CRIC研究：供应短缺将推升今年刚需市场热度 高档产品仍不宜过分乐观
(分析师/杨晨青、董妍)自2010年被称为史上最严厉的一系列房地产调控政策陆续出台，高端产品市场即遭到了严重挫败，2011年企业几乎完全依靠中小户型的销售来支撑低靡的房地产市场正常运作。直至2012年，中央用频繁的喊话替代了实质性的政策出台，部分地方政府则在频繁的喊话中利用公积金政策找到了突破口，刚性需求开始集中释放，中低端、小户型项目销售火热。而在2013年，在我们看来，刚需产品将继续热销，而高档产品将更多的决定于政策面因素。
今年刚需产品市场供应短缺，或重现09年高端市场的火热场面
08年金融危机后经济萧条，高收入人群收入预期急剧下降，房地产高端产品投资骤减，需求逐渐积压下来，09年，经济逐渐好转之后需求逐渐释放，但是一时间高端市场的供应未能跟上导致高端产品市场成交火热，价格上涨。反观当前，由于2011年调控升级以来中低档产品几乎呈现一枝独秀的局面，销售业绩较好的企业几乎在2011、2012年两整年都得益于小户型的去化，导致企业手中的中低端产品储备一直处于不足的状态，即便有个别积极调整产品战略的企业及时增加中小户型楼盘的比例，但由于房地产产品较长的建设周期，因此从市场整体来看这一档次楼盘的有效供应规模依然在不断减少，预计2013年这一细分市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。
从需求的层面出发，其实自2011年起外界就不断有质疑的声音传出，认为一二线城市在限购严格执行的背景下将面临有效需求不足的困境，但现实中的情况却是即便在政策最严厉的2011年，刚需市场表现依然相对较好，对此，我们有必要针对这一现象略做解释。我们以上海为例，2005年-2012年8年间，上海商品住宅用地总共成交建筑面积8733万平方米，如果假设套均面积100平米，则理论上8年间上海新建商品住宅市场总共新增供应大约87万套，而根据2010年第六次人口普查的数据，上海共有家庭户825万户，两相比较之下，即上海在2005-2012年9年间，新增住房供应总共也仅能解决常住家庭户中的11%，而剩下89%的家庭，市场上根本没有提供给他们的住房，同样的情况也出现在北京、广州、深圳、重庆、杭州等城市，这正解释了为什么在限购政策执行到第三年的情况下，一二线城市刚需市场依然能够保持有供应即有成交的局面，这样的状态在2013年无疑将继续维持。
高档产品受政策大环境影响最大，未来形势仍不应过于乐观
通常来讲，一波完整的市场上升行情中必然会经历主力需求从低到高的逐渐切换，当行情刚开始的时候，往往中低端首置需求会在市场中唱主角，当交易量持续走高、市场大环境持续转好之后，购买力更强但交易急迫性较小的中档改善需求会开始入市，而当供求关系逆转、房价出现集中上涨之后，此时高档客群、甚至投资客才会浮出水面；2012年市场回暖的历程来看同样符合这样的规律，在上半年刚需、改善需求持续释放之后，下半年我们顺利地看到各地高档豪宅的销售情况也开始好转。另一方面，去年10月份十八大的召开无疑也对房地产市场的预期改观起到了关键性作用，会议中所传出的诸如新型城镇化、收入倍增计划等利好信息给当时已经在快速回暖的房地产市场注入了新一轮的升温动力。
