究竟烂尾楼商机几何、市民是否也可从烂尾楼投资中分一杯羹、续建烂尾楼质量靠谱吗……昨日信息时报记者采访了盘活烂尾楼开发商、业界专家和建筑规划专家，探讨烂尾楼盘活所带来的一系列问题。

  关键词：时机

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  未正式动工的很难“翻生”？

 每次楼市走高时，就是烂尾楼咸鱼翻生的好时机。但目前在册的烂尾楼中，仍有不少是未正式动工的，这部分烂尾楼会不会积重难返无法盘活？

  中原地产项目部经理黄韬认为，烂尾楼拖的时间太长不一定就有利可图，因为有财务成本。但至少在楼市走好的时候，是烂尾楼起死回生非常好的机会，可以冲抵掉很多不利的因素，将地段好等有利的因素放大。

  合富辉煌首席分析师黎文江认为，像中水大厦的烂尾应该是内部问题，不然不可能还不盘活。位置非常好，现在广州写字楼市场也比较好。资金投资理清后，在林和西这个地方，开发了不愁收益。今年以来，连南洲路和白云同和等区域的实际地价成本都已经是2万~3万元/平方米，“这些烂尾楼的地价成本不至于此，因此还是有很多的利润空间去操作”。目前市中心的地块已经非常少，连政府也只能是在三旧改造上做文章去供地，旧村改造由于拆迁问题操作起来太难，所以这些烂尾楼有很大的优势。

  新濠大厦开发商总经理贺强表示，现在确实是很好的烂尾楼盘活时机，实际上在他们接手烂尾楼的2010年，就已经是很好的盘活时机。“但是急也没用，烂尾楼都是需要一定时间去做的，当时也预计盘活大概需要3~5年时间”。

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  年限损失会影响到盘活？

  据了解，烂尾楼无论是通过重新拍卖还是其他方式进行盘活，其土地使用年限从最初拿地的时间开始计算。

  按照规定，住宅土地的使用年限是70年，商业使用年限是40年，办公楼使用年限是50年。目前广州市的烂尾楼多产生于上个世纪90年代，都损失了近20年的使用年限，随着时间的推移，烂尾楼年限损失越多是否会影响到盘活进展？住宅烂尾楼是否比商业烂尾楼更容易起死回生？

  黄韬认为，烂尾楼中的住宅项目更受欢迎，一般同个地段的住宅售价都要高于商业售价。除非是在北京路等个别商业区，那里商业项目也受欢迎。不过，也有业界人士表示，住宅项目虽然更俏，但关键还要看是否有大量回迁房面积，如果回迁压力过重也会削弱项目的吸引力。

  黄韬分析，烂尾楼盘活后是否受欢迎与年限关系不太大，最关键的还是要看地段和售价，除非是使用年限只剩下3~5年了。像中水大厦写字楼有50年土地使用期，仍可以用30年。现在基本上大家都认为，土地使用期限到了之后，再付出一定的成本续地价，还是可以继续使用。所以用地期限在推出市场时会有一定影响，但不是最重要的影响。

  在对楼市影响方面，黎文江认为，盘活烂尾楼对楼市有一定的影响。比如原芳村板块的烂尾楼玉兰苑、荷花苑、碧桃苑、紫薇苑和茶景阁，是广信破产后的后遗症，多年来芳村楼市无法做好，跟这批烂尾楼也有一定的关系。其他开发商都希望能接手这些烂尾楼，但是需要政府出面清算理清关系。

  关键词：建设

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  烂尾楼最好炸掉重建？

  中原地产项目部经理黄韬认为，烂尾楼最好还是能炸掉重建，不然像中水大厦这种黄金地段的烂尾楼，按照那么多年的设计继续盘活，是一种浪费。从现有框架来看，外立面没有新意，设计老旧。比如中石化大厦，如果在当年盘活的时候能炸掉重建，应该可以超越中信广场。现在虽然看起来也不错，但没有任何特色。

  那开发商在操作烂尾楼时，是更愿意炸掉重建还是续建呢？明珠花园开发商负责人表示，从开发商的角度来说，当然更愿意炸掉重建。虽然会付出一定的成本，但效果会好很多，收益会更好。因为户型可以重新设计，现在按照原先的图纸进行建设，户型难改，在销售时可能效果没那么好。

