2013年上半年，杭州的土地收入狂涨535%，成交总额约为595.7亿元，其中外来大鳄在杭州拿下的宅地、购地金额已占宅地收入总额约75%。

  就在外来大鳄们拿着一麻袋一麻袋的钱来杭州抢地时，不少杭州本土开发商却集体无奈地充当了看客。定位高端开发的杭州本地开发大亨杭州滨江房产集团股份有限公司(002244.SZ，以下简称“滨江集团”)，这两年在土地市场偃旗息鼓，收获甚微。时代周报记者梳理发现，滨江集团2011年无新增项目，2012年仅通过与大股东旗下基金合作开发、股权收购的方式投资2个项目。此外，滨江集团今年至今仅在6月份获得两块地。

  “公司有限的土地储备，已让滨江集团后续发展难以为继。”中投证券在研报中直指滨江集团目前最主要的风险。对此，滨江集团董事长戚金兴等诸多公司高管在接受采访时表示，滨江集团2013年计划将销售金额的50%用于新增土地储备，公司股东大会今年授权董事会拿地资金为70亿元。

  滨江集团拒绝向时代周报记者透露拿地资金来源及融资渠道等，对于目前热议的项目子公司如何向母公司“输血”，以财务资助的方式向滨江集团及合作方提供合计72.2亿元一事，滨江集团方面也呈沉默态度。

  销售金额5成用来拿地

  滨江集团公告称，6月6日以9.2亿元竞得钱江世纪城地块，6月28日与杭州盛元房地产开发有限公司合作拿下萧山闻堰镇地块，代价14.61亿元。时代周报记者粗略统计，按照权益出资，滨江集团为上述两幅地的总计花费约在16.5亿元。

  “滨江集团最大的看点在于，早年获取的杭州优质存量资源的释放仍能支撑2-3年内业绩较快增长，但最主要的风险亦是，现有土地存量的局限令后市存在难以为继的局面。”中投证券在日前发布的研报中指出，对此佐证的就是滨江集团目前手中的20个储备项目，其中12个项目集中在杭州，大多数拿地时间集中在2009年和2010年。公司年报数据显示，2012年底滨江土地储备约336万平米，其中杭州占比60%以上。

  中投证券同时在“风险提示”中提到，滨江集团的项目相对集中于杭州，存在较高的区域市场风险；若杭州后续调控政策较预期严厉，或当地经济出现明显下滑，可能对公司经营产生较大的负面影响。滨江集团的高端豪宅项目武林壹号和湘湖壹号，总价高，市场容量小，销售存在一定的不确定性，而且此类项目对行业周期波动敏感度高，若后续行业环境出现大幅收紧，对此类项目销售的负面影响会更为明显，“若不能及时补充储备资源，2015年后业绩增长可能难以为继。”

  对于这样的质疑，滨江集团董事长戚金兴显得颇为无奈。“其实今年滨江集团也参加了多次土地拍卖，但最后都因为别人竞拍的价格太高而放弃了。”

  戚金兴称，“今年外来房企集中在杭州拿地，而且有很多新面孔。这说明他们把杭州作为未来战略发展的主战场，考虑市场拓展，就算项目不赚钱，也要先站稳脚跟再图下一步发展，因此很多本地房企有顾虑，但外来房企没有。现在本土房企能与外来房企抗衡的越来越少，我们的定位就是巩固在杭州的地位，因此，我们今年一定会拿地。”

  相比过去两年的谨慎，滨江集团2013年拿地姿态将转向积极。在公司2012年年报中，滨江集团2013年计划将销售金额的50%用于新增土地储备。而据滨江集团证券事务代表李耿瑾在7月3日投资者关系活动日上的表述，6月份所拿两个项目都属于高性价比高周转的产品。公司股东大会今年授权董事会拿地资金为70亿元。

  但是对于未来拿地策略，如会主要考虑哪些区域、做哪些产品、资金来源等，滨江集团方面并未对时代周报记者透露。

  但值得注意的是，“武林壹号、湘湖壹号、凯旋门等多个在建项目，还需要滨江集团陆续投入几十亿元进行建设，而眼下滨江集团亟需扩充更多的土地储备，导致滨江集团未来对资金的需求非常大。”杭州地产界有分析人士对时代周报记者称，除了传统的银行贷款，滨江集团已分别尝试用成立地产基金、股权质押、信托等方式进行融资。

  抽取72.2亿元项目资金

  而近日，滨江集团发布的一纸项目子公司要为母公司及合作方提供72.2亿财务资助公告，也被认为是在迂回融资，引发轩然大波。

  按照滨江集团的打算，将分别从其开发的武林壹号项目、湘湖壹号项目以及金色黎明二期、三期项目中抽取资金。按照公告中透露的资助比例，三家项目公司将总计向滨江集团等股东提供财务资助金额72.2亿元，其中滨江集团将获得财务资助金额36.2亿元，而其各项目合作方则分享36亿元的财务资助金额。目前，该财务资助方案已经通过滨江集团股东大会审批。

  对抽取资金将会对项目公司产生的风险，滨江集团则表示，此类财务资助风险均处于可控范围内，“如项目公司在后续经营过程中需要追加投资或归还银行贷款，而项目公司账面资金不足以支付时，滨江集团及各合作方同意按投资比例及时补足资金。”

  据时代周报记者了解，从2010年11月20日起，杭州主城区的预售商品房项目都按照《杭州市商品房预售资金监管实施细则》实行预售资金监管。而据杭州当地银行相关人士介绍，预售款从监管账户中转出，只能是专款专用。需开发商提供资金用途的票据等凭证才能通过银行的监管审批。那么，这72.2亿元的财务资助款，将如何从银行监管账户中取出？

  带着这些问题，时代周报记者先是采访滨江集团董秘李渊，对方称正在开会，无法接受采访，而后记者多次联系该公司证券事务代表李耿瑾，但李表示，问题已经提交公司领导处，何时回答需等待。不过截至记者发稿，并未收到该公司的采访回复。

  “地产圈里，正常情况下都是母公司为子公司财务输血，向滨江集团这种子公司为母公司进行财务资助的案例并不多，尤其还是在预售期间内。”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者分析称，一般来说，在项目开发及销售周期内，预售资金应该专款专用，在结算以后，可以按比例分配。

  中国指数研究院杭州分院分析师高院生也指出，因为只有房地产项目的资金到位，楼盘的开发才能继续，所以真正要花钱的是项目公司。不过，也有熟悉杭州当地房地产市场的业内人士称，这种方法是中小房企常用的，类似滨江集团这样从子公司抽取资金的现象，其实在杭州本地非常普遍，“若不是因为滨江集团是上市公司，(资金)早就拎走去用，根本不会披露出来。另外如果不是合作项目的话，(资金的腾挪)也非常方便。”

  有不愿具名的分析人士认为，滨江集团此番从项目公司抽取资金，是公司长期资金链紧绷压力下的无奈之举。在A股平台几乎丧失融资功能的当下，融资方面无论是信托还是其他的方法，成本都在10%以上。显然，在此种窘境下，抽取项目预售监管资金成本最低、最为便捷。

  事实上，滨江集团就在不久前还通过转让旗下项目来回笼资金。早前5月15日，杭州滨江集团房产集团股份有限公司宣布，将其持有的金色草庄项目50%权益以9.19亿元出让万科南都。

  (时代周报)