京城热点区域5年房价涨幅调查：最高涨317%
来广营北苑区域房价涨317% 名列榜首土地成交热 无一例外带热新兴区域———
从2009年至今，过去的五年里北京楼市一直在起起伏伏，经历过一天一价般的暴涨；也经历了“最严厉，最具争议，最长时间”的宏观调控；同样也出现了“割肉”求生地降价……在这样的缤纷喧扰中，崛起了许多新兴的区域，如朝阳的来广营及北苑区域、房山长阳、大兴黄村、通州新城以及顺义马坡区域。这些新兴区域也成为过去5年里，楼市成交最为集中的热点。《广厦时代》为此联合房地产经纪公司亚豪机构，为购房人罗列了5年间北京最火热的五大区域的房价涨幅情况。
朝阳区来广营及北苑区域涨幅排第一 5年间上涨317%
原因：中高端项目取代刚需使价格大幅拔高
代表楼盘价格变化
2009年5月开盘的媒体村报价11500元/平方米，当前在售的天润福熙大道报价48000元/平方米，涨幅达317%
朝阳区的来广营和北苑区域位于北五环以北，因为比邻鸟巢和奥林匹克森林公园，在房地产业内也被称为亚奥板块，也一直被认为是上风上水的核心位置。
与其他新兴区域靠地铁拉动不同，来广营和北苑区域早在5年前地铁5号线和13号线便已通车，连接城区的安立路、北苑路等基础设施也早已开通。该区域的代表项目5年间涨幅也没悬念地超过了房山长阳、大兴黄村等区域，排名第一。
作为代表项目的天润福熙大道，在2010年入市时成交价格不足25000元/平方米，而后逐年升高，即便是在调控导致市场价格下滑的2012年里，项目报价也涨至32000元/平方米，再到如今的接近5万元的售价，其价格走势也基本代表了区域价格的发展曲线。
5年间住宅由“刚需”转向“中产”
从住宅市场看，五年前，北苑和来广营的住宅供应主要以中小户型的刚需产品为主，无论是媒体村还是北苑家园，在当时都是低价项目的代表。而在奥运会之后，整个亚奥板块板开始吸引北京的“富人”阶层。紫玉山庄、富城别墅等项目最先为区域贴上了高档的标签；随后是罗马花园、阳光广场等堂皇的外立面也确立了当时高端住宅的标准；再随后，欧陆经典以独特的欧式建筑风格也成功吸引了当时大批的“有钱人”。
作为亚奥板块辐射区的来广营和北苑，也因为需求外溢的因素，吸引了大量大型开发商的进入，并成为高端的代名词。如今的区域价格早已拔高到3万元以上。再加上临近望京区域，总会让人将其作为大望京板块不可或缺的一部分，随着望京“第二CBD”的发展起步，这一地段的楼市行情也不断高涨。
2009年，区域的代表性项目媒体村售价约为11500元/平方米，仅用了两年，区域代表楼盘天润福熙大道、华贸城等就升值突破了3万元。如今的来广营乡和北苑区域仍是大盘林立，并且新开的楼盘价格都已突破4万元，像天润福熙大道推出48000元/平方米的楼王，亚奥金茂悦算上精装修费用，售价也突破4万元/平方米。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，来广营-北苑区域是城市外延式发展的重点方位之一，区域内交通畅达，五环路、安立路、京承高速、机场高速等多条城市大动脉交错，地铁5号线、13号线、15号线，以及规划中的14号线也是便捷通达，各方面配套齐全，已经成为北京最主要的改善型中产置业区。
5年间土地价格炙手可热
随着五环内土地、项目的消化殆尽，楼市主力成交在2009年前后开始向五环外集中，根据亚豪机构统计数据显示，2010-2012年(截至8月)朝阳区共成交7宗住宅类土地，其中4宗位于来广营-望京大区域，成交楼面价均居前列。
去年10月，位于来广营B1-B3组团地块命名为亚奥金茂悦正式开售。该地块是2011年12月，融创中国和中化方兴以底价30.67亿元拿下的。去年2月，招商地产和九龙仓联合体又以23.7亿元挂牌起始价，拿下来广营A4和B4地块，成为万柳高价地块成交前，2012年北京的成交总价和楼面地价“双冠王”。在此基础上开发的招商臻园项目也将在下半年入市，同样主打中产改善型。
