CRIC研究：两大能力将助房企与地方政府联合实现共赢
(分析师/杨晨青、潘绍之)日前，保利地产位于东莞的超级大盘保利生态城在深圳举行新品发布会，生态城占地面积高达60平方公里，而东莞4个主城区约为233.5平方公里，相当于1/4的主城区面积。也就是说，保利地产将通过生态城这个项目参与到占地面积相当于1/4东莞的城市建设中，如此规模的项目注定了开发商的角色将不仅仅是一个住宅供应商，更为恰当的新头衔应该是城市运营者。
事实上，类似开发商参与到地方政府(主要是二、三线城市)的城市规划中的例子并不鲜见，最著名的一个例子便是贵阳的花果园。在这个以650万方的年度销售面积傲视全国的项目中，开发商除了正常的买地、销售，还参与了包括动拆迁、土地平整在内的土地一级开发，甚至承担了项目所在内主干道的建设工程，作为回报，地方政府以一个相对低廉的价格把占地面积高达6000余亩的土地整块出让给项目开发商宏立城。在我们看来，类似宏立城这样通过参与地方政府的城市建设，所积累对城市整体区域开发的经验，对于企业未来的长足发展是一件有百利而无一害的好事。
我们认为，对于一家想要谋求长远发展的房地产企业来说，一项非常重要的能力是：洞察政府现阶段的需求并主动迎合，最终达到双赢的目的。现阶段这样的能力主要体现在两方面：
第一是具备适度的商业地产的开发能力。根据我们对于土地市场的监测来看，当前地方政府越来越倾向于在住宅地块中要求配建一定的商业比例，单纯的住宅项目正在逐渐减少，这就要求开发企业必须具备一定的商业地产的开发经验。
第二是具备一定的区域开发能力。传统意义上，开发商的职责所在就是在政府划定的范围和权限内进行商品住宅的开发，对项目所在区域的规划往往没有太多发言权；但我们认为，开发商可以做的不仅仅只有这些，完全可以以一个合作者的姿态进入到当地政府主导的城市开发中，参与项目所在区域的整体规划，从而分享由此带来的政策和规划红利。在当前这样一个时间节点，地方政府对于如何合理地进行城市区域规划和开发存在着非常强烈的需求。这种需求在一、二线城市主要表现为旧城改造，在三、四线城市则主要表现为中心城区的建设。一二线城市开发较早，当前市中心土地稀缺性可想而知，如果开发商想要取得市区内较好地段的项目，参与旧城改造将不可避免。典型例子如佳兆业，企业成立之初便以开发深圳旧改项目“桂花园”成名，在调控最严厉的2011年，凭借大规模的旧改项目弥补了相对乏力的住宅销售，一度成为淡市中横空杀出的一匹黑马。而对于大部分三四线城市而言，城市本身正处于发展初期，相当一部分地方政府本身其实也缺乏规划经验，如果这时候出现一家全国性的知名企业，恰好这家企业具备参与大型片区规划开发的经验，此时无疑将大大提高企业胜算的概率。
