《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》(试行)施行

  小区停车收费不得随意涨价

  广西新闻网-南国早报记者 刘冬莲 文/图

  今年年初，南宁许多住宅小区停车费纷纷涨价。7月1日起《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》(试行)(下称《办法》)施行，规定住宅小区停车收费实行政府指导价，给这匹“脱缰野马”套上缰绳。除小区停车收费实施政府指导价外，《办法》还提出了一些与业主利益密切相关的新规定。7月16日，记者就《办法》的出台，采访了自治区物价局有关负责人

  小区停车收费实施政府指导价

  不论产权属于谁，都纳入政府指导价范围，不得随意涨价

  条款摘录：住宅小区停车收费实行政府指导价。市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度(最高不超过20%)。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，才可收取车辆停放服务费。

  现状：7月15日，记者走访南宁市多个小区了解到，开发商无产权的停车位，据南宁市有关规定实行政府指导价；开发商具有完全产权或受产权单位委托经营的室内停车场，不在政府指导价范围，基本都由经营者定价。因此，今年1月，南宁市多个小区停车收费涨价，有的涨幅超原价一倍，业主也无可奈何。此外，还出现开发商借提高车位租金来兜售车位的情况。

  “开发商出租自己的车位，就像房东出租房子一样，房东将房子租金调至高于周边1000元/月，不受物价部门干涉，租得起的就租。”15日，北湖北路某小区物业工作人员说。

  回应：自治区物价局商品价格处有关负责人说，住宅小区内的停车位属小区配套设施。根据国家发展改革委关于机动车停放服务收费管理的有关规定，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务，具有自然垄断经营性质。据自治区政府定价目录有关规定，具垄断性质的停车收费，实行政府定价或指导价。经营者不应以产权属开发商，或以车位租赁费为名而随意提价。《办法》添加此条款，目的就是规范这一收费行为。《办法》不再纠结产权在谁，属住宅小区内停车收费的，都纳入政府指导价范围，但不同小区物业服务等级、提供服务标准、停车场设施设备有不同，各地区可制定本区域的基准价及浮动幅度。

  物业不得收取业主装修押金

  收取押金容易诱发物业公司与业主的矛盾，对于装修管理并无多大作用

  条款摘录：业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)，不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

  现状：7月15日，记者在西乡塘一小区了解到，该小区业主装修会被收取垃圾清理费、装修服务管理费等共计400多元。物业服务中心门外一个告示上标明，业主除办理相关手续外，还需为装修砂石支付50元/车的押金。物管理人员说，押金最终会退还给业主，收取费用只为有记录好监督管理。

  一名业内人士介绍，目前南宁市大部分物业管理企业都向业主收取装修押金，金额从数百元至两千元不等，否则业主损坏公共设施、因装修不合格而影响邻居的情况出现后，很难追责，有押金就方便管理了。《办法》执行后，物业公司会很为难，管理成本也会提高。

  回应：自治区物价局商品价格管理处有关负责人表示，价格管理部门收到许多关于装修押金的投诉，如收取押金久不归还、业主被以各种理由扣除押金等。押金对物业追讨物业管理费用作用不大，反而诱发双方矛盾。业主损坏公共设施后，也不会因为这个条款就不用负责，物业仍有权向其追讨相关费用，业主拒不支付的，还可通过司法程序追讨。“装修垃圾清运费”后的括号内有“含装修管理提供服务”字样，表明装修管理提供服务的费用可计算进装修垃圾清运费中。这也是为弥补物业公司因提供装修服务管理导致提高成本而采取的平衡办法。

  物业收费标准实行优质优价

  获相关等级评定的物业服务，收费可按规定上浮，但需要“双过半”业主同意

  条款摘录：荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；自治区级物业管理优秀小区，上浮8%；市级物业管理优秀小区，上浮5%。

  现状：记者获悉，南宁市的小区物业收费标准，也实行等级收费办法。但业内人士指出，等级谁来认定、怎么认定，没有依据。

  此外，南宁市某物业公司一名管理人员表示，依法成立业委会前的住宅，物业服务收费实行政府指导价，当前政府指导价收费标准很低。业委会成立后，很难让业主同意提高价格，许多物业公司都是自己消化不断提升的成本。《办法》的这个规定，为提供优质服务的物业公司提升符合其付出的收费标准提供了依据，但条款中要求过半数业主同意，将带来很大的障碍。

  回应：自治区物价局商品价格管理处有关负责人表示，条款的目的就是鼓励先进、优质优价。按照《物权法》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，都需经过“双过半”(即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主)业主同意，符合此规定的有占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车、因实行优质优价而提升物业收费标准等情况。从另一个角度看，物业公司提供优质物业服务，其业主满意度会提升，提价遇到的阻碍会小得多。当前施行的物业收费标准确实偏低，有关部门将根据程序调整旧标准。

  此外，对于等级评定的办法，《办法》也在细化的附带文件中作出规定，评定等级也将有据可循。

  物业服务收费项目明确为四项

  水电公摊费从收费单上消失，并入物业服务费中收取；电梯日常维护费单独列出

  条款摘录：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取)，列入物业服务成本或者物业服务支出构成。

  现状：业内人士介绍，当前有些物业公司收取的费用名目较多，如水电公摊费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等。有些收费业主看不懂，由此引发业主与物管间的摩擦。

  回应：自治区物价局商品价格管理处有关负责人说，价格部门接到市民针对物业收费项目多的投诉很多。总体来说，《办法》将小区物业方面的收费明确分为四项，即物业服务收费、车辆停放收费、装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)、电梯维护费，以避免物业公司巧设名目收取不合理费用。

  根据摘录的条款，水电公摊费用名目将从收费单上消失，但会计入物业服务成本中，并入物业服务费中收取。因为此前水电公摊费单列收缴时，无论按人口或居住面积方式收费，都难达到完全公平，物价管理部门也收到许多此类投诉，统一计入成本或可避免业主、物业双方的摩擦。此前电梯维护费从住宅专项维修基金支出，而该类资金支取手续多、程序较长，电梯损坏往往不能及时维修。为此，《办法》规定单独列出这一项目独立核算，以为电梯日常维护和安全使用提供保障，也让业主看得清楚、明白。但这个电梯维护费针对的是日常维护而言，需要中修、大修的还要从专项维修基金支出，各市可据维修金额来界定。

  记者看到，《办法》有许多规定，都需各市、县(市、区)价格主管部门会同同级房产行政主管部门拟定细则。业内人士认为，《办法》从自治区层面为物业管理收费作出方向性的规范。在自治区内各地制定细则之前，还不具备实际操作性。

  而自治区物价局有关负责人表示，由于各城市具体情况不同，在《办法》指导下制定细则是必然的。各地执行《办法》有关规定的具体办法如何拟定，就看如何通过细则落地了。