纠结的地价调控

  本报记者 董映颉 北京报道

  经过激烈争夺，备受瞩目的北京夏家胡同地块最终以总价17.7亿元、溢价率23.2%花落懋源地产，为此懋源地产还需要付出3.8万平米的公租房面积作为代价。扣除回购面积后，这一地块可售商品房楼面地价约为4.2万元/平米，由此摘下北京今年的单价“地王”。

  “这一结果我们认为还是比较正常的。”北京市土地储备中心一位内部人士对记者表示，“至于产生单价地王，这是没有办法的事情，在这一地块上配建尽可能多的公租房，可以说是我们为在高价地上平抑房价能做的最大努力。”

  “地王”的出现将传导房价上涨预期，这对楼市调控无疑是个“坏消息”。

  据本报记者统计，从7月1日至7月3日短短三天时间里，北京土地市场成交了6宗地块，合计金额81.53亿元。加上6月27日成交的4宗地块，在7月前后的一周之内，北京市的卖地收入就超过100亿元。

  意料之中的“地王”

  被叫停的夏家胡同“准地王”复出，竞拍场面引人注目。7月3日下午3点半，竞拍开始。在参与竞拍的14家房企及联合体中，恒大地产、合景泰富和懋源地产俨然成为主角，这几家房企轮番举牌。其他房企几乎成为“打酱油”的看客。

  由于这一地块设置了最高限价，价格竞拍仅经过26轮，房企报价就达到了政府规定的上限。接下来围绕配建公租房面积的竞拍充满了火药味，恒大和合景泰富两家房企你来我往，似乎都有意竞得此地快。最终，突然杀出的懋源地产以2.8万平米配建面积出人意料地竞得此地。

  “总共3.8万平米的公租房配建面积，还是很高的，这一地块本身就不大，剔除配建面积，剩余的商品房面积体量就更小了，做出的产品即使价格高，也没多少利润。”现场的一位房企人士告诉记者。

  夏家胡同地块最终成交楼面价近4.2万元/平米，这一楼面价超过了去年的万柳地王，成为北京新晋单价“地王”。

  据了解，夏家胡同地块周边在售仅50年产权的商住项目融达国际，目前报价为39000元/平米，较大的二手房小区如万年花城、三环新城等，价格在35000-40000元/平米左右。

  “这一地块由于在三环以内，位置稀缺，一入市就被业内公认竞拍单价将出新高，因此现在成为新单价地王在意料之中。”伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示，“既然楼面价超过4万元，那未来产品一定是高端项目。”

  实际上，懋源地产在北京土地市场上并非“黑马”，在此前香河园地块和万柳地块的争夺中，都能看见懋源的身影，但其却一无所获。目前，懋源地产在北京开发的在售项目仅有太阳宫区域的高端项目红玺台。

  懋源置业有关负责人在接受记者采访时表示：“鉴于地理位置的稀缺性，极有可能延续红玺台的高端路线。但具体的产品形态要等地块具体的参数出来，才能确定产品规划。”此外，懋源地产曾在去年9月份获得相距不远的丰台花乡区域另一宗宅地，至今尚未入市。

  国土部门的纠结心态

  单价“地王”的出现，对于地方政府而言，则是一半欢喜一半忧，政府部门的矛盾心态围绕这一地块的出让表露无遗。

  今年五月份，北京的土地市场曾经上演了“三天拍出五宗高价地”的热闹场面，同时，压房价、托地价的调控方式也惹得议论纷纷，为此北京市国土局已做出调整。

  原定于5月28日开拍的夏家胡同地块，在竞拍前一天被突然“叫停”。恢复出让后，这一地块的起始报价被提高到13.59亿元。当时就有业内人士分析，这是北京市政府出于对降低溢价率的考虑。

  竞拍现场，当最高报价被锁定在17.7亿元时，一位房企人士告诉记者，“最高限价应该又有所变化了，北京市国土局将上限价格又调低了。”与此前土地部门将溢价率控制在45%左右不同，这一地块最终的溢价率仅为23.2%，即使是按照最初的起始价，溢价率也被控制在了35%。

  “现在是调控敏感时期，主管部门对各地出现的高价土地很关注，像这样热点地块的推出，需要谨慎对待。”上述北京市土地储备中心内部人士对记者表示。

  夏家胡同地块所在的丰台区政府也对这一地块的出让“战战兢兢”。早在这一地块出让前，丰台区政府就多次表示，这一地块的入市只是为改善当地居民的生活环境。出让结束后，丰台区政府回应夏家胡同地块出让结果时称，“近年项目周边房价有所提高，主要因城南计划提高了区域竞争力，但该地块成交预计不会造成较大影响。”

  业内人士表示，各地频繁拍出高价地，不仅向市场传递与楼市调控精神相反的信号，而且也消解了调控力度。不过，对于地方政府来说，对土地财政的依赖短期内很难解除。

  “7月前后的时间节点一直是土地部门比较看重的，这对下半年的土地市场走势是一个重要的开局。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示。