地产热不热，可以看信托。2013年以来，“国五条”及各地细则轮番轰炸，供地量、成交总价却屡创新高。真真假假之间，地产信托可以给分析者提供很多观察的视角。二季度已经开启，一个显著的事实是：地产信托已经站上了分水岭。

  调控加码 地产信托收益率或走高

  对于开发商而言，限价并不可怕，限售才真正扼住了命运的喉咙。最新的调控政策(4月7日)显示，中国人民银行北京营业管理部下发通知，要求北京辖内各银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

  二套房贷首付提至7成，将直接导致房地产销售市场下滑。“房地产开发商缺钱，将会进一步通过各种融资方式融资，在信托公司看来，房地产信托风险上升，放款将会谨慎，因此会严控风险，并提高收益率。”4月15日，中融信托北京业务部的一位高层人士在接受记者访谈时如此表示。

  据用益信托、诺亚财富等机构的统计，今年前三个月中，信托资金投向房地产领域已有两个月占据第一位。“能和房地产行业融资需求相提并论的，之前只有基础设施建设领域，但支持基建领域的信托受463号文等因素的影响较大，很快就凸显了地产信托的占比。另一方面，国五条出台对信托业来说属于实际利好。”交银国际金融业分析师李珊珊4月15日向笔者分析认为。

  所谓“463号文”，系2012年12月24日由财政部等四部委联合下发一项试图制止地方政府及其融资平台近期采用的违法违规融资行为的文件，全名为《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》。这项通知明确要求，地方政府融资平台公司不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。

  在规模及占比跃居信托资金投向第一的同时，房地产信托收益率也较其他投向略高。据用益信托工作室统计，年初至今成立的信托平均收益率为9.12%，房地产信托收益率为9.77%。而在2012年全年，所有信托的年化平均收益为9.2%，相比2011年全年增长约0.08个百分点。“这个收益远远高于同期银行存款利率，相比低迷的股票市场，这个收益不仅可观而且看上去风险可控。”中融信托零售部门一位负责人16日接受笔者采访时表示。

  在笔者并不系统的随访中，相当大比例的投资者表示，如果有一笔不小的资金，并且风险承受能力有限，那么一种较好的投向就是信托产品。在深圳，多家中型地产公司都在发行信托产品，无论是自有渠道还是银行代销渠道，此类产品都受到热捧。

  从近年信托成立情况看，一季度是房地产信托传统旺季，加之去年房地产市场走向不明朗，致使房产销售下滑，但今年房价反弹。因此，开发商现金已回流，所以信托公司敢于放款。”招商证券地产行业分析师贾祖国认为。

  至于收益率颇高，贾祖国在接受笔者采访时表示，这是因为房地产项目市盈率较高，兼之房地产市场目前仍在调控背景下，风险较高，收益率也就相应会提高。

  信托侵吞劣质开发贷市场

  如果说上述需求旺盛的局面是显性的，那么在隐蔽的层面，房地产信托同样凶猛，它们正在侵吞劣质开发贷的市场。这样的典型案例不断出现。

  2013年伊始，名流置业集团股份有限公司发布公告称，其子公司名流置业武汉有限公司在湖北银行办理的8000万元借款，将由华融资产管理公司收购，并将其债务重组到名流置业另一子公司武汉名流地产有限公司名下。华融资产将获得每年15%的重组收益，以及名流置业持有的“名流未来大厦”14层南侧997.77平方米写字楼，并对武汉名流地产有限公司60%的股权进行质押。

  当日，名流置业又发公告称，为筹集某项目的开发建设资金，该公司以名流置业武汉有限公司24.90%股权及其对此公司6亿元债权的代价，通过四川信托有限公司融资12亿元。有关信托计划综合成本为每年15%，存续期满18个月时可选择一次性偿还本息后结束。

  这样的融资计划无论在地产界还是金融界看来，都无异于饮鸩止渴、火中取栗。而查阅公开资料可以发现，近年来，海南珠江控股股份有限公司、深圳市国际企业股份有限公司、上海世贸控股有限公司等上市或非上市房地产开发企业，都曾通过信托贷款方式，“赎买”即将到期的银行借款。其中海南珠江相关事件近期正在深度发酵。

  相比银行贷款，信托几乎可以说是“高利贷”。在名流置业上述交易中，债务重组和信托融资的成本都在每年15%左右，比向银行借款的成本几乎高出一半。“受多次房地产调控影响，银行渠道融资非常困难。但为了筹集资金，公司只能这样做。”深圳佳兆业集团负责信托融资的一位人士4月16日接受笔者采访时如此表示。

  对于地产公司而言，可能还有出现借新还旧的恶性循环的可能。但对于信托公司而言，这样的交易却机会大于危险。前述中融信托北京业务部人士表示，“对于信托公司而言，这种交易是从债券到股权的转换，我们的风险溢价能力在增强。”也就是说，信托公司最坏的打算是收地，但土地始终是最值钱的资产。

  一边扩张一边忙“拆弹”

  高歌猛进的信托业，已在去年底进入8万亿规模时代。与此同时，风险预警声不断。2013年，信托业将在后三个季度面临近1100亿元的地产信托兑付压力。

  用益信托的数据显示，4月1日起，今年内到期的房地产信托总规模将达到1098亿元，而这只是公布数据的集合类信托。考虑到规模更大的单一信托，数字将更为惊人。新时代则证券预计，算上规模庞大的单一信托，2013年房地产信托兑付规模将达2847.9亿元，其中仅二季度就达1247.6亿元。而2012年全年到期的房地产集合信托总规模只有690亿元。

  上述数字还不包括本该今年以后到期但在今年就提前终止的房地产项目。用益信托的数据显示，在今年剩下的9个月时间里，除10月和12月的兑付规模不足100亿元外，其余7个月份到期兑付的规模都在100亿元以上。其中4、5两个月份面对的房地产信托到期规模最大，分别达到178亿元和185亿元。

  房地产信托产品的风险主要考虑融资方的资质与实力、信托公司的管理能力、风险控制能力与股东背景，以及房地产信托的风险控制措施。”李珊珊表示，房地产信托风险处置手段首先是地产商筹资自救，其次是信托公司风险处置，措施通常包括借新还旧或展期，资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘，司法拍卖抵押物与自有资金接盘。

  房产企业负债率高属正常现象，因此在地产信托领域，信托融资时，除了担保，信托公司还会要求融资方提供抵质押物，融资额通常在抵质押物估值的五成以下。而且房产行业属重资产行业，发生兑付风险时，可以变卖抵押物。

  拆弹手段很多，但不是招招都灵。”贾祖国认为，“在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下，资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。

  房地产信托兑付风险是否处于集中爆发的前夜？这样的案例正在出现。近日，业内最大的中信信托有限责任公司就刚刚遭遇了借款人“绝当”、抵押房地产项目流拍的双重尴尬。
不过，上述中融信托零售部门人士认为，信托项目的风险，主要是在前期，如果前期风控把控较好，后期风险一般较小。就房地产行业而言，较好的现房，变现相对容易。即便抵押物难以变现，担保方也必须承担兑付责任，因此降低了兑付风险。

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