供求关系分化 存量普遍回落

提要:2013年上半年,城市间供求关系较2012年出现明显分化。据中原监测,2012年一线城市平均供求比为1.01,二线城市为0.86;而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降,房价上升;而二线城市供求比升至0.98,接近供需平衡点,市场价格相对平稳。

  2013年上半年,城市间供求关系较2012年出现明显分化。据中原监测,2012年一线城市平均供求比为1.01,二线城市为0.86;而到了今年上半年,一线城市平均供求比降为0.8,出现供不应求情况,市场存量下降,房价上升;而二线城市供求比升至0.98,接近供需平衡点,市场价格相对平稳。

  城市新建住宅市场供应、需求对比(2012 vs. 2013H1)

  

  城市新建住宅市场销售均价(2010.01-2013.06)

  

  一线城市中,上半年供需关系无一例外的趋紧,最严重的当属北京,从去年的0.78降至0.49,供应的减少以及稳定的需求是主要原因,但随着5月份以来调控力度加大,北京的供求比正逐月回稳,6月单月已接近去年月均水平。其余3城市虽然也有所下降,但仍在供需平衡点正常范围内波动。在二线城市,由于去年成交量表现良好,今年大部分城市供应均有增加,供应同比增幅近6成。

  市场价格方面,由于一线城市次中心区和郊区房供应加大,价格走势以波动上升为主,整体涨幅高于二线城市。二线城市由于供求平衡,房价总体表现平稳。“新国五条”后,地方政府加强了对房价上涨过快的重视,近期房价涨幅呈逐月收窄趋势。但在一些人口持续增长的热门城市,例如京沪,由于供需关系的紧张及庞大刚需和改善性住房需求,使得房价上涨压力依然不减。

  截至2013年6月,中原监测的15个重点城市库存量较2012年年末普遍有所减少,但总体下降不多,未满1成,其中一线城市库存量下降较为显著。

  由于今年上半年成交活跃,基本维持了去年下半年的走势,因此各城市库存消化周期均有所缩短,多数城市集中于5-7个月范围。相比去年同期的8-10个月来说,整体有明显改善。厦门就是这样一个比较典型的城市。而苏州则截然相反,今年起月供应量维持在高位,成交却不温不火,库存消化周期由2012年末的6个月攀升至当前的9个月。

  15城市新建住宅市场可售面积及消化周期(2012.12 vs. 2013.06)

  

  标杆房企调整策略  去库存首当其冲

  与市场表现一致,年初以来,标杆房企的库存压力得到进一步缓解。

  1至6月,十家标杆房企新增供应面积为2565万平方米,供求比进一步回落,为0.75,环比2012年下半年下降16%,库存消化进一步增加。在销售市场、融资环境均有改善的情况下,标杆房企并未急于增加供应,显示出其战略仍以消化库存为主,并未轻易扩张。

  从库存的城市分布来看,多数标杆房企的库存分布在二线发达及二线发展中城市,除恒 大外,三四线城市总体占比不高。截至6月底,十家标杆房企的库存消化周期为8个月,较去年12月底的9个月有明显改善。其中,万科的存量压力最小,而绿城金地库存相对较多。

  标杆房企库存城市结构分布(2013H1)

  

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