专家：摆脱土地财政 走出楼市“调、涨”怪圈
据经济之声《天下财经》报道,严厉调控难以遏制土地市场的火爆。今年上半年全国300多个城市的土地出让金比去年高出六成,一些热点城市半年卖地收入已接近去年全年。“土地财政”沉疴不解,楼市调控可能将难以走出“调、涨”怪圈。“土地财政”到底为什么越走越险?中国国际经济交流中心专家马庆斌就此点评。
嘉宾简介:
马庆斌,中国国际经济交流中心区域研究部副研究员。研究领域包括区域发展、城市化、产业战略、农民工、土地等。
为什么越控,地方卖地反而越严重?
马庆斌:土地财政就像一个人体的癌变一样,癌细胞会把营养过渡的吸收到病变的细胞中来。比如说我们现在越调越高的房价,虽然表面上流动性越多,但是你会发现流动性都被过渡吸引到了所谓的非实体经济的领域中来了。所以说地方政府很显然它们在GDP第一的引领下,它考虑更多的是我在任期间能不能把GDP做得更高,更希望建新城,建大广场、建大马路。因为这个对于提高它的政绩,增加他的GDP更有短明快的效果。不断的卖地,不断的卖新地来换来的财政收入和GDP的增长。表面上很红火其实为整个的经济发展埋下了很大的风险,因为它泡沫化越来越大。
有专家称,“土地财政”越走越险,险在哪里?
马庆斌:土地财政的病根就在于两点,一个就是它是寅吃卯的。今天把树种了,至于说5年后树死不死,后面政府或者后面的老百姓有没有更多的承担债务。它是不会考虑这些问题的,所以它的风险就在于没有责任的归属。
第二个它的风险就在于房价越来越高,老百姓买不起房了,结果民怨越来越大。另外一个商业越来越萎缩,比如说超市,包括很多的老百姓创业平台比较低的那些,小的商业现在都干不下去了,实际上背后都是因为地价过高导致房价过高,房价过高以后就会使得租金过高。另外一个问题就是土地财政背后是银行系统风险,实际上是绑架了经济,绑架了银行。
地方政府到底靠什么摆脱土地财政?
马庆斌:一个就是要盘活存量,要用好增量。一方面通过税收对闲置的、投资目的过强的行为进行一定的限制。另外,打破城乡分割的用地制度,减少通过城乡地差简单的来套利的行为。
第二招就是要强化简政放权,在土地资源的配置上应该更多的依靠市场化来配置,更好的完善招牌挂制度。不是说土地价高者得,而是说让土地具有更强的经营能力,让更好的让土地增值的经营者得到这块土地是一种比较好的方式。市场化配置这一块,除了现在土地与保障房、水利挂钩土地出让金,另外一个要更多的与实体经济挂钩,政府来经营园区。你会发现政府更多的追求大、新、政绩的这种东西,但是如果说让政府来规划私营、民间的资金来经营园区,你会发现它更多的关注的是园区长期发展的问题,不仅要在土地的出让方式上市场化,而且要在土地的运转、经营上更加的市场化。
第三招就是改变以前那种七十年或者五十年的土地出让金一次性收取的方式,能不能分多年、多次收取,能不能探索一下土地股份制经营的方式,而不是简单的把地卖了。比如把土地债券化,让土地的增值不是一种一次性的收入,而是变成一个长期的收入。而且让更多的民间资本进入到土地的开发,土地经营的风险要分解,改变土地的收益和分配模式。
