城市表现分化 改善需求加速入市

提要:3月的政策末班车效应结束后,六城市二手住宅成交量均出现回落,成交价格上涨幅度亦有所放缓。但是由于各地房地产市场所处阶段和需求结构上的差异,造成了主要六城市二手住宅市场在2013年2季度的不同表现。其中一线城市表现为价格涨幅有所收窄,但成交维持活跃;而天津和成都则表现为价格涨幅显著收窄并有下跌迹象,成交量则逐月萎缩。

     城市发展阶段不同  市场表现迥异

  3月的政策末班车效应结束后,六城市二手住宅成交量均出现回落,成交价格上涨幅度亦有所放缓。但是由于各地房地产市场所处阶段和需求结构上的差异,造成了主要六城市二手住宅市场在2013年2季度的不同表现。其中一线城市表现为价格涨幅有所收窄,但成交维持活跃;而天津和成都则表现为价格涨幅显著收窄并有下跌迹象,成交量则逐月萎缩。

  造成上述现象的主要原因有三个方面。首先是一线城市的常住人口仍增长较快,外来人口比重较高,为其带来大量的新增购房需求;二是二手房发展的阶段不同,一线4城市的二手住宅成交占比约在60%左右,庞大的二手房存量使得一线城市每年存在大量的改善型需求,这部分需求在2012年下半年至今的楼市成交中占据较高比重;三是,由于一季度房价上涨过快,为了完成年度房价调控目标,北京、广州、深圳、南京等城市实施预售监管及对新批预售进行限价,导致新房入市受阻,使得部分需求转向二手房市场。

  在四个一线城市中,北京受政策影响的程度相对较大,其市场表现与另外三个城市又有不同。这主要是由于目前仅北京严格征收20%的个税,且上调二套房的首付比例至70%;而其他地方细则均较为温和。根据中原统计,6月北京二手住宅成交面积为82万平方米,较2012年月均成交量仍有近2成的回落;而其他三城市较2012年月均有3~4成的增长。与此同时,根据中原CLI二手住宅价格指数数据显示,北京二手住宅价格指数在4、5两月持续下跌,而其他三城市价格指数一直保持上涨。

  n   改善需求加速释放  大户型占比有所增加

  自2010年宏观调控以来,投机、投资性需求陆续被挤出市场,楼市成交基本以自住性需求为主,在这样的情况下,中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计,2013年上半年,北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下的二手住宅成交占比分别为53%、59%、63%、65%、77%,而144平方米以下的成交占比均在90%左右。

  虽然小户型仍占据绝对的主体地位,但2013年2季度开始出现的大户型成交占比增加的这一特征十分显著。根据中原成交数据统计,2013年上半年五城市大户型的成交比重均较2012年有1~3个百分点的增长。

  改善型需求的增加,是近期大户型成交占比增加的主要原因。另一方面,历次调控不断增加房地产的交易费用使得换房成本大幅上升,认房又认贷使得即使是“卖一买一”的购房也会被界定为二套从而要支付更高的利息,而新国五条的20%所得税虽未执行但催生了对于交易成本进一步增加的担忧,以上原因促使近期“一步到位”的购房行为增加,从而导致大户型成交占比上升。

  六大城市二手住宅成交占比(2005— 2013年上半年)

  

  五大城市二手住宅成交面积结构变化(2009—2013年上半年)

  

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