东湖高新区一地块,面积为139459.19平方米,起始价为62757万 元,引起了8家房企的关注。经过5小时487轮竞拍,旭辉集团[简介 最新动态]最终以13.45亿元竞得,溢价超过一倍,达到114. 4%。

  不仅是武汉,纵观全国各地,卖地风是愈刮愈烈。7月23日,北京朝阳区的孙河地块经过70轮竞价,最终中粮[简介 最新动态]以23.6亿元夺标,折合楼面价4.8万元一平米,超过此前北京土地市场单价最高的万柳地块。北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示,今年 前7个月,北京土地出让金合计约为870亿元,比去年同期上涨约265%。

  在北上广等地,商品房的土地供应一直呈饥渴状态,较好的地块仍然是僧多粥少。业内人士认为,虽然对于房地产市场的状态,很多人都分析说很严峻,都在讲控制房价,但实际上开发商都在“抢地”,因为每个开发商的行为都证明他们对未来的判断很心知肚明。

  一线城市房价继续上涨

  火爆的卖地,令不少业内外人士担心,房价是否还将继续上涨?

  8月1日发布的7月百城价格指数显示,房价涨跌开始出现分化。7月重点监测的100个城市中,61个城市环比上涨,39个城市环比下跌。值得注 意的是,北上广等十大城市7月住宅均价为17609元每平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%,这也是近三年来同比涨幅首次超 10%。

  三四线城市房价跌

  与之相对应的是,环比下跌的城市增至39个,东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌,东莞跌幅最大,达1.71%。

  相比一二线城市,三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算,北京现有土地库存的消耗时间不足两年半,上海和广州分别不足一年半和一年,但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积,需要6年以上,市场供给已经超出了真实需求。

  数据显示,一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市,例如甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比达5.7,延安达4.34,存在严重供 过于求现象。湖南湘潭从6月份开始,一手商品房网签成交面积持续下滑,房价也在7月出现下跌。量价齐跌,这是典型的供大于求信号。

  房价涨不涨看人口流动

  为什么一线城市的房价一直在上涨?

  在某些专家看来,一线城市房价的上涨,除了经济方面的供求原因,还与人口流向有关。一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸引了一大 批外来人口的流入。北上广等地都属于移民城市,就像美国的纽约、华盛顿等地区一样,吸引着全国各地的年轻人来此寻找发展机会,这在客观上支撑着房价,让房 价不那么容易跌。事实是,即使在2 0 08年爆发金融危机时,纽约、华盛顿的房价也从未跌过。

  一个城市房地产市场的增长动力大小,取决于人口流向,人口流入量大的城市,房价上涨空间较大,人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十 年,房产投资遵循“傻瓜逻辑”,不管在哪买,只要买了就是赚,但不可否认,买在大城市的房子,的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的 人口集聚能力,不论是自住需求还是投资需求,大城市的空间纵深都大于小城市。

  如此一来,问题开始变得更清晰了—— 判断未来几年某地的房价是涨是跌,很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口,还是人口在流出。

  房价上涨派言论

  亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存:

  房价涨是没有异议的。房价涨,这是没有异议的。至少一线城市五年要翻一番的,其他二三线城市各种条件不一样,有的就是人口的拥入不太充分的地区,可能涨幅不高,但是一定还会涨。

  诺亚正行CEO章嘉玉:

  一线城市精华地带问题不大,三四线城市房产存在风险。我国的房地产市场是一个区域分化、结构性的房市。我认为,投资者如果持有的是一线城市的精 华地段,问题不太大。毕竟那些精华地方比如上海的陆家嘴,北京二环等精华地段,已经没有新增的土地可以开发了。但是二三线、三四线城市,被城镇化炒作出来 的房地产市场,尤其是供给较多的住宅类房地产将存在较高的风险。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生

  下半年房价上涨动力依然存在,但同比涨幅将趋缓。今年上半年房地产总体形势用一句话形容,就是各项指标处于本轮调控以来高位。2013年以来, 房地产投资贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正,达到近两年高位。由于宏观经济影响,下半年虽然房价上涨动力依然存在,但是同比涨幅将趋 缓。

  经济学家郎咸平

  深圳买房可以对冲70%的通胀。尽管地产领头的50多个相关行业都正趋向探底,地产业的萧条恐怕难以规避,但买楼仍是对抗通货膨胀最有效的手段。楼市最大的优点在于它能抵抗滥发货币的行为,“例如在深圳买房,楼价上涨的速度起码可以对冲掉70%的通胀。”

关键词:市场动态  

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航