“营改增”或影响经营流程 房企应未雨绸缪
4月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定进一步扩大营业税改征增值税试点,并逐步在全国推行:自今年8月1日起,将交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点。重磅消息随即传出:房地产行业和建筑业可能会同时进入“营改增”的行列,具体实施时点最早可能于明年的一、二季度,两者适用的税率或定在11%,而建筑业以及房地产业原本的营业税分别为3%和5%。对于交易环节复杂的房地产企业来讲,会成为结构性减税的受益者吗?
新浪地产(微博)获悉,财政部就改革方案正在调研征求意见,时间表尚未敲定。一家国际知名会计师事务所合伙人对新浪地产表示,营改增的一个最基本概念就是对以前按收入全额交营业税的项目采取按增值部分缴纳增值税的方式计税,并通过以增值税进销项的抵扣来实现税收的征收,最终是由消费者来负担。房地产建筑业的“营改增”,因不同企业的成本构成差异,税赋增减效应也不尽相同:如果企业毛利非常高或者无法取得增值税发票的成本很多,3%的营业税和消息中指出的11%增值税相比,前者负担更小,那就意味着税制改革后,对有些房企来说,税收不减反增亦有可能。因为增值税最终的负担者将是消费者,房地产增值税负的增加,将最终反映在房价上。
据了解,对房地产全行业都征收增值税并没有现成的国际政策经验可循,尤其是我国房地产企业形态多样:性质上有国企、民营之分,房地产产品也有住宅和商业地产的差异,以及在运营模式上包括销售和持有出租多种方式,导致企业的成本核算非常复杂,而房地产开发从购买土地、采购服务、材料设备、建造再到房屋销售形成一个完整链条,如果推进“营改增”,则必须是整个产业链都能够同步实现增值税征收,否则就可能导致增值税在未能进行营改增的行业无法转移给下一个环节,而成为企业的成本。除此以外,上述合伙人表示,针对房地产行业,其中还有几项与其他行业不同的核心问题待解决:以土地为例,从国家购买土地的使用权是没法获得增值税发票的,没有这部分进项税的抵扣,房地产企业需缴纳的增值税将会很大。融资利息也是房地产企业较大的成本,对于金融业何时进行“营改增”以及如何缴增值税目前没有定论,那么房企的融资成本是否可以有进项税抵扣也会影响房企的税负。另外,对于如何确定征收范围也是很重要的,特别是对于现有存量房的处理。。
问题就在于,房地产企业目前的成本并不规范,更没有形成缴纳增值税的意识。房企营改增未来最大的挑战在于房企必须规范经营,甚至为适应税收改革而对经营流程进行调整,尤其是采购部门的思维方式必须顺应变化,否则将给企业造成损失。
据了解,目前也有敏感的房地产企业已经开始关心,一旦改革,前期签约的各项支出合同是否能按老的方法执行,计算土地费用在整个成本构成的比例等等。
未雨绸缪的预见性显然十分必要,上述合伙人建议:在全国乃至各行业推行“营改增”已是不可逆的趋势,企业该有准备的进行成本测算,并对在哪种情况下税赋没有太大增长有所了解。更重要的是,相关政策制定部门应该充分调研企业真实情况,牵一发而动全身,如果政策匆忙出台,企业负担加重,房企转移税赋给消费者导致房价近一步攀升,结果则不是各方期待看到的。