宏观经济不景气 产品依然供过于求

  文/记者陈明 通讯员莞生

  就在东莞楼市价格整体上扬，今年上半年市场均价同比增加10%之际，作为豪宅市场风向标的别墅价格却逆市下挫16%。这一市场情形毫无疑问让购房者和分析人士感到大跌眼镜。那么，作为楼市稀缺产品、城市豪宅市场象征的别墅楼盘为何沦落至此？业界资深人士分析认为，这种情形只能从宏观经济不景气来分析：洋房市场景气是因为刚需人群达到购房高峰期，别墅盘滞销是因为今年生意难做，无论是改善型还是投资者都感到钱难赚，占据大量资金的别墅市场只能作为市场观望的产品，而且这种情况在下半年仍会持续。

  别墅市场再现供过于求

  “尽管市场一再炒作别墅越来越成为稀缺产品，政府将严控别墅用地，但是别墅产品依然供过于求，在今年上半年这种情形尤为突出。”金信联行豪宅产品项目负责人告诉记者说。

  根据研究机构公布的数据，上半年，东莞房价大幅度上扬，而别墅价格却反而下挫了16%，据合富辉煌东莞市场研究部的数据，上半年东莞新增别墅供应达1711套，约63.65万平方米，是去年同期的2倍多，同比增幅高达137%，超过了去年全年的别墅供应量。

  统计资料显示，除2008年严重供过于求之外，其他年份东莞别墅整体供求平衡，今年再一次表现供过于求，这促使东莞别墅价格长期停滞不前，促使今年上半年别墅均价逆势下挫16%，仅14271元/平方米。城区有别墅项目单价最低仅8000元/平方米，而市区的洋房基本上都超过这一单价。

  尽管上半年别墅市场供大于求，但是从目前的市场运作来看，别墅产品似乎丝毫没有“减产”的迹象，当前，全市别墅新盘加推依然此起彼伏，除开市中心区受到土地资源利用殆尽而几乎为零之外，其他镇街和郊区大小楼盘的别墅项目仍有数十个在售。

  一位开发商告诉记者，相对于洋房来说，地处远郊的楼盘，永远都是有车一族、工作不是很紧张的较富裕群体的选择。因此，别墅是郊区楼盘开发商必须提供的产品。

  在市场上，今年的别墅市场呈现出意外的一路走低现象，在洋房价格节节攀升之际，别墅需求却表现温和，上半年签约面积33.4万平方米，同比增长不到洋房的一半。不算去年的库存，上半年的供求比也高达1.9：1。这意味着有一半别墅将处于库存状态。

  稀缺资源名不副实

  “别墅在东莞来说并不是稀缺资源，这与北上广等大城市的说法有本质区别。”一位地产分析人士，长期以来，在开发商和楼市销售机构的炒作之下，别墅似乎成为越来越紧缺的稀有产品，价格将会只上不下，这种说法误导一些有一定经济能力的人跟风下手，而前几年的畅销进一步鼓励开发商规划更多的别墅项目，从而导致目前别墅产品和洋房呈现两极分化的市场反应。

  分析人士称，别墅市场被炒作成为稀缺产品的概念，不外乎有两种理由，首先是土地资源紧缺，而占地面积较广，土地利用率低下的别墅必然成为政府限制的奢侈品，其次是富裕人群逐年增多，改善型需求必将导致别墅成为以后抢手的住宅产品。

  实际上，在今后相当长的时期，东莞仍有较多符合别墅开发指标的地块。各镇街竞相分头发展，难以形成众星捧月的城市格局，更使得别墅产品不可能成为真正的稀缺品，因此别墅项目也只能星罗棋布平均分布在各个镇街，这种情形就注定别墅不会成为市中区的稀缺资源。

  业界观点：宏观经济不景气别墅滞销

  金信联行豪宅项目部负责人薛元辉认为，别墅交易的市场完全取决于宏观经济，今年因为生意不好做，导致以老板为主要买家的别墅市场呈现萧条局面。“别墅买家一般是以投资或者升价住宅为主，这些人不缺住宅，但是宏观经济不景气，这些买家生意不好做，自然会看紧手上的流动资金，轻易不敢下手，这和以刚需为主的洋房住宅完全不同。”

  同时，手中握有别墅的卖家在今年出售的意愿同样不强，由于价格停滞不前，即使出手后资金也缺乏投资渠道，因此双方都在观望是今年别墅市场的主要特色。

  对于今年下半年别墅市场，业界人士普遍认为难言火爆。尽管别墅在市区已经成为稀缺资源，但是过高的价格，让远郊的别墅成为首选是最大的发展路径。“开车十分钟左右的路程，这些别墅可能会走俏。”总的说来，宏观经济不景气，进出口数据一路走低，下半年经济难言走好，买卖双方都对市场信心不足，这就是今年的别墅市场走势。