傅蔚冈(学者，上海金融与法律研究院执行院长)

  由于温州悄然松动限购令，房产限购再一次成为公众关注的热点问题。温州市住建委官员日前对媒体证实，温州对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家 庭在市区购买第二套住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。非本地户籍也可以购买二套房，无需一年以上纳税证明，但贷款首付比例提高到 六成以上。温州因此成为中国首个放宽楼市限购令的城市。

  限购的本意，是为了解决房地产市场上的供需不平衡问题。而限购所要做的，就 是要分清所谓的“刚性需求”和住房投资。如何进行区分？限购的做法是以房子持有的套数为标准：如果你名下没有住房，那么你购买房子就是刚性需求，在现有政 策下，就可以获得首套房贷款利率优惠；如果你名下已有住房，对不起，你就要在首付款和贷款利率上付出更高的成本。

  但是限购抑制了房 价快速上涨吗？至少从目前看情况并不乐观。到目前为止，全国大中城市中仅有温州一地房价在下降，而温州房价之所以下降，原因也并不是因为限购，而是因为当 地不景气的经济所致：温州居民通过上一轮的经济增长积累了财富，而这些财富很大一部分都是以房产的形式存在——— 尤其是以银行按揭贷款的方式持有。如果 实体经济良好，月供就得以维持，房价就不会下跌；但是一旦企业经营恶化，那么房价就会出现问题。很不幸，自2010年以来，温州的实体经济就存在很大问 题，很多企业家跑路，GDP增速更是在浙江省处于末位。

  限购政策不仅没有解决房产快速上涨的问题，相反还产生了很多新问题，房屋租 金价格上涨就是其中之一。在没有限购时，尽管房价上涨，但租金价格却上涨有限。很重要一个原因就是对绝大多数房产持有者而言，房屋买卖套利是其主要途径， 租金收入并不在其考虑范围之内。但房产限购的施行，使得房产交易成本大幅增加，为尽可能弥补这部分损失，于是租金价格上涨就成为一个可选项。

  租 金上涨的另一个原因是当限购政策出台后，很多一手房处于空置状态——— 能买得起房子的人被限购，而有资格买房子的人却没有能力购买。在现有的政策框架 下，房地产商无法将这部分空置房屋推向租赁市场，目前租赁市场上的房屋全都是二手房，房产公司几乎不直接提供房屋租赁业务。为什么宁愿让房屋空置也不将其 出租？制度约束是一个非常重要的因素。假如房产商一直将房屋空置，今后出售时该房屋还是属于一手房；但一经出租，就会在交易过程中遇到各种复杂而沉重的税 费问题。也正是如此，这也在无形中减少了租赁市场的供给，使得租金上涨的压力更加明显。

  租金价格上涨只是一个表面现象，在笔者看 来，限购令更直接侵犯私有主体的自由。限购，并不仅仅指差别化的信贷政策，更重要还是通过户籍等因素来确定合格的购房者，现在几乎各大城市都排除了非本地 户籍居民购买普通商品房的可能性。住宅作为商品是1998年住房制度改革已经确认的基本原则，把户籍作为区分标准，实际上是给购房者施加了额外的行政许 可，在法律形式上存在着瑕疵。

  同时，以户籍作为作为限购手段还给不少权力机构予以寻租的空间。2013年初，不少媒体报道了这样一 个消息：朝阳区房管局权属登记中心职员王某利用职务便利，伙同房屋中介人员为不具有在京购房资格的人员违规办理过户手续，收取中介人员好处费60万元。在 住房没有限购时，这样的普通职员断然不会有此租值，但由于限购，他就具有了把职权转变为货币的能力。从这个意义而言，政府有关部门才是房产限购的真正受益 者，因为它们具有了左右市场交易的特权。

  始于1998年的住房制度改革，把房子变成了商品，刺激了供方，使得房子不再紧缺，极大改 善了中国居民的居住环境，同时也减少了权力的寻租空间——— 单位再也不能以分房等手段来要挟其员工。如果说住房市场化改革还有欠缺，那就是政府控制了土 地供给市场，从而使得价格无法下降。从这个意义而言，目前房产市场最需要改革的并不是对购买方进行限购，而是要让土地供应更加多元化，而这恰恰是房产调控 一直忽略的。