  新濠大厦开发商总经理贺强表示，重新推倒建设是不可能的，本来价格就已经算入了拿地成本，而且地块本身也不大，推倒后重新设计建设，可挪动的空间也不大，也只能是建成单体楼。此外，有回迁房的部分，还是要按照回迁房的户型去做。

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  烂尾楼续建质量咋保证？

  部分已建框架的烂尾楼，在市中心日晒雨淋已超过10年，最多的甚至达到20年，这部分烂尾楼会不会有钢筋等质量严重受损？如果续建，会不会有质量问题？

  据介绍，烂尾楼续建工程施工中的一大难题就是钢筋的除锈处理。因工程停工多年，外露钢筋锈蚀严重，部分工程因混凝土质量及保护问题等多种原因导致混凝土开裂引起内部钢筋锈蚀，因此，钢筋锈蚀问题如不能有效处理将严重影响续建工程的质量。

  新濠大厦开发商总经理贺强表示，他们选择的续建盘活新濠大厦，质量问题也是个关注的问题，有专业的评审手段，原先已经建设好的部分，要根据现行标准进行整治，比如原先只要求抗五级地震的，现在新标准是要抗七级地震。“在消防方面的要求也会更高，但是地基等质量问题不担心”。

  明珠花园开发商表示，他们仍按照原先的基础继续建设，结构等质量问题，在续建前会进行专业评估。

  值得一提的是，像珠江新城海联大厦这种“拔高”需要加固地基的烂尾楼项目，其工程质量安全也备受关注。据了解，该项目从2003年完成正负零板工程后停建至今，天河区质安站已提前介入把质量关，比如在地下室加固中，对深基坑槽方案超过一定规模，要求按市建委要求对方案进行论证，对深基坑槽进行验收，对施工存在的隐患及时要求整改。

  关键词：掘金

  5年前拍下赚约2.5万元/平方米

  位于荔枝湾涌附近的龙津花园销售人员介绍，该小区住宅为2梯9户设计，户型面积最小的为90.55平方米，最大的为136.97平方米，2到4房。该楼盘的售价还未最终确定，预计不低于2.8万元/平方米。

  不过，在2009年龙津花园紫荆阁房源，曾断续在广州拍卖房市场上出现过。当时拍卖明确房源是烂尾楼，不具备居住条件，要等有开发商接手续建后才有望入住，但仍有投资者出手。比如，龙津花园紫荆阁604房，建筑面积103.5平方米，参考价31.2万元，最终以41万元成交，折合成交单价3961元/平方米。按照这个成交价计算，当年出手拍卖的业主，至少可赚2.5万元/平方米，整套房总价已可达290万元，账面涨约249万元。

  满堂红地产研究部周峰表示，要在拍卖会斩获烂尾地房源，最关键的是了解整个项目有没有缴纳土地出让金，如果没有缴纳土地出让金，可以确定该标的基本没有投资价值。项目是否有缴纳土地出让金，在法院和房管局可查到相关信息。

  烂尾楼回报或比新楼理想

  业内人士分析，翻新烂尾楼普遍具有地段好、总价低、交楼快、易出租的优势，其回报甚至比新房要理想。

  有不少烂尾楼投资者买下后可快速交楼出租，回报率普遍在6%以上。相比交楼慢、价格相对较高的一手楼，烂尾楼的回报显然更理想一些，是比较好的短线套利机会。比如，2009 年麓湖御景首批单位带装修价格在9000元/平方米，2010年房价就调整为1.8万元/平方米左右，但两者都低于周边二手房。目前麓湖御景的二手房放盘价已超过2.1万元/平方米。

  当然，购买烂尾楼盘活项目一定要在有新预售证的情况下购买，否则也存在风险。

  知多D

  买烂尾楼前要查清底细

  据了解，烂尾楼可能存在的问题第一就是产权，是否合法销售以及能否办理房产证。

  第二是烂尾楼多数还是临水临电或商用水电，解决不了会为日后生活带来不便。

  第三是设计往往过时，在户型、采光、内部设备等方面都明显落后。

  买烂尾楼前最好要查清楚该盘的《国有土地使用证》、《规划设计许可证》等证件是否齐备，要查清原发展商的缴费情况，如地价、市政配套设施费等。