在整个物管行业都面临整体性亏损背景下，想把物业管理公司推向公开资本平台，这不仅仅需要勇气，更需要智慧。

  花样年集团总裁潘军正在试图做“第一个吃螃蟹的人”，他的目标是在2013年内完成旗下物业管理板块的分拆上市。

  这与深圳、上海等地出现的一些物业管理公司退出部分物管项目形成鲜明对比，花样年仍在逆势跑马圈地。

  更准确地说，潘军正在试图颠覆传统的物业管理商业模式，编织一张基于各种社区需求的虚拟“B2F”(Business To Family)大网。

  潘军在接受《第一财经日报》记者采访时甚至大胆推算，这张网每年足以给公司带来上万亿的商机，届时足以匹敌马云的菜鸟网。

  冲刺首家物业上市公司

  7月9日，花样年首次对外披露旗下控股公司彩生活服务集团的分拆上市战略。如果成行，这也将是中国内地第一家物业管理类上市公司。

  此举引发行业普遍质疑，因为内地物业管理行业目前仍深陷整体性亏损迷局，这是一个众所周知的残酷事实。

  即便是全球物管领域“五大行”的世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行，在中国国内也难以完全依赖物管业务。

  但彩生活服务集团总裁唐学斌却对此满怀信心：“从2002年成立至今，彩生活一直保持规模及盈利的高速增长。”

  作为资产重组的重要步骤，目前花样年已经向香港联交所提出分拆上市申请，并于6月5日引入策略投资者。

  这次股本重构中，彩生活集团将占其经扩大股本约4.01%发行及配发给若干策略投资者，合计获得总认购金额约5434万港元。

  在认购事项完成后，花样年集团拥有彩生活集团约67.19%权益，其余股权则分别归属彼此独立的策略投资者。

  花样年官方资料显示，自2002年成立以来，彩生活集团迄今为止管理服务专案已超过500个，管理服务面积超过6000万平方米。

  唐学斌称，目前彩生活集团已经成为中国最大的社区服务运营商，服务逾60万个家庭，超过万科A、恒大地产等大型开发商。

  实际上，在国内部分开发商尝试剥离物业公司之前，彩生活集团已经开始探索建管分离的独立运营模式，走在行业前列。

  承接外包业务成为彩生活集团的重要盈利来源，这包括绿地集团等多家大型开发商的部分物业管理业务。

  另一手法是通过并购内地其他物管公司，以及通过直接投标的形式来扩张规模，这包括收购铁岭正南物业管理公司、广州华寅物业管理公司等。

  目前，彩生活管理服务面积中有95%都是来自非花样年的物业，已经初步形成了西北、华北、东北、西南、华南等区域的战略布局。

  此外，与多数物业管理公司最大的不同在于，彩生活集团还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。

  盈利困局

  尽管如此，物业管理公司上市融资仍难免令人担忧，即便是潘军本人也坦言，目前有95%的物业管理公司都是亏损运营的。

  在房地产业界眼中，物业管理向来不是高利润行业，而且往去年实现接近6亿元的物业管理收入，但仅仅实现利润约6000多万元。

  万科物业管理在业内堪称口碑颇佳，但万科集团物业事业部执行官朱保全此前在接受本报采访时表示，万科物业作为万科集团内独立的事业单元实行自负盈亏以来，其所管理服务的部分项目依然背负盈利压力。

  在万科物业目前所服务的项目中，盈利和亏损的项目比例约为55：45，最主要的原因就是物业费过低。物业营业收入中有40%要靠二手房租售等其他业务。

  即便是近年一直探索增值业务的龙湖物业也难言成功，有媒体援引龙湖集团物业管理部总经理周洪斌的说法称：“单纯从物业上面讲，龙湖的物业做得这么好，每年依然是亏损。”当地媒体调查发现，重庆本土7家物业公司无一盈利。

  从中海物业出来的唐学斌，一直想探索出一种全新的物管商业盈利模式，“彩生活模式”可谓这种模式的雏形。

  唐学斌对“彩生活模式”如此阐述：彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，立足于科技物业管理应用的广度与深度，探索物业管理自动化、系统化、信息化服务，打造一个充满想象的彩之云服务平台，通过层层审核把关，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。

  潘军称，分拆上市后的融资将主要用于物管平台彩生活业务的运营，主要为“2.1”版的彩生活社区进行光纤到户的投资。

  潘军的宏伟目标是，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口。“假使每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元，这是个巨大的金矿。”

  如果能拿到1%的佣金，就是100亿，拿到2%，就是200亿。按天猫模式计算，收的是3%至5%的佣金，则是300亿至500亿元。

  潘军将彩生活的社区互联网平台、社区配送系统与马云的菜鸟网络相比，“未来在社区层面，我们将和菜鸟网络竞争。”

  唐学斌表示，彩生活已经打下很好的基础，尽管目前彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成，但已连续三年复合增长超过25%。

  根据年报，2012年花样年旗下物业经营业务收入由2011年的人民币1.25亿升至1.85亿，增幅达48%，毛利率超过40%，净利率超过14%。

  这种盈利水平在业内极为少见，辉立证券研究称，通过近期的增资扩股，彩生活集团的市场估值约为12.5亿港元。

  唐学斌说：“万科物业最近从我们这里挖走了一位高管，想把彩生活的模式带过去，但彩生活的核心竞争力是无法复制的。”