“这一区域是众多国企和大型民企的‘血拼’之地。”润泽地产润泽庄园·墅郡营销负责人向记者表示。作为区域内唯一的别墅产品润泽庄园仍旧有别墅项目在下半年入市。
北京中原地产等多家市场研究机构的市场监测均显示，来广营大区域2012年的新增房源供应量将超过100万平方米。“在万柳地块出现之前，这里是多次诞生各类地王的区域，新地王的出现改变了市场预期，对比之下，老地王所在的区域更容易活跃起来，这也就是来广营地区为什么集中出现入市热潮的原因。”
顺义马坡新城涨幅最平缓
5年间上涨42.9%
原因：区域主打刚需曾爆发“万元盘”大战
代表楼盘价格变化
2009年11月开盘的香悦四季住宅部分报价14000元/平方米，当前在售的中铁花溪渡报价20000元/平方米，涨幅约为42.9%。
顺义马坡新城位于六环外，北京城的东北角，区域东侧是奥运水上公园，南邻是顺义老城区以及首都机场，是目前顺义住宅项目较为集中的区域。由于紧邻潮白河水畔，多个大型高尔夫球场分布区域中，住宅多为花园洋房，因此也成为许多改善型购房人的选择。
目前区域并未开通地铁，距离最近的地铁顺义站也需要4公里左右的路程，因此购房出行主要靠自驾。与来广营-北苑、房山长阳、大兴黄村等区域相比，新兴的顺义马坡地区位置相对偏远，在楼市调控中，开发商往往会采取以价换量的政策。
像区域内销售时间最长的鲁能7号院和香悦四季项目，都在去年不约而同地采取了“万元盘”促销。先是鲁能7号院在去年5月推出“10900元/平方米起价”的新楼座。而后香悦四季也基本以11000元/平方米的价格推出新品，不但低于两个项目17000元/平方米左右的洋房价格，即便对比2009年时14000元/平方米的价格也有3000元/平方米的落差。在项目以价换量获得热卖的同时，区域均价也因此大幅下挫，导致顺义马坡区域在5年间的涨幅为新城区中最平缓的一个。
改善型购房盯紧顺义马坡
虽然在楼市萎靡时，鲁能7号院和香悦四季都推出了“青年人”价格的刚需盘，但无论是从这两个项目本身还是区域上来说，改善型大户型才是区域的主打产品。除了上述两个项目以花园洋房为主外，临近的中铁花溪渡在售的也是131平方米的三居，更北边的龙湖好望山也均是别墅和洋房。
作为北京最早的别墅生活区，顺义，尤其是马坡地区就成了不少家庭改善居住条件的首选。顺义空港经济开发区、首都机场和新国际展览中心使得区域具备了产业基地、空港物流枢纽、国际交往中心等多项功能。加上温榆河和潮白河的自然水资源，顺义区域的发展前景在吸引了万通、鲁能、龙湖、京汉、中铁等多个知名房企的同时，也将改善型的购房需求引入市场。
此外高得房率也是区域的一大特点，以鲁能7号院的洋房为例，项目负责人表示，由于此类产品本身使用率在80%以上，再加赠送的地上地下或露台面积，平均每套房源的得房率高达85%。
主打低密度生态牌
与通州、大兴、房山相比，顺义马坡地区的优势在于低密度的生活区，也是吸引购房人的核心因素。
作为别墅项目的聚集地，顺义的优势就是环境优美，温榆河、潮白河、唐指山等造就了顺义美景环抱的优良人居环境。顺义楼盘也多打低密、绿色牌，随着人们对生活品质越来越高的要求，湿地、绿色环抱下的顺义楼盘会越来越被推崇。
土地成交并不活跃
根据五年前的新兴区域房价涨幅情况不难看出，价格升高越快的区域也都是土地成交最为活跃的区域，像来广营-北苑吸引了招商、中化、融创等知名开发企业；房山则靠万科、首创领衔；大兴更是有绿地、保利等企业地进入。相比较而言，马坡区域的土地竞争并没有那么激烈。
根据亚豪机构提供的数据，鲁能和龙湖的项目地块出让时间较长，土地价格均比较优惠，而近年出让的几块土地的地价均未达到万元门槛，其中中铁置业在2010年7月购得的居住用地价格较高，土地成本约为8019元/平方米，因此在其基础上开发的中铁花溪渡，售价相对其他项目也比较高，达到2万元/平方米。
业内人士认为，5大新兴区域在5年间房价变化中不难看出，土地因素成为重要的推动力量，土地成交火热的均是未来升值幅度较大的区域，而土地交易比较平淡的则是未来售价相对稳定的区域。
文版文/本报记者 李桁
本文来源：北青网-北京青年报
